2019，成都楼市五大预判（上）

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全文约3400字，阅读需要5。

各位读者，新年好！

这是2019年我的篇文章，按照惯例和约定，我将对2019年成都楼市的趋势做一个预判，并给予买房建议，供大家参考。但在正文开始之前，我有三点需要提前申明：

、我跟大家一样，都是普通人，我没有预测未来的能力，并且未来之所以是未来，也正是因为它的不确定性。但未来是可以预判的，它的核心有两个：一是基于当前的事实；二是基于符合逻辑的推导，并最终得出一个概率较大的结论。这就是趋势预判的科学性和合理性。当然，概率再大，也只是概率而已。希望大家客观看待任何人的预判，包括我的。

第二、可能很多人会说，预判有什么难的，要么涨，要么跌，要么稳。没错，如果只是从讲政治，或者最安全的角度出发，我一定会告诉大家，2019年楼市会保持稳定。但这是一个宏观的概念，对指导购房意义不大。一二三四线城市不会一样；成都核心区域和近郊、远郊不会一样；新房和二手房不会一样；住宅和商办公寓不会一样；刚需产品、改善产品和豪宅产品也不会一样。所以，只有明白微观层面的分类趋势，才具有指导买房的实战价值。

第三、客观现实和市场趋势容易预判，但“人为”因素就没法把握，虽然我也会提前考虑这些因素，但终究难以精准。所以，一旦“人为”因素与预期差异太大，结论就会变化，例如，调控政策一旦有巨大变化，那么结论肯定是不同的。这个，我们也会在后期进行动态调整。大家活学活用，不要教条主义。

如果有幸预判准确，那都是蒙对的；如果不幸预判失误，还请多多包涵。

下面，我们就一起来探讨2019年成都楼市可能出现的五个趋势。

预 判 一

2019成都房价稳中小幅看涨

其实判断房价走势，没有什么神奇的地方，只要掌握了方法，每个人都可以做到。而我使用的方法有两个：一是对比法，二是排除法。

1、对比法

在房地产的传统周期中，我们可以发现很多历史上的相似处。

例如2016年春节后出现小阳春，房价节节攀升，下半年政策转向，并于2017、2018持续加码；这和2009-2011年的节奏几乎一致。

所以，在传统的房地产周期中，我认为2009年=2016年；2010年＝2017年；2011年＝2018年。不信，我们可以看看历年的房价走势对比图：

2009年 vs 2016年房价走势图

（数据来源：安居客）

2010年 vs 2017年房价走势图

（数据来源：安居客）

2011 vs 2018 成都房价走势图

（数据来源：安居客）

以上对比图，如果我们抛开个别月份的细节不说，单从曲线趋势和年度走势来讲，你会发现历史有着惊人的相似。

那么，接下来的2019年，我们是否应该参考参考2012年的走势呢？

从上述2012年的成都房价走势图中，我们可以看到，房价是呈上涨趋势的，但涨幅并不大，从年初的8343元/平上涨到年末的8450元/平，涨幅只有1.3%。

当然，需要大家注意的是，这个数据是整个大成都范围内的新建商品房备案数据，包含了一二三圈层的房价，因此它是一个宏观概念。

从对比法中，我认为2019年，成都房价宏观上稳中小幅看涨。

2、排除法

首先，我们来排除房价大涨的可能。

房价大涨有三个前提：一个宏观景气；二是市场需求；三是政策扶持。

从宏观景气看。

目前中国经济面临内外两重压力：国内是新旧动能转换之际的增长势能不足，经济呈现L型；而国际上面临全球贸易冲突的各种不确定性。所以，经济增速可能放缓，老百姓的收入预期可能也不如此前，因此，从底层逻辑看，房价不具备大涨的基础和可能。

从市场需求看。

房价上涨依赖两个前提：一是购房者有需求；二是购房者有钱。

但在过去的3-4年时间里，稍微有购房能力的人，大多数都已经买房上车，这不仅耗费了他们大量的积蓄，还让他们背上了较高的债务。除了极少数高收入人群外，大部分的购房者已经无力在未来的数年时间内再次买房置业。因此，失去了购房者的需求和储蓄，房价大涨的可能性微乎其微。

从调控政策看。

住建部在2018年底的公开态度表明，稳房价、稳地价、稳预期是总体工作目标。所以层面，政策不太可能发生根本性的逆转，至少从打压变为扶持，是不可能的。

“一城一策，因城施策，夯实城市政府主体责任”等新的提法，大概率会将调控的主导权交还地方政府，更多还是为了“防止大跌”，以及照顾“地方财政”，但也绝不会允许地方政府滥用政策，导致大涨。

其次，我们来排除房价大跌的可能。

除非发生大范围的经济危机，例如像2008年那样，世界金融危机叠加地震灾害，否则房价大跌的可能性很小。

但是中国目前的经济增速维持在6.5%左右，属于全世界前列；3万亿美元的外汇储备世界；外债极低，还拥有全产业链优势等，这些都让中国没有发生经济危机的可能，也拥有抵御任何外部冲击的能力。

此外就是成都自身的城市价值较高，而房价在范围内都是属于泡沫，健康程度的城市，因此，也不具备大跌的空间。

最后，小涨小跌为什么我选了小涨？

排除了大涨大跌，那么就只剩下小涨、小跌（完全不涨不跌的几率太小）。那么，为什么我认为会小涨，而不是小跌呢？

这个主要是从地价角度和供需角度来判断的。

2019年上市的项目，大部分会是2017年高价拿地的那一批。按照相关规定，拿地2年内必须开发，而这些土地一旦动起来，就势必要通过卖房子才能平衡财务要求。所以，2017年的高价地，应该也必须要在2019年逐步面市。

此外，从供需角度看。我们去年11月底曾经统计过核心区域楼面价8000以内的房源，大概还有6-9个月的供应周期，那么截至目前，应该只剩5-8个月了，并不足以覆盖2019年的需求，所以，我认为，小幅上涨是概率更大的事情。

好了，以上关于房价的预判，就是希望广大购房者不用恐慌。

大涨或大跌的可能性都很小，房价小幅上涨的几率会更大，这对于大多数自住需求的购房者来说，不会有太大的影响。如果有可能的话，尽量在2019年上半年出手，购买此前较低楼面价的楼盘，会更明智一些。

预 判 二

调控政策迎来“小阳春”

为什么我会认为成都楼市的调控政策会迎来“小阳春”？这里有一个背景和三个理由：

一、“一城一策，因城施策”的大背景。

我在去年《山东菏泽取消限售，如何理性看待“调控政策”的退出？》一文中其实已经写过，中央正在将楼市调控的主导权，交还给地方政府，依靠地方政府的机变和灵活，来实现“稳”的目标。那么，在这样的背景下，成都当然会拥有自己的“一城一策，因城施策”的空间。 

二、楼市政策“小阳春”的三大理由。

1、成都属于“未涨先限”的城市。

去年4月26日，我在《当前成都楼市，主要矛盾是什么？》里面详细的阐述了本轮成都作为16个批被“限价”的城市，是西部城市中一个，仅仅是因为一次“黑天鹅事件”，属于被误伤的。

按当时的房价，成都的红线被划定为7493元/平，比大多数二三线城市的房价还要低，完全不符合成都的城市地位和经济发展水平。所以，我们说成都“未涨先限”，既是一个事实，也是一个共识。

2、成都的调控政策是“叠加”的。

正因为成都“未涨先限”，所以早期的调控政策有所保留，目的就是不希望一压就死。所以我们经历了9.30、3.23、4.12等多轮新政，直到2018年的5.15新政出了大招，才把市场的虚火给按了下来。

但是，出台5.15新政的时候，没有对早期的政策进行对冲，而是采用了叠加，使得成都的政策严上加严，这也有不合理的地方。

3、成都的土地出让情况较为严峻。

当然，更为现实的问题，就是土地出让情况严峻对地方财政收入的影响，从而制约城市的经济发展和产业平衡。这个大家都懂，就不用展开了。

以上，就是我认为2019年成都楼市会迎来“政策小阳春”的主要理由。当然，这个预判并不难，难的是预判成都会出什么样的政策？我个人认为，应该有三类原则：市场化、公平化、人性化。

例如：限价限售，就是一种行政行为，不够市场化；而分区限购就不够公平化、信贷政策对刚需上浮较大，也不够人性化。

因此，我大胆猜测，或者说是一种憧憬吧：

1、限价政策应该会更市场化一些，有松一松的可能；

2、分区限购政策应该更公平一些，有取消的可能性；

3、对于刚需首套贷款应更人性化，有下调的可能性；

4、限购是地方政策中最能影响市场的政策，有局部退出（例如三圈层）或者变相松动（例如补社保）的可能。

因为篇幅原因，今天就先写这两个预判吧，下一篇，我还会带来新的三个预判，分别是关于（一）区域和产品分化；（二）二手房筑底；（三）抄底拿地。

最后，说一个关于预判的笑话。

此前，有网友翻出了2018年1月2日，中金公司研究部发布的《策略｜中金2018年十大预测：乘势而上》一文，并指出这十大预测，错了九个半。

而中金王汉锋的回应这样说的：“让大家知道像我这样的普通中国人在2018年年初对世界和中国有怎样的憧憬、在年底又有怎样的失落”。

所以，预判这种事情，60%的正确率就算合格了，70％属于良好，80%就是，能有90%就已经王者了。大家客观看待，理性思考，自我判断。

祝大家新年快乐，happy 2019。

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