近年来，房地产行业逐渐成长为我国宏观经济增长的重要支撑产业，不少项目在“快周转”的热潮之下，工期快、成本低、质量差，投诉、维权、返修的案例比比皆是。
买房无小事，对于我们老百姓而言，房子的工程质量直接影响了未来几十年的居住体验，而房企的工程管理也在一定程度上决定着项目品质。
那么，现在房企的工程管理做到了什么程度？怎样才算是？
什么是工程管理？
以前，我们普遍认为工程管理的三大要素就是工期、质量和成本，一个的工程，三个要素应达到平衡，不能顾此失彼。
现在，房地产行业强调现金流，让资金高效流转，才利于房企健康、长久的发展，所以理想的工程管理追求工期与质量、工期与投资回报的平衡，这就需要管理驱动、技术驱动及运营驱动三者合一。
的工程管理应做到：减少施工中的不确定性、平衡项目的质量和速度、兼顾进度和投资回报节奏。
以下，我们从以上三方面详解的工程管理应该是怎样的。
减少施工中的不确定性
在地产项目的建造过程中，会面临着诸多的不确定性，但很多房企的工程管理，只针对施工现场，对前期的土地研判、方案设计介入太少，到了施工阶段，策划、设计都已确定，只能照图施工，对进度和质量对管控都很被动。
比如，开工之前还有拿地、设计等环节，很多房企的工程部，等地拿下来之后才介入，地质条件可能很差，也要硬着头皮上。
某房企在西南某市拿了一块地，按照前期定位，要开发为快周转型项目。
因为前期缺乏充分的考察，施工队开工后才发现，地方低洼、土地疏松。这样的地块要做大量的土方回填，根本不适合快速开发，项目进度没办法照原计划推进。
现在，包括绿地、金地、世茂等在内的大型房企，将工程管理向前向后延展，让工程介入到项目全生命周期的管理。
01向前延伸，介入拿地和策划
工程的前期环节主要包括拿地和策划。
工程介入拿地环节，需要收集信息、排查风险，以协助作出正确决策，确保拿到的地符合公司的开发能力和开发节奏。比如绿地，工程管理中心在拿地阶段要做三件事。
、调研项目环境。包括收集影响进度、品质、安全、成本的有利、不利因素；同时，充分调研项目的地质、地形地貌，周边道路、水电接驳、红线范围、行政管理政策等。
第二，评估规划概念方案。包括对工程施工可行性、经济性提出相应的工程意见；尤其对针对方案的高程体系、基础结构形式、土石方开挖等方面重点把关。
第三、风险排查。考察地块的水电、临水临电、燃气、排污管道接入问题；考察地质条件是否复杂，拆迁难度，等等。
此外，工程管理介入策划环节，有利于为项目找到准确定位。
项目定位，常常要考虑到产品形态，是别墅、多层还是高层？即使是同一产品形态，定位不同，所需的工期长短也不同。
从房企经营的角度看，项目定位一般可分为现金流型、均衡型和利润型。
现金流型的产品，要求高周转，能够快速开工、快速开盘和快速去化。而项目的定位，除了目标客群外，还有很多影响因素，比如地质条件、当地报建的流程、预售条件等。比如有的地块要求封顶预售，就达不到快周转的条件。
工程在拿地阶段参与项目调研，就能更准确的判断开发属性，协助项目做出准确定位。另外，工程参与制定项目的开发计划，计划落地起来也将更顺畅。
02向后延伸，故障反馈推动升级
其实很多项目交付之后，多多少少都会存在缺陷和返工。如果问题没有反馈到工程管理上，下一个项目可能还会重蹈覆辙。
反之，这些数据沉淀下来，积累为经验，在下一个项目上得以改善和修复，那么项目质量将会提升。
比如，世茂提出全生命周期工程管理，将房屋维保归为集团工程管理中心管理，实现工程交付前后打通。
❶ 物业将报修问题整理成数据，定期反馈给设计及图纸审核、施工技术管控。从源头上减少了常见的工程遗留问题。
❷ 维保工程师在交付前6个月就介入，对项目进行一户一验。别人在交付后才查出的问题，他们在交付前大部分已经解决，大大降低了返工量。
❸ 交付阶段有标准的承接查验管理制度。包括机电系统在内有上百条的问题核对清单，不达到移交标准，物业就不接收。
金地则采用一户一档的做法，将物业数据和地产数据打通。
房子交付之后，让业主安装一个APP，不仅可以承载社区服务，还可以房屋故障报修。金地将业主的反馈跟交付前验收的数据，最终都会同步到CRM系统里面，所有的问题都有数据追踪。
根据这些数据，可得出一系列的质量评价指标，比如质量问题top10，将其反馈到前端的设计和工程部门，设计再优化，工程再进行工艺和材料控制，形成新的标准。
平衡项目的质量和速度
既要赶施工进度，又要维持较好的质量，确实不容易，但也并非完全不可能，比如可以从以下几个方面着手。
01小流水连续作业，预留充足时间
所谓“慢工出细活”，就是单个工序的时间要足够。如何在进度加速的同时，保证单个工序有足够的施工时间？
将工序由并行改为穿插，把单个工序开始的时间提前，预留充足的施工时间。
某房企将穿插施工分成横向和纵向。横向上，合理分段，紧密搭接；纵向上，保地下，抢屋面，并梳理出了全套的穿插施工做法及要点。
如下是该房企制定的高层产品竖向流水示意图。
02工艺革新，缩短施工周期
运用新兴工艺工法，将帮助房企缩短施工工期。
比如目前头部房企中常用的快建工艺，包括铝合金模板、全混凝土外墙施工工艺、装配式构件、内保温体系等。
这些工艺，使建筑结构和非承重隔墙的表面接近清水混凝土效果，尺寸精度指标达到或超越普通抹灰标准，基本不需要取消外墙抹灰湿作业，减少了施工工序，同时层间止水为保温、精装修穿插施工提供了必要条件，提高了建造效率。
再如高层精装修穿插施工，某房企对比发现，公司项目精装施工节奏较慢，主要是在土建移交精装以及精装道工序上花费了更多时间。
A房企土建移交精装花费了21天，精装道工序需要7天，而B房企则分别需要28天、17天，相比A房企工期多了17天。
这主要是由于工艺不同所造成的，A房企引入的新工艺可以有效缩短工期。
兼顾进度和投资回报节奏
很多人知道，进度慢了，会影响蓄客、开放、开盘、交房等主要节点。
但却不知道，如果进度快了，投入成本比回笼的资金多太多，财务压力非常大。
只有当工程进度与投资回报节奏一致时，才可能实现效益化。
项目开发流程中，对投资回报影响的节点是预售和竣备，工程的进度安排要为关键节点服务。
01节点倒推，从预售倒推开工
出于回款压力的考虑，项目常会要求尽快达到预售条件。
在制定计划时，工程可根据预售的节点，倒推开工的时间以及必备资源，将能够前置的工作前置，为施工预留出更多时间。
02产销联动，助力销售回款
产销联动，具体可以从以下这三个方面考虑。
❶配合营销部门的需要，加快展示区进度，尽快开盘。
比如展示区的选址，要选择对项目最有利，且符合快速开工条件的地方。避免展示区选址不当、地质复杂、拆迁难等因素，导致不能按计划开盘。
再比如示范区施工方案对照，要在实体楼里面做样板房，还是搭建临时样板间？工程对工期的估算，可以给营销参考。
❷ 协助营销提炼工程亮点，组织工地开放。
比如一般房企都是在交付前做工地开放，而绿地西南区域除此之外，还增加了主体标化阶段工地开放，让客户参观工地施工情况。
❸与营销部一起关注市场。对于畅销产品应严控进度，如果产品供过于求，及时与营销沟通，考虑是否要调整规划。
卓越的工程管理，一定会严控项目品质，平衡投资回报节奏、施工速度与产品质量，这是房企长久生存的必备条件，更体现了对消费者的一份责任心。
51房加加2019-05-27 10:12:39
