上周，新都区木兰镇90.6亩纯住宅地块出让，比5750元/㎡的成交楼面价更让人关注的是，此次土拍现场难得一见地出现了“招（招商蛇口）保（保利）万（万科）金（金地）”四大房企厮杀的场面，共计50轮的举牌更是出乎很多地产同行的意料。
2019年上半年，“战线收缩”的房企缔造了火热的成都主城土拍市场，也一度掩盖了近郊和远郊的光芒。可在僧多粥少的现实面前，主城区的供地更多属于“吊胃口”，绝大多数房企“看得见、吃不着”，因而在上半年的后半程，近郊区域突然发力，多宗地块纷纷刷新区域楼面地价纪录。
上半年楼面地价5中，有3宗都出现在近郊区域。下半年，近郊注定会是房企绞杀的必争之地。供地方和拿地者都要对此引起重视。
近郊·市场端
楼面价纪录短时间内两度更新
时间往回倒，成都土地市场“开挂”的2017年，也是近郊土地市场迎来价值大裂变的时期，半年时间五大区域楼面地价纷纷破万的阵仗，至今让人记忆犹新。统计显示，2017年近郊住宅用地平均楼面价被拉高至7659元/㎡，同比上一年涨幅达155%，并且诞生了9宗万元地块，楼面价11400元/㎡，这个记录直到近期才被打破。
2019年5月23日，双流东升版块29.7亩纯住宅地块出让，最终被新力以楼面价13600元/㎡斩获；6月11日，双流怡心湖版块一宗67.9亩纯住宅地块被奥园竞得，成交楼面价14820元/㎡。
不到一个月时间，近郊楼面价纪录两度被更新。
另据统计，2019年上半年成都近郊共成交住宅用地17宗，总用地面积约1857亩，同比去年增长42%；平均成交楼面价5581元/㎡，整体与2017年地价水平相比其实有所回落，但刨除特殊地块，近郊地块受追捧度非常高，溢价率也呈阳线发展。
成交的这17宗地，平均溢价率为33.12%，其中有7宗溢价率超过50%，者甚至达到121%。作为对比，2018年全年，近郊的平均溢价率仅为8.64%，溢价率为70.91%。
不过，从细分市场来看，上半年近郊各区域的表现并不平衡。
表现最突出的无疑是双流区
2019年上半年双流共出让4宗住宅用地，分别位于九江版块、东升版块、怡心湖版块，最终楼面地价全部破万，平均楼面地价12129元/㎡，平均溢价率94.41%，在近郊五区中一骑绝尘。
成交楼面价的是郫都区
上半年郫都区共成交5宗住宅用地，包含两宗产业用地，其中一宗为犀浦版块梓潼宫站TOD项目用地。区域平均成交楼面价3154元/㎡，在近郊五区中垫底，楼面价8400元/㎡，平均溢价率27.42%。
成交面积的是龙泉驿区
今年上半年龙泉驿区只出让了3宗住宅用地，面积高达586亩且都有特殊要求：一宗为人才公寓用地，一宗需要配建东安湖体育场，另一宗则需要配建东盟艺术学院。这3宗地全部位于十陵版块，竞得者分别为城投开元房产与华润，平均楼面价为5366元/㎡。
成交宗数的是温江区
上半年，温江区仅成交2宗住宅用地，面积约247亩，还包括一宗人才公寓用地；另一宗地来自温江城区，虽然有一定的产业要求，但楼面价仍然达到9320元/㎡，竞得者为雅居乐地产。
第二季度才发力的新都区
统计显示，4-6月新都区每月各成交一宗住宅用地，两宗位于新都新城，一宗来自木兰镇，平均成交楼面价3686元/㎡，平均溢价率22.46%，拿地房企包括旭辉、招商蛇口，以及首次在成都公开市场拿地的闽系房企正荣地产。
近郊·需求端
抢地房企远不止“露脸”的15家
锐理君梳理发现，上半年近郊拍卖出让的17宗地分别被15家房企“分食”，包括华润、龙湖、招商、金科、雅居乐、城投开元房产、正荣、新力，以及超过十年未公开拿地的川派房企正黄置业等。其中，新力与城投开元房产各竞得2宗，而华润以楼面价4465元/㎡斩获龙泉驿十陵片区298亩地块，成为拿地面积的房企。
实际上，地产同行们心里门儿清，瞄准近郊土地的房企远不止以上15家。
以近一个月里的的8场土拍为例，从锐理君获得的信息来看，除龙泉驿的两宗“特殊”地块外，有5场参拍房企达到10家及以上，如：
5月30日，温江147亩住兼商地块出让，就有包括万科、保利、龙湖、德商、碧桂园等在内的10家“重量级”房企现身拍卖现场。
需要注意的是，该宗地除了幼儿园等配建条件外，还有一定的产业建设要求与自持比例要求，这无疑会大大拉高房企开发成本。但即便如此，该地块的成交楼面价依然达到9320元/㎡，这也是温江区截至目前的第三高楼面地价。55%的溢价率更是告诉市场：房企对近郊核心地块 “志在必得”。
（图片来源于网络，仅供参考）
作为“大热门”的两宗怡心湖地块，更是吸引到近30家房企露面，121%、99%的溢价率也将参与房企的拿地决心展现得淋漓尽致。
“
接连几场土拍观察下来，锐理君明显的感受是，房企对近郊核心区域优质地块的渴求程度并不比主城低。更重要的数据显示，今年上半年成都楼面地价5中，双流占了3席，主城与近郊那一条“拿地界限”，正在逐步被抹平。
”
锐理君曾在去年的推文中提到，在中心城区扩容，“十字方针”推进以及轨道交通突飞猛进发展等多重因素助推下，成都房地产市场正逐渐形成“主城豪宅化，近郊主城化，远郊近郊化”的发展格局。2019年上半年的土地和住宅市场，正在不断印证这一结论，可以预见的是，近郊会是房企下阶段竞赛的主战场。
近郊·供应端
调整供地节奏更能抢抓机会
锐理君在此前的刊文《透视5月土拍 远不止“举牌”那么简单》（点击可文章现场）中，对现阶段房企强烈的拿地补仓意愿作了详细梳理。需要提醒的是，当需求端集中“爆发”时，供应端也正面临好机会，供地方现在要做的是合理调整供地节奏，“迎合需求”也意味着抢抓机会。
房企“拿地”是刚性需求。虽然主城价值不可替代，但 “狼多肉少”是不争的事实。尤其是在中优“三降两提”与整体市场逐渐饱和的背景下，房企的选择空间十分有限，面对高门槛的拿地价格，更多房企只能“望主城空叹”。
远郊楼市正面临房企的审慎抉择。上周，锐理君针对远郊拿地开展了一场话题讨论和投票（详情点击《下半年拿地|中心城区“狼多肉少”远郊再成围猎场？》），业内人士普遍的反馈是：在目前的行情下，房企内部在决策远郊拿地时基本都会给出“谨慎评级”，即使有选择地进入，也有非常明确的指标：1、远郊核心发展区域；2、有强产业引入；3、有城市规划引领；4、有棚改或拆迁需求支撑；5、有轨道交通导流……当然，也有房企明确表示，现阶段只考虑中心城区土地。
一张一弛间，带给近郊的机会陡然增加。如果近郊各区域能趁此窗口期合理调整供地节奏，以房企目前对区域的积极举手状态来看，获得“青睐”并不难。
月初出让的双流九江地块就是一个明显的例子。客观来讲，目前该版块的城市界面还存在硬伤，但最终成交楼面价达到10050元/㎡，溢价83%。在建的地铁17号线、万科华润大盘的拉动作用、版块贴近主城的地理位置等都是吸引房企“疯狂追逐”动因。
写在后面
上半年，近郊五大区域表现存在明显的差异化。双流高新区与天府新区，龙泉驿有“东进”与东安新城规划建设等背书，供地和市场消化都比其它区域快一步。
从长远来看，近郊各区域还需充分挖掘自身的特色与优势，尤其是在城市规划、城市品牌、城市产业层面形成竞争张力。同时，政府需要不断完善公共服务设施配套，以保障更加便利舒适的生活，强化对房企以及购房者的吸附能力。
下半年的房地产市场，无论是供地方还是需求方，都更考验你们抓机会的能力。
注：本文中的住宅用地包括纯住宅、住兼商、商兼住。
编辑 | 小白龙
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锐理数据2019-06-26 19:35:07
