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上半年一房难求，下半年却将精装修改为毛坯以变相降价，武汉楼市似乎在一夜之间由卖方市场变为买方市场。
“已经几个月没有涨价了，选房的人也没有那么多了”，近日在武汉光谷从事新房和二手房买卖的郑腾（化名）向记者说道。在他看来这是“反常态”的。
上半年武汉三镇各区域似乎都处于无房可卖的境地，新房一经开盘即被抢空，中签概率大概1/3，大部分选房者只能空手而归，二手房价格反而比新房高出很多。
而下半年大部分开盘项目认购率下降，推出房源不能售罄，部分楼盘悄然将精装交付改为毛坯交付，变相降价。
对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，这是供地过多，供应量过大带来的后遗症，一二线城市都是这样的情况。
事实上， 2018年楼市都经历了上半年的炙手可热和下半年的降温。上半年经历了“万人抢房”、中签率普遍低于20%的杭州新房市场，从7月份开始中签率逐渐提高，据钱江晚报报道，7月份入市的楼盘中签率普遍提高，也有些楼盘因报名人数不到预售房源套数而不用摇号。
中国豪宅研究院院长朱晓红在接受《华夏时报》记者采访时表示，近期政策稍微有松绑的迹象，但2019年不会全面放松，只会在“房住不炒”的大方针下有略微的松绑。
上半年中签率低
2018年5月底，杭州融信澜天404套房和华夏四季约160套房公开摇号，登记摇号名额分别为11927组和6687组，“万人抢房”的壮观景象之下，中签率只有3%。
随后的一周，杭州萧山旭辉宝龙东湖城、融信永兴首府、融创东麟府、远洋雁归里、融创望海潮、中旅名门府等多个楼盘集中供货，房源共约600套。根据杭州公证处摇号结果，旭辉宝龙东湖城中签率只有2%，融信永兴首府为8.82%，融创东麟府为11.2%。
6月11日，杭州市国立公证处官网上公布了旭辉宝龙东湖城于6月3日取得预售许可的80套房源摇号结果，3990人报名，却有3910人陪跑，中签率只有2%。
上半年，这种“中签率”低的现象普遍存在，尤其是在热点二线城市。
5月上旬，《华夏时报》记者在武汉走访了各个区域代表性楼盘，中签率普遍在三成左右，汉阳四新等热门地区则更低。
6月14日，南京河西新城区域三个项目开盘，共1475套房源，报名人数高达21138人，约14个人抢一套房。其中佳兆业城市广场共485套房源，吸引了12591人登记，约27个人抢一套房。另外两个项目中签率也都没有超过15%。
在杭州、武汉、南京、成都、西安等地，政府对区域内一手房源的价格进行限制，如果开发商报价过高，将很难取得预售证。而一二手房“差价”形成了“僧多粥少”的局面，一个项目往往吸引几倍于房源数量的客户前往登记。去年武汉、杭州、南京等城市屡现“炒卖房号”、收“茶水费”等现象，对此，今年上半年多个城市推出了摇号选房的政策。
下半年认购率下降
情势在7月份以后急转直下。
据钱江晚报报道，7月底位于奥体南的某楼盘首开选房，292套房源，共有591户购房意向家庭进行了登记。然而在所有报名的意向客户都选完房之后，仍剩余50余套房源，弃选率近60%。
7月入市的46个楼盘中，仅8个中签率在10%以下，因为报名人数不到预售房源套数而不用摇号的楼盘则有5个。
上半年由于市场炙手可热，开发商普遍要求购房前先验资，在杭州萧山区，中旅名门府的购房意向者需要在指定的银行网点开设个人账户，存入相应现金存款，刚需存款90 万，改善型客户需存款300万，并提供前述指定银行的存款证明书或验资确认书。存款不得用于其他消费，若于公示结束日前存款余额低于要求验资的存款金额，将取消摇号及选房资格。
但下半年要求验资的项目明显减少，据钱江晚报报道，7月份领出预售证的46个楼盘，其中22个不需冻结资金，所有临安楼盘均无需冻结，还有一部分萧山、余杭、富阳的楼盘，也无需冻结。
上半年中签率与杭州一样惊人的成都，下半年认购率急剧下降。
据成都当地媒体报道，上周成都16个住宅项目公开摇号开盘，共累计推出房源3686套房源，却只认购1206套，认购率下跌到33%。
11月份武汉新房集中供货，绿城兰园、东原启城、新力城、华侨城原岸、远洋东方境世界观、保利城、万科春和景明、光谷国际188社区、海伦小镇等约40个项目取得预售许可，但大部分认购率都没有达到100%。
变相降价
在认购率不足而又需要集中冲业绩的下半年，开发商将此前宣传的精装修交付改为毛坯交付，以达到悄然降价的目的。
武汉华侨城原岸9月底推出高层精装房，均价约2.8万-3.1万元／平米，包含4000元／平米的装修。2个月后，在加推T11-T12号楼建筑面积约135-170平米户型时，则变成了均价2.5万元／平米，毛坯交付。
武汉南湖东岸某高端项目上半年开盘均价2.7万元／平米，包含3500元／平米的装修，10月份推出毛坯房源，价格为2.4万元／平米。
而作为变相涨价的重要手段，精装修交付、“双合同”上半年几乎成为武汉楼盘的普遍现象，也是开发商在市场火爆时为规避政府限价的一种手段。多名营销人员告诉记者，武汉每一个项目每一批开盘房源均需要在住建局申报备案价，如果超过预期，便不予审批通过，因此目前武汉的新房价格普遍低于二手房，在此情况下，开发商将房屋精装交付，购房者需要签订毛坯和装修两个合同。
2018年这一年，房地产市场由热变冷，市场主动权又回到购房人手中。
（华夏时报记者 李未来 北京报道）
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成都买房那些事儿2018-12-27 09:48:12
