你得留一张房票给天府新区！

读完今天的文章，你会得到一个结论：

天府新区住房有限！你得留一张房票给天府新区！

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人口外溢，流入天府新区势不可挡

玉林板块、桐梓林板块、紫荆板块开发完毕之后，高新区迅速实现向南人口外溢，南城都汇、金融城板块、大源板块，以及后划入的中和板块等都已经进入成熟期，房产投资的鼎盛时期已过。

而目前高新区还剩下的是新川板块和大源西板块，如果不严控开发速度，不到5年，高新区将无地可卖。高新区会进入类似锦江区一样的供地节奏：锦江区2018计划出让940亩，实际156亩，完成率17%，其中2块宅地97亩。2019计划588亩，宅地454亩。可以说是一地难求。

三年以后必将导致大量的高新区的人口外溢，以及与天府新区相邻的各区人口外溢，而的承接必然是天府新区，并顺应成都大城南的发展。

高新区一直作为成都南部发展的领头羊，具有优越居住条件和生活品质的成都大城南这样的人群，他们的外溢必将首先聚焦相邻的天府新区。

那么，成都南面人口外溢的脉络是什么？人口外溢是否会一厢情愿的走入天府新区呢？

这和整个城市发展的规划息息相关，天府大道已经打通了城北到南的交通大动脉。天府大道从北到南，畅通无阻，同时地铁1号线也实现了从北到南的快速来往。

多条干线和立体交通体系正在建设中，这大多都是围绕着天府新区的发展，以天府新区的发展为核心而构建的立体交通体系，所以道路怎么走决定了人口的流向，不是你想到哪里就能到哪里，交通体系、居住体系、工作体系的规划决定了一个城市的人口流向，一个城市的人口流向绝不是漫无目的、漫山遍野、无章法的乱流，而一定是顺应城市建设规划的理性迁徙。

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天府新区的未来爆发，大到你无法想象！

2015年，成都明确了双核发展的战略，对城市空间和功能结构进行优化，形成“一区双核六走廊”的城镇空间格局和多中心、组团式、网络化、集约型的城镇体系。“双核”也就是中心城区和天府新区成都片区，将成为牵引成都发展的强大引擎，实现“双核共兴”。2017年4月，成都提出将坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”，促进城市可持续发展，将构建“双核联动、多中心支撑”网络化功能体系。

要认清当前“东进”和“南拓”的不同发展阶段。热火朝天的东进大战略，目前主要任务是什么？----基建！“东进”还在打地基，“南拓”已经处于房地产开发阶段！必须高度赞赏成都的战略之英明，城南新区汇聚了成都的精英，汇聚了众多的“富一代”“富二代”“富三代”，他们几代人精英都在这个地方奋斗、耕耘、收获。

同时，城南有充足的资金积累，也有很好的文化底蕴，随着人口结构的变化，存在大量的深度改善需求，也有足够旺盛的购买力。这是几十年来，成都“南富”这一说法一直雷打不动的本质所在。

为什么温水煮青蛙，原因是很多潜移默化的变化不为当地人所察觉，来看看成都地铁一号线（南北线）高峰，往城南新区的巨大人流量，如下两图：

▲早高峰地铁一号线，火车南站，往兴隆湖方向人流量

早上7:52，南向、往城南新区方向：要多次排队，才能挤进地铁，并且早高峰来得早，持续时间更长，要挤进地铁1号线是很困难的事情，网上段子已经很多了。

同样时间，同一地点。相反，北向、进城方向，开往天府广场方向的列车则宽松很多，上下自若，如下图：

▲早高峰地铁一号线，火车南站，往天府广场方向人流量

极具代表性的机场高速，从机场高速离开，到达收费站就开始进入堵点，而这个堵点，要到绕城高速分叉处才可以得到缓解，往城外方向也就是绕城方向去的车占了很大一部分，目测大约有50%左右的车辆去到了绕城方向，车辆行驶路线也可以看出往城外成为居住、工作等的需要，新区功能日益凸显。

▲机场高速进出场方向，通过绕城高速分流前的车流量

▲ 500米后绕城高速分流，大量车进入绕城高速，往出城方向

▲分流后继续往主城区的车流量大减

地铁、多条道路的分流情况可以说明南部新区已经形成了很大的工作和居住群体，人口外溢，人口南移成为一种趋势。各项进度，井然有序。

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10年后，你会为在天府新区有房而傲娇！

---10年后，你会为在天府新区有一套房而傲娇！

成都的规划水准可圈可点，住宅区的“痛点”总是被相关部门高度重视并进行改进，所以新区规划和施工水平大大提升。各项工作有序推进。

▲兴隆湖

---天府新区发展绝不是摊大饼！

做到城市布局有前瞻性，开发时间节点做到有效把握，各板块的开发先后控制，都体现了成都政府部门的强大管理能力，每个人都应该为此点赞。

天府新区土地供应控制很好，注意供地节奏，聚焦板块和各功能区。各大板块，从功能上做了确切的分工，又严控开发节奏，注意合理的供应量。这样的管理城市的水平，其他城市并不多见。

• 天府中央商务区西区，位于天府大道西侧，整个区域西至锦江、南至毛家湾森林公园以南的科学城北路、北至武汉路。

▲区位示意图

2021年5月，天府国际机场将建成并正式开航运营，成都市双机场格局形成。从区域示意图可以发现，天府中央商务区西区正好处于双流国际机场和天府国际机场连线的中心位置，向西北20余公里可搭乘国航和川航航班，向东南20余公里，则可以在新机场搭乘国际航班和其他航空公司航班。同时，区域距离规划中的天府高铁站仅9KM，并规划布局多条轨道交通线路，成为整个天府新区轨道交通密度的区域。

• 全力打造国际基金小镇、紫光芯镇、京东云小镇等七个各具特色的产业小镇。

▲7个产业小镇区位示意图

• 天府中心规划面积43平方公里，着力打造以区域总部基地、商务商业中心、文化中心为主要功能的“一带一路”国际交往平台和成都南向发展新兴极核。区域围绕2平方公里天府公园及8公里长的锦江生态带布局行政服务功能区和总部经济区。目前，中铁西南总部、中交国际中心等一批项目建成，航空大世界、保利中心、传化智联西部总部等一批项目正在加快建设，677米超高层总部大楼建成后将成为西部高楼。

▲天府中心区位示意图

• 西部博览城规划面积32平方公里，依托鹿溪湿地布局国际会议、国际展览功能区，力争5年内配套酒店客房1.2万间、会展商务载体400万平方米，为成都建成“会展第四城”、打造“国际会展之都”提供有力支撑。目前天府新区海关、中国西部国际博览城、秦皇假日酒店等一批项目建成投运。国际会议中心、鹿溪蜻居、会展小镇等一大批配套项目加快建设 

  
  

▲西部博览城区位示意图

• 成都科学城规划面积125平方公里，沿50公里鹿溪河生态带布局新经济、科技创新产业功能区，集聚科学研究及应用转化、科技研发、军民融合、信息网络、创意设计、国际合作、生物医药、高铁商务等产业功能，建设服务全球的新经济产业服务高地。清华能源互联网研究院、诺基亚全球技术中心、中科曙光创新研究院等一批科技项目已建成投用，中科院成都科学研究中心即将建成，北航西部国际创新港开工建设，国家农业科技中心、海康威视成都研发基地等项目落地。全球以独角兽企业孵化和培育为主的产业载体——独角兽岛已开工建设，商汤科技、安谋科技（Arm）等一批项目已经签约。

▲科学城区位示意图

• 天府文创城规划面积54平方公里，以雁栖湖为核心重点布局文创旅游、国别合作产业功能区，配套创意办公、新媒体、动漫设计、电子竞技、高端商业、高端酒店等设施，打造西部文创中心新极核、国内外知名文化产业集聚地、文化产业创新发展先行区。目前，中国与意大利共建的“一带一路”合作典范——中意文化创新园已落户天府文创城，华谊兄弟天府国际艺术小镇、佳龙天府国际旅游度假区已签约。

▲天府文创城区位示意图

天府新区一共规划面积1578平方公里，直管区约564平方公里，而天府新区直管区目前只是聚焦几个板块的建设，每个板块又有其独特不可替代的功能性定位。大量的土地给了企业、产业配套、公园、湖泊、学校等，住宅用地占比少得可伶，住宅用地占比只有直管区建设用地的10%左右。

“严控天府新区房地产开发，大力发展公园城市”，已经成为天府新区的重要战略。限购政策可以看出控制单纯房地产开发的态度的坚决性，只有天府新区户口满两年，或者天府新区单位社保才有资格购买天府新区的住宅。说明了天府新区有足够的自信，积极主动控制人口过快的流入天府新区。

天府新区住宅供应主要集中在天府新区的牛鼻子---锦江生态带和麓湖，而在兴隆湖周边、秦皇寺商务区等区位，住宅很少，天府新区的发展根本没有摊大饼。

▲兴隆湖星巴克店，享受下午咖啡的青年才俊

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天府新区各板块在售及待售住宅罗列

兴隆湖板块在售楼盘：

可以看出每个板块的楼盘数量都控制在6个以内，关注的兴隆湖几乎没有商品房销售，即便是中铁诺德壹号也是定向限价房，中建华府锦城二期以保障内部员工为主。

▲中建华府锦城

天府新区牛鼻子（锦江生态带）板块在售楼盘:

天府公园板块在售楼盘：

天府公园板块的广汇御园，虽然体量有约70万方，但是因为土地用途特殊，所以很难看到正常对外销售。

麓湖板块在售楼盘：

体量的麓湖板块的麓湖生态城，虽然面积大，但是开发周期长，很多土地还处于非五通一平状态，开发周期漫长。恒大天府半岛，虽然总面积约300万平方，但是现在已经开发至第7期，开发接近尾声。

红石板块在售楼盘：

万安板块在售楼盘：

南湖板块在售楼盘：

西博城板块在售楼盘：

其他板块在售楼盘：

▲天投北鑫苑

从上列表格可以看出，每个板块的楼盘数量都控制在6个以内，住宅供应比较少，天府新区完全控制好了开发节奏。除去主要功能区，住宅开发新区主要集中在天府新区牛鼻子（锦江生态带）和麓湖板块，为什么锦江生态带如此好的开发效果呢？

• 锦江生态带打造完毕，东南西北四条主干道横穿其间，跨江大桥如火如荼建设之中，地铁五号线一年后即将交付使用，人口导入将加速；

• 剑南大道是从锦江生态带二环高架的零红绿灯的市区最快速公路，可以把你快速的从锦江生态带带进四环路、三环路、中环路、二环路高架路！这比很多绕城内的住宅到达二环的时间还要快；

• 地铁5号线建成，锦江生态带往南的剑南大道南线一直通达黄龙溪，与正公路先互通，通达天府新区兴隆湖区域；

• 锦江生态带南通天府新区，北达老城区，毫无障碍，交通效率极高。这一点与新川板块的交通效率，同属交通效通达南北的两个住宅板块。这极大体现了锦江生态带在交通效率方面的优势。

  
  

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东进和南拓的区别

东进依然处于基建和产业布局的阶段，目前完全没有进入到房地产开发的阶段，所以即便是人才公寓修到了三岔湖边，环境优雅那依然不是房地产投资的菜。城南积淀了成都几十年的发展硕果，经济繁荣、生活富足，南拓顺理成章。由上可以看到天府新区好房子稀缺，天府新区聚焦发展，杜绝了摊大饼，这是发展战略的英明和购房者的大幸。

买房必须看预期！顺应大城南发展，天府新区形势喜人，你得留一张房票给天府新区！