前言
改善楼盘业主话题：两会；买大平层；孩子大了必须买两套房；生意经；孩子大学安排工作；养身；出国旅游……房产价值节节高心态极好。活跃度较低；最常用的聊天表情：
刚需楼盘业主话题：地铁票价；给父母购房、再投资一套；二手房涨了；二胎上幼儿园老大补课；淘宝；海外代购……活跃度分时高；最常用聊天表情：
01
择邻而居 ,圈层生活“人以群分”!
改善楼盘和刚需楼盘业主的话题迥然不同，不同的关注点代表了不同的圈层，何为“圈层”？每个楼盘都属于特定的圈层。“物以类聚，人以群分”的角度来说，圈层就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成了一个小圈子。
▲杭州绿城?江南里
杭州绿城·江南里几乎成为”非卖品“，目前在二手房市场没有任何交易，因为其品质特别好，被众多高收入者视为珍藏品，所以不是特殊情况是不愿意拿出来出售，这也体现出一个好产品，是被珍视的。
共处一个小圈子的我们，在更多的交流中互相影响、互相融合，形成了更多的共同特性。而与高净值人群形成更多的共性，是大多数业主追求的目标。一个楼盘，有类似的购买力，类似的消费行为，类似的工作，类似的品味，这就是一个特定的圈层。真正圈层化的开始，从选择居住小区就能开始了。
“买房可改变圈层”，这已经成为一种正常现象，所以选择房产就是选择圈层的一种机会。圈层生活，使得房子的属性悄然改变，从单纯的居住空间到与人文实现更好的融合，居所俨然也有了属于自己的文化，这样的圈层甚至成为社会地位的象征。
02
告诉你，买房是有讲究的！
在买房这件大事上，每个家庭的预算不同、现有的房产布局不同、收入不同、选择也不同，300万左右的预算，不能奢望金茂府的高贵，金茂府物管费5.9元/㎡，能源费+物管费约12元/㎡.月，每月物管费、能源费、水电气等雷打不动的固定支出4000元--6000元/月。
你的月供=别人的物管费、能源费。你过日子的钱相当于别人的咖啡钱，显然“门不当户不对”。
300万的预算和南二环边的保利天悦有关吗？保利天悦价格24000元/㎡，单价看似不贵，装修6000元/㎡，石材采购是Global的，外墙是石材到顶的，容颜就像每年打一针“羊胎素”。保利天悦仅此一个户型260平米，总价600万±。
300万预算更不能奢望深圳华润瑞府，400平米的公寓、8000万/套被秒光。瑞府与300万预算的人无关，不是同一路子。不必恨瑞府价格太高，也不能怨300万的房子太low，二者不应该有交集。
怎么样用的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥，是最要紧的事。
年轻人买房时，或多或少会有这样的困扰：“大城市买不起，要不要回老家买一套？”“市中心的买不起，远郊盘又偏？”“预算不够，买小户型吧，但是婚后又不够住，头痛”“一腔热血去买房，余生只有房贷，生活没乐趣……”在哪买，买什么，怎么买?都是灵魂拷问！
贰爷：预算有限，钱更应该花在刀刃上，踮踮脚，尽量聚焦改善楼盘！
03
改善楼盘、刚需楼盘、圈层，存在什么样的内在逻辑？
房产投资对比：
以上两个楼盘对比发现，改善楼盘的代表---中海城南一号价格上涨2万/㎡，而恒大天府半岛只上涨6000元/㎡,不足城南一号的三分之一。
即便是当初同样投入，即中海城南一号投入12000*150=180万，天府半岛180万÷6000=300平米，同样投入180万，中海城南一号单价12000元/㎡，180万可买150平米，恒大天府半岛单价6000元/㎡，180万可买300平米，增值之后，城南一号获利300万（单价已上涨超过2万/㎡），恒大天府半岛获利180万（单价实际上涨6000元/㎡），恒大天府半岛获利只有中海城南一号的60%。
我们也看到类似恒大天府半岛楼盘的抗跌性很弱，“515”成都调控之前，房价水涨船高，恒大天府半岛房价高达2万/㎡，而“515”调控之后，成交价只有12000元/㎡，目前大势回暖的情况下，依然保持成交价在12000元/㎡左右。
中海城南一号和恒大天府半岛，两个楼盘属于不同的产品的定位，也就有不同的生活圈层。改善楼盘--城南一号业主心态极好，因为这种改善产品好、增值快、抗跌性强，更重要的是自住舒适，在其他低品质楼盘变成“老破小”的时候，好楼盘依然表现出强劲上涨势头。刚需楼盘购房者因为房产获利有限，对于市场草木皆兵，遇到负面情绪就抛售。改善业主因为强大的获利支撑而财力雄厚，圈层得以不断上升。
如果价差不大，稍微增加预算做更好的选择，势必让自己的生活圈层得到优化，就可以越过刚需盘而买到改善楼盘，则应该加把劲，稍微提升自己，做更高的选择。
我们知道城投绿城?诚园的投资效应极好，无论是绿城的品牌，还是绿城?诚园的系列产品，在各地都有强劲的增值表现，北京绿城?诚园的房价，从开盘时的5.5万/㎡涨到今天约10万/㎡，而杭州的绿城?西溪诚园当年开盘价约3万/㎡，现在价格已经达到6万/㎡。
成都城投绿城?诚园与诚园系列一脉相承，有着同样的建筑风格和同样的品质要求。从设计到施工完全按照诚园系列的要求进行，为未来10年、20年可以保值、增值打下基础，这就是为什么各地的绿城产品，可以比周边同质产品后期溢价高15%左右的原因。
04
改善楼盘为什么保值增值效应会更好？
同时我们要看到品质决定了楼盘以后是否抗跌，白果林、五大花园等这些“古城区”，曾经地段极好，现在1万以内一定可以买到二手房。
▲“古城区”老破小房源
随着时间推移，“古城区”房产的外墙已经脱落了，留下岁月斑驳的痕迹。
而有的楼盘的保值能力却极强，其中特别重要是楼盘品质，一个真正高品质的改善楼盘，就能够做到青春永驻。
▲1999年建造的杭州绿城?桂花城
外墙漆是考验一个楼盘品质的重要要素，既可以看出一个楼盘的材料，还可以看出一个楼盘的施工工艺，更能看出后期物业的保养水准。大多楼盘都是5年左右，外墙就充满水渍，痕迹明显，就像女士坏了的妆容。而绿城用材的考究、工艺考究、物业精心养护，若干年后的效果让人赞叹！
▲十年左右的老破小外墙面。
外立面，就是楼盘的颜面，很大程度决定了二手房购买者的“印象”，决定着楼盘的抗跌能力。
▲1999年建造的杭州绿城?桂花城
上图是杭州绿城?桂花城，位于西湖区文二路古墩路口，1999年建造的房子，谁敢相信？都会以为是刚刚交房。这得益于绿城对于产品的打造，特别是后续物业的养护，使其过了20年，成都大体房产即将进入“老破小”的年龄，杭州绿城?桂花城却如同打了“羊胎素”。虽然外立面没有使用石材，但是其物业养护能力极强！绿城品牌强大的溢价能力，品牌效应力，让它拥有固定的粉丝团，可以从外地打飞的来买房选房，这就是品牌所带来的感染力。
▲北京绿城?诚园
买房应当充分考虑圈层、择优邻而居。一个楼盘就是一个圈层，楼盘定位代表自身的特点，其业主也有自身的特质，比如在讨论话题、经济条件、生活品位等角度都有其固定的特性。
买房更需要贴近符合家庭定位的圈层，楼盘定位有多种，有的着重于刚需楼盘“老百姓买得起住得起”；有些开发商着重于打造高品质楼盘，比如城投绿城?诚园，其产品从设计开始就处处体现人性化，比如：朝向、楼间距、绿化、业主活动空间等多方面，城投绿城?诚园的中庭草坪采用可踩踏的草坪，这完全不同于普通的草坪，做到了既能观赏又能踩踏，业主可以真正的享受小区内的一物一景，小区内的景观不再是摆设，而成为业主真正的“玩物”……既要有好的圈层又要买好房，上述所谈到杭州绿城?桂花城的例子就是典型例子。
有人会问：“贰爷，城投绿城?诚园会是什么样的圈层住着什么样的人呢？”
---纵观各地绿城?诚园的小区业主情况来看，这里一定是充满仪式感。
我们知道城投绿城?诚园的设计是中轴线分布、楼栋坐北朝南、南北通透布局，充分体现了中国传统建筑的艺术之美，同时还考虑到了居住的舒适性，所以绿城的产品大都做到了南北通透，采光好，真正能享受“穿堂风”。更具现实意义的是，绿城的楼盘带给朝气蓬勃的青年才俊以仪式感。
之前，在杭州绿城小区参加了婚礼，洁白的婚纱和鲜花在小区铺开，盛大的婚礼盛典得到一草一木的见证，这就是一个可以托付终身的地方，一个充满浪漫温情的地方。城投绿城?诚园小区草坪可以说是专为这种仪式感所铺设，草坪可以踩踏，举办婚礼再合适不过。
城投绿城?诚园让每一个朝气蓬勃的青年才俊回家就是充电，享受家园带来的无限乐趣。优质的圈层助他们在事业上更加腾飞向上，绿城品牌经得起时间的考验，城投绿城?诚园会让时间见证它的真正价值！
让成都认识绿城！你好，绿城！
贰爷房产2019-03-22 23:32:17
