地铁口,低密盘,户户朝南很巴适!

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

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买房，尤其是对那些想要一步到位，或者二次换房的用户来说，他们除了考虑周边的生活配套以外，更多还是会在意小区的舒适度，其中一个比较重要的因素就是容积率。

我们知道容积率越低，意味着小区的建筑密度更低，开发商将给业主提供更多的公共空间，居住舒适度更高。

根据2017年《成都市“中优”规划优化方案》，成都在以后的房地产发展过程中，在降低开发强度的同时，将进一步降低住宅的容积率，低容积率项目已经成为市场发展的主流，从近一两年的土拍和新预售项目来看，基本都是如此。

（图源成都市政府官网）

以后的住宅项目舒适度肯定是越来越高，但从目前的市场分布情况来看，尤其是城北区域，产品仍然是以刚需刚改为主，我们就拿新都区来说，在其核心发展区域，想要找到一个容积率低于2.5以下的项目可以说是较为困难的，从近期已开和待开的楼盘中，我们就可以看到：

百郦锦城，容积率3.0，规划有6栋高层；

汇景新城，容积率4.0，规划有18栋高层；

佳乐澜郡，容积率3.0，规划有8栋高层，14栋洋房；

七一城市森林公园，容积率4.99，规划有8栋高层。

而近期，在这个刚需刚改盛行的区域，将会有一个容积率仅2.5的低密洋房社区亮相，项目无论是周边配套，还是产品设计，都可圈可点。可以说，该项目在一众刚需产品中是一个特别的存在。

香满庭效果图

下面就来看看项目的具体情况。

区位和配套

新都新城区，出门100米就是地铁口

我们先来看看项目所处的区域位置。

香满庭位于新都区蓉都大道和团结路交汇处，距地铁3号线团结新区站B出口仅100米，从区域位置上看，项目属于新都新城区，是新都的核心居住板块。相较于老城区，这里无论是区域配套，还是城市环境，都是新都发展最为成熟的板块。

项目区位图（仅做参考）

从交通条件上看，我认为这是项目比较突出的亮点之一。

在成都近郊区域买房，首要考虑的因素就是交通通达度，这决定了你和主城区的距离。好比你在温江买房，你肯定4号线附近的楼盘，在龙泉买房，肯定2号线附近，那么对于新都来说，买房肯定是3号线附近。

很多楼盘距地铁站数公里之远都敢称自己为地铁房，而香满庭距离3号线团结新区站B出口仅100米，是真正的地铁上盖楼盘，通过3号线可与成都目前开通的任何一条地铁线路换乘，交通通达度非常之高。

团结新区站B口(图源这里是新都）

自驾方面，项目旁有新都新城区最重要的两条交通主干道——蓉都大道和蜀龙路，这两条道路均可以快速到达三环周边。

商业配套方面，项目所处地段也是新都商业最为繁华的区域。目前2公里范围内，已经有两大商业中心已经开业运营，分别是海伦城市广场和新城市广场，这是目前新都城区购物逛街的主要去处。项目旁800米处还有马超菜市和团结菜市两个农贸市场，方便业主就近购买日常所需的瓜果蔬菜。

而最方便的商业配套还是距项目50米左右的百郦购物中心，目前正在建设中，该购物中心规划建筑面积20万㎡，目前已经有永辉超市、UME影院、希尔顿酒店等品牌商家入驻，未来你的购物逛街、休闲娱乐、餐饮美食、电影消费等需求，基本上出门就可满足。

新城市购物广场（图源这里是新都）

而教育资源方面，则是项目另一个比较突出的亮点。项目的教育资源优势主要体现在两个方面，一是分布在项目周边的教育资源，目前周边有西小英才幼儿园、谕亭小学毗河校区等公立学校，还有美亚蒙特梭利幼儿园、剑桥双语幼儿园、三原外国语实验学校等私立学校，教学质量都不错。

另一方面则是开发商和澳大利亚留学机构合作，为业主孩子提供全方位澳大利亚留学服务，基本上足不出户就可了解到相关留学信息。目前与开发商合作的机构是澳大利亚越洋教育，这是一所以留学、国际班、研学旅行、外教输出为一体的综合留学服务机构，已经取得澳大利亚政府机构、公立系统、私立系统的官方授权。

与开发商合作的越洋教育留学机构

产品规划设计是其亮点

亮点一：32亩土地，规划5栋纯改善住宅

香满庭总占地约32.5亩，容积率仅2.5，从占地面积上来说，确实不算大，但开发商为了给业主更好的居住体验，牺牲项目利润，仅仅只规划了5栋住宅产品，并且这5栋住宅里面，其中有4栋还是5-8层高的洋房。

目前从我了解到的占地面积差不多的项目中，能做到这样产品规划的楼盘，是比较少见的。

项目总平图

举两个例子：

碧桂园沁云里，住宅部分占地30余亩，容积率3.0，规划有4栋22层的高层和1栋30层的公寓。

新景璟誉府，占地约36亩，容积率4.0，规划有6栋33层的高层。

同样是30多亩的地块，如果从居住舒适度的角度来看，香满庭是要优于以上两个项目的。

具体来看，项目地块整体方正，5栋住宅均匀的以南北格局排布在小区内四周，使得楼与楼之间有足够的楼间距，在充分保障业主隐私的同时，也让每栋楼都能有较好的采光。

项目在约32.5亩的地块下只规划了5栋住宅，其中1号楼为高层，高30层，分布在项目东北角；2-5号楼为洋房，高5-8层，呈“L”型分布与四周，项目大部分的空间都给了层高更低的洋房，从舒适性来说，洋房更好，但是高层也有优势，那就是它的景观视野，可以欣赏到更多风景。

总的来说，项目不仅是新都新城区域少见的低密舒适小区，就算是在成都周边，在同样大小的地块下，项目也能占据一席之地。

亮点二：户型南北通透，满足你要的通风采光

很多人在买房的时候，都希望自己能买到一个户型朝南的房子，因为朝南的房子能让你的房间拥有更多的采光，在成都这样一个阴天比晴天多的城市，这一点显得尤为重要。

很多改善型的社区很难做到让项目的整体户型都朝南，但是香满庭在项目规划之初，就已经按照户户朝南的标准进行规划设计，项目按照南低北高的格局进行楼栋排布，将楼层较低的2-4号楼排列在项目南侧，把楼层较高的1号楼和5号楼排列在项目北侧，采用层层递进的方式，让每一栋楼都能够朝向南边。

项目洋房效果图

而在楼栋结构上，项目洋房采用的是纯板式结构，这样做的好处是洋房户型南向面宽大，进深短，形成南北通透的格局，在南北开窗的情况下，能在室内形成对流风，利于空气流通。高层则是采用“工”字型结构，这种结构一般比较占土地，但这样的结构却能保证高层住户也能像洋房一样，能够拥有更好的通风采光和私密性。

并且得益于项目的低密度，使得楼间距比较合适，即使是一楼的住户也能够拥有充足的采光，这在很多改善型项目中都是比较少见的。

亮点三：万象城的设计公司，打造园林景观

由于地块不大，很多人会比较在意园林景观的问题，毕竟很多小体量的楼盘，都不会花太多心思在楼盘的景观打造上，开发商往往是赚快钱，卖完了事。而香满庭却并没有这样做，相反它花了不少的心思在园林景观上。

项目的景观设计是由成都海外贝林景观设计有限公司一手承办，听名字你可能会想这是哪里来的“野公司”，但是当你听说过他们参与设计的项目后，你一定会改变你的看法。目前该公司在成都设计了绿城·凤起潮鸣，华润·万象城，花样锦江，中粮·锦云，恒大·天府半岛，花样年·君山等知名作品。

项目中庭面积约4200㎡，根据楼与楼之间不同的空间结构，分别打造了四大主题空间，每个空间都各有特色。

项目景观布局示意图

首先是小区的正门，采用全石材打造，宽约20米，高约10米，一般的小区正门，会在设置人行出入口的同时，在旁边设置车行通道，而香满庭则完全弃用这种布局，将人行出入口和车行通道完全隔离开来，在正门处分别设置有两个出入口，方便业主进出，同时也保证业主出行的安全。

然后是现在很多年轻人都比较喜欢下班后在小区运动，项目特地设置有运动跑道。从我了解到的一些改善项目来看，往往并不会打造这种空间，就算有，一般跑道长度也不会太长，通常在400米左右，而香满庭则充分利用小区空间，环绕小区四周，打造了一条约700米的跑道，相当于绕着一个标准足球场跑两圈，业主入住后有足够的运动空间。

接着就是项目为孩子打造的约900㎡的游乐空间，根据孩子不同的年龄段设置有不同种类的游乐设施，比如适合小孩子喜欢玩的滑梯、秋千、木马等，适合年龄大一点的孩子玩的羽毛球场、乒乓球场等。

最后是项目的园林打造，这也是我认为该项目特色的一点。整个项目采用的都是市面上比较有特色的绿植，像蓝花楹、樱花、银杏、海棠花等，多达数十余种。并将这些不同的植被，以草坪、灌木、大小乔木、各类花种、高大树种这种由低到高的形式进行布局，形成五重立体景观，让业主在不同的季节，不同的空间，可以欣赏到不一样的景色。

小区正大门效果图

园林景观效果图

儿童游乐区效果图

首推产品

首批次将推1栋高层和1栋洋房

项目首批次产品预计将于5月中旬推出，将推出1号楼和5号楼，1号楼为高层有两个单元，2梯4户，总高30层，共232套，高层有117㎡、137㎡两种户型；5号楼为洋房也是两个单元，1梯2户，总高8层，共32套，洋房有130㎡、150㎡两种户型。

项目楼栋分布图

1号楼和5号楼位于整个项目北侧，坐北朝南，所有户型的主景观面（包括主卧室和客厅）都朝向中庭，通风和采光效果都是比较好的。

由于这两栋楼临团结路，一些客户会担心噪音和灰尘问题，关于这两点，不用太过在意，理由是团结路是一条社区小路，平时过往车辆很少，这两方面的影响不会太大。

关于首批次推出的户型，下面将作逐一进行解析。

高层117㎡套三双卫户型

该户型为竖厅设计，带双阳台，客厅旁的景观阳台开间达4米，并且做到了三个空间的主景观面朝南，采光效果好，主卧室的尺度也比较大，拥有较高的舒适度，稍显不足的地方是餐厅没有直接采光，光线要差一点，整体上偏功能性，舒适度尚可。

高层137㎡套四双卫户型

该户型也为竖厅设计，但是做到了南北通透，并且不同于一般的竖厅户型餐厅没有采光，该户型餐厅有一个较大的窗户，采光和通风条件都比较好；客厅、主卧、书房三个空间都朝南，也就是朝向中庭，光线和视野较好；主卧的舒适度，配独立衣帽间和卫生间，次卧的空间也比较大，整体上功能性和舒适性兼具。

洋房130㎡套四双卫户型

该户型仍然采用竖厅设计，这个竖厅的餐厅就没有直接光源，平时的采光要稍微差一些。户型动静分区，各个卧室的空间都比较大，主卧开间达3.9米，次卧开间也都在3米以上，卧室的舒适度较高。总体上来说满足舒适性的同时，各个功能间也比较齐备，稍显不足的就是生活阳台有点小。

洋房150㎡套四双卫户型

该户型是本批次户型中仅有的横厅户型，餐客厅开间达7.2米，主景观面都朝南，无论是通风和采光都比较不错；在餐厅和厨房之间还有一个空间，后期业主可根据自己需要做一个吧台或者其他的东西；主卧室的舒适度依然是的，开间达3.9米，配独立衣帽间和卫生间，次卧开间也在3米以上，整体上功能性和舒适性兼具。

关于项目的价格和装修的一点说明。

项目本批次将全部采用装修交付，装修品牌多采用国内国际一线品牌，比如摩恩、科勒、方太、施耐德等，目前由于装修用材还在房管局核价，装修标准暂时还不清楚是多少，所以关于产品的最终价格也还没有确定。

目前样板间也正在装修之中，预计将于5月初对外开放，感兴趣的购房者可到售楼部咨询。

一些不利因素和购买建议

在说购买建议之前，有必要先给购房者说一下项目的两点不利因素：

①项目南侧有个团结小区，这是附近居民的一处安置房，目前基本已经修建完毕，从安置房的外观看，品质还可以，楼层也不高，对项目的影响应该不会太大。

②项目西侧临蓉都大道，这是一条主干道，部分楼层和户型可能会受到一定的噪音和灰尘影响。

购买建议：

该项目比较适合新都新老城区有换房需求，或者想要在新都一步到位买改善住宅的客户关注，目前项目周边多是以高密度刚需住宅为主，能满足客户改善需求的楼盘并不多，香满庭是其中之一。

另外，如果你在地铁3号线的通勤范围内，香满庭也可作为你的购房参考，毕竟项目出门100米就是地铁口，真正的地铁上盖。当然这里更多是指3号线城北区域，如果你在双流就可以忽略了。

如果你对这个楼盘感兴趣，可以点击下方的小程序进一步了解！

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