2019，成都楼市五大预判（下）

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全文约4500字，阅读需要6分半钟。

昨天，我发布了《2019，成都楼市五大预判（上）》,其中对房价走势和政策走势做了一个预判，但这两部分内容其实更偏宏观，对普通购房者的实际买房行为有一定参考价值，但并不够直接。

例如，房价走势我认为稳中小幅看涨，但具体到一二三圈层，那可能差异会很大，有些地方可能不涨反降。

因此，今天的（下）篇，我会就一些具体的战术性问题作进一步的预判，依然希望大家客观看待、理性思考，独立判断，仅作参考。

预 判 三

2019年区域和产品分化更严重

我在《山东菏泽取消限售，如何理性看待“调控政策”的退出？》中写过，房地产市场和调控政策的关系，大概如下：

疯狂市场（调控打压）——理性市场（调控退出）——萧条市场（调控扶持）

而2019年的成都楼市，大体上会处于理性市场，或者理性市场与萧条市场之间，我们可以称之为弱市。

但不管理性还是弱市，它们的特征就是分化。即核心区域会卖得好，非核心区域卖得不好；优质楼盘会变得好，不优质的楼盘会卖得不好。也就是大家所熟知的：马太效应。

所以，我认为2019年，在大成都范围内，区域市场会出现严重分化，而不同的产品之间也会形同陌路。

1、核心区域量价齐升；近郊基本持平；远郊量价齐跌；环蓉腰斩。

任何一种不正常的市场现象，都势必不会持久，而2019年就应该是用来拨乱反正，重回正轨的一年。

过去，我们会发现，青羊区的房价并不比温江贵；东二环的清水房价也跟龙泉驿区差不了多少。以上种种，都是不正常、不合理、不可持续的。

我相信2019年的成都楼市，是回归市场的一年。尊重城市不同区域的价值，理顺城市的价格关系，是成都“一城一策，因城施策”的重要组成部分。

而在这种背景之下，城市区域分化明显。其中：

五城区的住宅：供应少，需求大，一房难求，量价齐升；

高新区的住宅：供应少，需求大，一房难求，量价齐升；

天府新区核心区的住宅：供应大，需求大，如果跨区限购放开，则供需两旺，量价平衡或略有上升；如果不放开，则供过于求，但也能做到价格平稳。

二圈层的近郊：供应足，也是土地出让的重点区域，需求一般，适合刚需外溢购买，尤其是有轨道交通站点的板块，量价基本平衡。

二圈层的远郊：供应一般，需求一般，适合二圈层区县地缘客户自住购买，价格有回落趋势。

三圈层的住宅：市场疯狂期水涨船高，导致部分热点区域价格虚高，有大幅回调的趋势；而非热点区域，价格小幅回调，总体上有量价齐跌的趋势。

环蓉区域住宅：借助市场疯狂和热点炒作起来的区域和板块，量价齐跌，房价有大幅回调的趋势，距离泡沫的顶点，有腰斩可能。

基于以上，对普通购房者而言，应该尽量选择在五城区、高新区、天府新区核心区、二圈层近郊有地铁站点的板块，根据自身的实际情况出手买房；而尽量不要选择二圈层中的远郊板块、三圈层和环蓉区域买房。

2、刚需产品一房难求；豪宅产品抄底；普通改善同质化竞争剧烈。

除了区位版图上的分化外，产品也将呈现分化态势。

过去的3-4年，稍微有购买力的人群基本已经上车，所以真正还有强烈买房需求的将是的首套刚需购房者，他们的首付款大多只有30-50万，能够接受的总价基本在100万－150万之间。而这种刚需产品，市场上并不多见，在改善当道的行情下，2019年，低总价的刚需产品，尤其是刚需产品，将会成为爆款。

而刚需之外，还有房票和购房意愿的，就是置换型客户。一种是刚需置换改善；一种是改善置换再改或豪宅。其中，由于敏感的限价因素，导致一些豪宅产品被压制的很有“性价比”，因此2019年部分高端再改和豪宅产品，反而也能脱颖而出。

这让我想起消费市场上的两极分化，一头是世界的奢侈品消费市场；一头是支撑了“拼多多”的消费降级市场。而这种两头分化现象，在2019年或将非常明显。

剩下的，就是改善型产品。如果是普通改善产品，面积段集中在120-160平之间，没有太多亮点的话，2019年市场上将会大量充斥这种产品，同质化竞争会比较严重，而对此类购房者的争夺将变得激烈。

因此，我会建议刚需购房者， 2019年积极购买刚需型产品，如果确实买不到，可以考虑二手，这一点我回头细说；而对于有一定资金实力的改善置换型客户，2019年应该积极抄底豪宅，实现阶层的晋升。普通改善客户，一定要注意从良莠不齐的改善市场中挑选好的产品，注重社区价值，注重圈层价值，注重自身需求的真实改善，而不要仅仅看面积的大小。

3、商铺商办公寓产品，投资属性明显，弱市之下前景恐雪上加霜。

住宅产品之外，还有商铺、写字楼和商业公寓等产品。个人观点，2019年上述三种产品，恐怕都会雪上加霜。原因有两点：

、经济整体形势不容乐观，实体经济不振，租金就没有支撑，而商业产品本身投资属性比较强，基本都是以租金来倒推价格的，租金不振，价格就起不来。

第二、按照大多数购房者的喜好，还是更倾向于购买住宅产品的，而商业产品，是属于外溢型的，即买不到住宅、买不起住宅的时候，才会考虑转而投向商业产品。是的，你可以理解为备胎。而当住宅这个“男神”都已经对购房者放下身段了，那“备胎”还能有什么机会呢？当然，也不排除个别非常的“备胎”有转正机会。

预 判 四

2019二手房有可能筑底横盘

老读者应该知道，这一年多来，我准确预判了二手房的拐点，包括开始和结束的点，都近乎到完美。那么，在2019年，我认为二手房有可能开始筑底，并在底部横盘。

首先，我们要明确的是，二手房目前下行趋势没有改变。

前两天，小姨子给我发了一个她正在看的二手房房源信息。我给她回了一个价格，让她按这个价格谈，不高于这个价格就可以买。

结果她居然给我说，这个房源是从多高多高降下来的，已经降了好多次了；这个小区近期就没有这个价格成交的房源；报我说的这个价格，房东都生气了BlaBlaBla的。

我就纳闷了。之前房价虚高的房源，多次降价这不是很正常的嘛？近期小区没有这个价格成交，说明我给的参考价格很好啊，如果我报得比近期成交的价格高，你这姐夫怕是假的哦！还有，房东生不生气关我P事啊！

当然，这也说明现在的刚需购房者，内心还是着急的，心里没谱。好吧，明人不说暗话，二手房还要跌。理由有两个：

1、量价关系。

大家都懂从量变到质变有一个过程，如果没有量变，就不会有质变。所以我们看二手房，一定要看成交量。你们要做的事情，就是马上打开链家的app，看一下昨天的成交量。

你们看，这是我昨晚截的图，才62套。

我估计这可能跟元旦放假有关系，但此前我长期观察它的数据，基本上不会超过每天100套。

然后你再点开贝壳app，跟链家是一家的，可以查到它的昨日新增房源，如图：

看懂了吧， 208套－62套＝146套，这146套就是一天的净库存。

而截至目前，链家外网上的净库存已经高达60462套了，所以大家想想，现在的二手房，是买房人说了算，还是房东说了算？

2、剪刀差还在。

我之前说过了，任何违反常理的现象，都不会持久。一二手房的剪刀差就是。

虽然目前剪刀差已经有大幅缩小的趋势，但只要二手房还高过同区域同品质的新房，这个事情就不合理。

所以，2019年，大概率是新房涨一点，二手房降一点，一二手房价格平衡，成都这个城市才正常，市场才正常，房价才正常。

其次，我们要预判的是，二手房或许会在今年开始筑底。

当然，任何二手房的下行趋势，都有一个度，一旦到达这个临界点，就会开始在底部徘徊，形成筑底行情。

而我认为，2019年，二手房可能会达到这个度。其具体时间我不清楚，大致判断会在下半年吧。核心原因只有一个，就是“供求平衡”，归纳起来，两点吧：

1、一部分房东不愿意卖房子了。

我经常给读者说的一句话是，卖房子的目的是什么？卖房子从来不是为了卖而卖，也不是为了钱而卖，而是为了买更好的房子但钱不够，才需要卖房子。

所以我也相信，现在很多挂房子出来的二手房房东，都是为了置换更优质的新房，才选择出售。核心动机，还是在于一定的剪刀差。但是剪刀差已经越来越小，这个趋势大家都看得见，而2019年剪刀差或许会在“一城一策，因城施策”的作用下消失，也应该在“一城一策，因城施策”的作用下消失。

此消彼长下，二手房将不再具备“差价置换”的机会，只会剩下“平价置换”和“补差置换”的机会。所以，一部分房东将放弃卖房打算，减少供应。

所以，凡是去前年相信了我“二手房拐点论”，在5月中旬前卖房，且成功置换优质新房的购房者，真的恭喜你们，这是成都房地产十几年来的一次机会。

2、更多购房者愿意买二手房了。

当然，房东群体是一个一个的个体，并不是铁板一块。有的房东不愿意折价卖房，但有的房东却很有魄力。否则，大家看到现在每天成交的这100套左右的二手房，都是因为价格下来了之后，才从30套每天的成交量慢慢走上去的。

一旦价格合适，选择二手房的购房者也会越来越多。一方面新房二手房价格平衡了，不是非买新房不可；另一方面二手房的位置大多较好，位于核心城区，这种区域的土地供应几乎为零，2018年的土地出让，大多位于近郊或新区，并不是所有购房者都会被它吸引。第三，二手房大多面积更小，适合预算有限的刚需购房者，这是今年的主力客群，也是我在文章前段提到过的。所以，在价格和产品的作用下，二手房的优点会被更多购房者接受，从而成交放大。

这里，也给大家分享一个二手房价格判断的技巧，不一定放之四海而皆准，但可以适当参考。我自己观察，这一轮成都的二手房，从最虚高的顶点算，7-8折就基本见底，这个具体的幅度，要看楼盘本身的品质，且仅限核心区域的楼盘。

最后，二手房不会反弹，筑底横盘是一个较长时间阶段。

我最怕大家矫枉过正的，就是一听要筑底了，马上追问是不是要反弹了。

放心，不会。二手房筑底之后，就会横盘，这是一个长期的过程。我以前给大家说过：高位横盘，横久必跌；低位横盘，横久必涨。所以，一旦横盘，往往都是以年为单位的，哪有那么容易反弹？

预 判 五

2019年是成都抄底拿地时机

最后一个预判，是关于拿地的。

我认为2019年会是成都抄底拿地的好时机，原因有两个：

、拿地不怕拿在高位，就怕自己的地拿得比竞争对手高。

如果大家记得我2017年写的文章，应该知道我多次怼过开发商高价拿地。

例如《成都土拍疯狂，买房人如何避免“陪葬”》、《地价决定房价，这个谎言骗了多少人？》、《你们对楼面价一无所知》、《地买得太贵，开发商不要了》等等。

现在看来，这批拿地的开发商，基本都被套住了，而且从2018年的土拍价格来看，会持续套住。没办法，你的成本比别人贵，就算政府限价给你松一松，但你也很难卖的比成本低的对手好。

而有了2017年的这批地王垫背，2019年的开发商拿地心理负担就轻了很多。反正低楼面价的项目理论上还有5-8个月绝迹，未来的房子就是2017-2018这批，都有人垫背了，还不抄底拿地，更待何时？

第二、你不拿地，三四线城市挣了钱的开发商要回来跟你抢。

拿地怎么拿会比较便宜？没人抢就。

但是，过去成都的调控政策比较严，很多开发商选择了去三四线城市晃一圈，毕竟，哪里挣钱哪里去嘛。

但是我在《一叶知秋，三四线城市撤离预警！》中写过，2019年年中，就是大限之日，随着棚改的收尾，三四线城市的开发商估计也该集中出货，然后闪退了吧。

拿着在三四线城市挣的钱干嘛去呢？当然是回一二线城市拿地做开发啊，要不然回家带孩子啊？

最后，关于2019年成都楼市的五大预判就齐活了。

它们分别是：

（一）宏观房价稳中小幅看涨；

（二）调控政策迎来“小阳春”；

（三）区域和产品更加分化；

（四）二手房或将筑底；

（五）抄底拿地正当时。

一家之言，仅供参考，希望对广大购房者能有一些帮助。谢谢！

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