今日（6月27日），成都主城区出让两宗纯住宅地，合计66亩。一号宗地位于青羊区苏坡街道，二号宗地位于武侯区机投桥街道（二号宗地曾于5月17日因故终止拍卖）。作为成都2019年上半年的土拍收官战，有几大看点不容错过：
其一，两宗地均位于主城区三环边，且没有配建要求，房企的关注度居高不下。
其二，一号宗地为2019年青羊区首次拍卖地块，起始楼面地价12512元/㎡，这也是青羊区截至目前的起拍楼面地价。（原计划5月29日出让的青羊区文家街道36亩地块，因故终止，现已重新上市，拟于7月16日拍卖。）
其三，时隔一年，今日出让的两宗地重启“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式。（该拍卖方式最近一次出现在2018年6月27日，详情点击《锐理土拍|主城区归来 高新区两宗热地双双破万成交》）
根据要求，达到限价的，按每次举牌竞买增加自持占宗地计容住宅总建筑面积1%比例租赁住房的方式，续竞自持租赁住房面积比例（租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内），达到设定的续竞比例上限后，抽签确定竞得人。需要说明的是，两宗地自持租赁住房的比例为100%。
（出让文件中对租赁住房的要求）
拍卖结果
拍卖现场有40余人，166、136、177、196、121号等共16家房企到场。
一号宗地拍卖现场，169、9、5、17号四家房企轮番加价，第35轮166号出价15812元/㎡进场，此后9、166、17三家竞争，5、169号停止举牌。第42轮166号出价16512元/㎡，后停止举牌，剩9、17号两家竞争。第61轮17号出价18512元/㎡，达到限价，进入续竞自持租赁住房面积比例。起始自持租赁住房面积比例为1%，166号率先举牌，17号举牌自持2%成交。
一号宗地，位于青羊区苏坡街道办事处龙嘴村六组，纯住宅用地，净用地面积 17.4161亩，计算容积率2，起始楼面地价12512元/㎡，最终由四川金雁房地产开发有限公司以楼面地价18512元/㎡竞得，溢价率47.9540%，自持租赁住房面积比例2%。
据官网介绍，四川金雁房地产开发有限公司成立于2007年8月，来自广汉。公司隶属于金宇鼎盛集团，旗下拥有化工、塑胶、房地产、酒业、能源等多种领域的产业链。目前，金雁地产已由单一房地产建筑开发转变为开发销售和大宗土地的储备，拓展区域也从广汉发展到广元、云南等地。
二号宗地拍卖现场，92、28、178、169、136、166、171号共七家房企参与竞争，第79轮178号出价17190元/㎡，达到限价，进入续竞自持租赁住房面积比例。起始自持租赁住房面积比例为1%，171号举牌自持租赁住房面积1%成交。
二号宗地，位于武侯区机投桥街道万寿村二、四组,机投村四组，纯住宅用地，净用地面积 48.4309亩，计算容积率1.5，起始楼面地价10190元/㎡，最终由
保利（成都）实业有限公司以楼面地价17190元/㎡竞得，溢价率68.6948%，自持租赁住房面积比例1%。
一号宗地详情
地块指标
◆宗地位置：青羊区苏坡街道办事处龙嘴村六组
◆用地面积：17.4161亩
◆可开发体量：2.32214万㎡
◆用地性质：纯住宅
◆计算容积率：2
◆建筑密度：≤20%
◆起拍楼面价：12512元/㎡
01
宗地实探：教育资源是利器
锐理君现场实踩发现，该宗地呈“长条形”，周边规划道路全部形成；宗地已实施打围，内无未拆除的建筑物，仅有少量土方建渣、杂树杂草，无电线电杆；拿地企业竞得后可实现快速进场开发。
（一号宗地实景，站在成都市第六幼儿园龙嘴B区内拍摄 ）
（一号宗地周边配套情况）
从大的区域范围来看，该宗地位于西三环四段内侧（有绿道隔开），青羊区内金沙版块；区域发展成熟，配套完善，居住氛围浓厚。具体来看，宗地西临三环路，南侧一墙之隔为成都市第六幼儿园龙嘴B区（在建），东侧是成都市泡桐树中学、金沙小学（同怡校区）。周边有苏坡公园、金沙城蕴初园、黄忠公园等生态资源。
（金沙小学距离一号宗地约300米）
（泡桐树中学与一号宗地一街之隔）
轨道交通方面，一号宗地距离地铁2号线羊犀立交站约1.2公里，距离地铁4号线清江西路站约2.2公里。
02
区域楼市：大户型产品当道
一号宗地街对角，有绿城金沙凤起潮鸣项目，目前还未入市。锐理君获知，绿城项目主要有三大产品：建面约460-655㎡合院、建面约220-400㎡装修叠拼、建面约165-195㎡装修高层与约300㎡高层。
绿城金沙凤起潮鸣项目占地面积约64.6亩。2017年12月29日，绿城以楼面地价15600元/㎡竞得该宗地，溢价率59.18%，须配建并无偿移交租赁住房面积24%。
（绿城金沙凤起潮鸣部分楼栋已建设10层）
距离一号宗地1公里内，三环路外侧还有太行瑞宏朗诗金沙城项目，预计7月将推洋房组团，主力户型约200-360㎡ 产品。此外，宗地周边还有建发金沙里、中海金沙府、龙栖苑等成熟小区，区域二手房价格在1.5-3万元/㎡不等。
宗地点评
一号宗地呈“长条形”，面积不大，但地段突出、城市界面整洁、配套优质。
二号宗地详情
地块指标
◆宗地位置：武侯区机投桥街道万寿村二、四组、机投村四组
◆用地面积：48.4309亩
◆可开发体量：4.843万㎡
◆用地性质：纯住宅
◆计算容积率：1.5
◆建筑密度：≤30%
◆起拍楼面价：10190元/㎡
◆建筑物点相对地面高度约80米
01
宗地实探：区域处于起步阶段
该宗地已实施打围，内无未拆除的建筑物，无土方建渣，无电线电杆，有杂树杂草；周边规划道路尚未形成，但有进场道路。（注：周边规划道路由成都市统建办负责建成）
从现场情况来看，宗地周边还有多宗待出让的地块，但目前种满了农作物；周边汽修综合市场、老旧小区正在拆迁，整体城市界面较差。此外，该区域能明显听见飞机经过的噪音，后期开发和营销需要注重解决这一“痛点”。
（二号宗地实景 站在万寿东路上拍摄）
（二号宗地周边的空地种满农作物）
（二号宗地周边在建的高架桥，紧邻成雅铁路）
交通方面，二号宗地位于武侯区西三环路三段外侧，距离在建的地铁9号线与地铁17号线交汇站——机投桥站约1公里。宗地南侧有武侯区机投小学，距离三环路内侧的清水河公园约1公里，其它生活配套目前还比较欠缺。
（二号宗地周边情况）
02
区域楼市：可参考价格突破2万+
宗地周边2公里范围内可参考的新房为青羊区远洋朗基香汇项目，其产品户型面积区间为113-138㎡，带装修交付，价格区间约23967-26366元/㎡。6月首次拿证推出126套房源，报名人数49人。
土地市场方面，2016年至今，宗地周边2公里共成交5宗，其中住宅地块3宗，商业地块2宗。其中兴城人居拿下的2宗地，均为人才公寓用地。
（2016年至今二号宗地周边2公里土地成交情况）
宗地点评
二号宗地形状比较方正，面积适中，易于打造。但目前区域配套不足，环境较差，旧市场搬迁改造完成还需要时间，开发条件较弱一些。
市场延伸
时隔一年，成都重启“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式。对此，近期业内外的关注和讨论也颇多，但这并非毫无征兆。
原定于5月29日出让的青羊区文家街道地块，拍卖前“因故终止”。7月16日将重新上市，增加了条件以“限价竞买+竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖。
原定于6月5日出让的天府新区华阳街道两宗地，拍卖前“因故终止”。
今日拍卖的二号宗地原定于6月11日出让，同样在拍卖前期“因故终止”，重新上市后也新增了“限竞价”条件。
上半年，成都核心区域的一些优质地块，引发了房企“积极”举牌，多场土拍出现的“高消费”行为，已经引起了市场参与各方的重视。
多宗土地临时终止，“限竞价”的拍卖条件立即跟上，对稳定地价有非常重要的作用。实际上，不只成都，部分热点城市在近期也对土拍规则进行了调整，如东莞日前发布的终次报价以“最接近平均价者得”的规则就引起了不小的轰动。苏州、西安等城市为了抑制住宅市场过热，也采取了限购升级、政策加严的方式。
从某种意义来说，地方的一系列调整都是“一城一策”的悄然体现。各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取相对应的措施，这是未来房地产调控的基本原则，也能更稳妥地实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
编辑 | qiu
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锐理数据2019-06-27 20:09:22
