2019成渝双城记(上)|敢竞争敢出价 地价记录“两连刷”

“城市群时代”和“都市圈时代”大背景下，作为西南双雄的成都与重庆，竞合关系不断加深，也成为各路房企掘金未来的重要战场。

都市圈是城市群的“硬核”，推动着城市内部人口、产业的激增、升级；城市群的崛起，则搭建了双向互通、同城一体、产业互补、人口交融的新发展平台。

敏感的房地产市场亦随之“同频共振”。“敢竞争、敢拿地、敢出价”成为近期房企在成渝两地投拓的真实写照。从单城到双城再到“同城”，2019年上半年土地和市场端的中观和微观变化，或许能够成为我们解开成渝未来房地产市场走势的“摩斯密码”。

日前，国家统计局公布了《2019年1—5月份房地产开发投资和销售情况》。从来看，无论是开发投资额增速还是商品房销售面积和销售额增速，西部地区都遥遥领先。

△图片来源：国家统计局

提及西部楼市，成都和重庆“两兄弟”由于具备紧密相连的地理位置和同根同源的发展历史等原因，城市能级、经济实力相近，产业互补和竞合关系极强，是各大房企开拓西南市场的关注对象。

2019年上半年，成渝两地的土地市场可谓“旗鼓相当”，地价、溢价多次出现高光时刻。作为行业大数据领袖，锐理数据在成渝两地均有纵深研究，本期我们先从4个维度看看成渝土地市场的现状与走势。

（注：以下“2019年上半年”数据统计周期为2019.1.1——2019.6.27）

成都7619亩VS重庆8971亩

成都：供地节奏放缓，住宅类地块占比上升至8成，溢价率回升至19.8%，第二季度重现“高光时刻”；

重庆：成交宗数猛增，成交面积、建筑体量双降，土地供应趋于“小而精”，地价创新高。

成都

量缩价涨，平均楼面地价4170元/㎡

统计周期内，大成都通过招拍挂共供应土地90宗，共计7106亩，同比2018年上半年减少29.8%，成交土地95宗，合计7619亩，同比下降19.1%。若与2018年下半年相比，差距更大。单从总量来看，今年上半年大成都供地节奏明显放缓。

总量虽减少，住宅用地的占比却在不断增加。统计显示，2019年上半年，大成都共供应住宅类用地（含纯住宅、住兼商和商兼住地块，下同）5954亩，占同期总供应面积的83.79%；成交6185亩，占同期总成交面积的81.18%。而2018年上半年，住宅类用地的供销占比均仅约6成。

面对住宅类用地占比增加，房企拿地需求激增且融资环境相对宽松的局面，2019年上半年土地市场的“信心指数”明显回升，土地价格端也有明显变化。

上半年，大成都土地（含招拍挂）的平均成交楼面地价为4170元/㎡，其中拍卖出让的住宅类地块平均成交楼面地价为4752元/㎡，平均溢价率19.8%，纯住宅地块平均成交楼面地价为8641元/㎡，平均溢价率39.17%，和2018年下半年相比有了明显升温。

值得注意的是，纯住宅用地的出让热度集中在第二季度，10809元/㎡的平均成交楼面地价仅次于2017年第三季度的11120元/㎡。

重庆

单宗土地缩小降容，地价升至新高度

上半年，重庆土地市场和成都大趋势相似——供销总面积减少，但住宅地块占比扩大，其中纯住宅地块楼面地价飙升，直接“破6超7”。

统计周期内，重庆市主城区通过招拍挂共供应土地101宗，共计9670亩，同比2018年上半年减少8.2%；成交土地92宗，激增53%，合计8971亩，同比下降16.3%；新增建筑体量约931.49万方，同比2018年减少32%。

其中，重庆主城区累计供应纯居住用地6011亩，同比猛增66.6%，占同期总供应面积的62.2%；成交5379亩，同比减少35.6%，占同期总成交面积的59.9%。

价格方面，上半年重庆市主城区土地（招拍挂）的平均成交楼面地价为6449元/㎡，其中拍卖出让的纯住宅地块平均成交楼面地价为7510元/㎡，是目前为止的水平，2018年上半年和下半年这一指标均未达到6字头。

其原因在于：一方面，由于重庆市场上高端改善兴盛，客群对居住纯粹性要求提高；另一方面，房企对于储备土地的需求不断提升，随之而来的则是优质居住地块的竞争激烈化和土地价格的提升。不过，与2018年上半年相比，重庆土地市场呈现出成交宗数猛增，但成交面积、建筑体量双双减少的矛盾现象。

导致这一现象的原因主要有两个方面：

>>一是单宗出让土地面积变小。

锐理通过梳理发现，2019年上半年出让土地单宗面积在100亩以下的有54宗，占比58.7%；2018年上半年出让土地单宗面积在100亩以下的有17宗，占比28.3%。

>>二是出让土地容积率有所下降。

数据显示，2019年上半年出让土地容积率在1.5及以下的有54宗，占比58.7%；2018年上半年出让土地容积率在1.5及以下的共16宗，占比26.7%。

土地出让端向“小而精”转变，意味着未来重庆楼市发展也将更加“精细”，市场上将出现更多体量小，但配置高的洋房、小高层等低密物业形态。

成都向南VS重庆向北

成都：城南高新区和天府新区“上锁”，主城领风骚，双流区成宠儿；

重庆：楼面价及溢价均位于核心区，近核心区域稀缺资源是关键。

成都

主城区与近郊的“价值界线”逐渐模糊

各区域“冷热不均”是今年上半年大成都楼市的真实写照。2018年下半年，锐理君曾提到过彼时房企的拿地态度：主城一定要抢，近郊一定要看，远郊选择性关注。这在今年的土地市场已经得到了验证。

2019年前6个月，天府新区仅挂牌成交了7宗纯商业用地，无住宅类地块成交；远郊区域虽然成交面积，但成交楼面价和溢价率都较低，激烈的battle则在主城区和近郊之间展开。

上半年大成都各区域中，住宅类用地平均成交楼面地价的是主城区，为6358元/㎡；平均溢价率的是近郊，达33.12%。房企敢举牌、敢出价。

细分来看，主城各区域住宅地块的楼面价依然“独领风骚”，青羊区以18512元/㎡领衔，锦江区18400元/㎡紧随其后，武侯区排在第三，而“常胜将军”高新区今年上半年地价垫底，这是由于区域内所出让地块都带有产业建设条件。

当“国际城南”的高新区和天府新区都上锁时，同属于大城南的双流区就成了房企的新目标。上半年双流区平均成交楼面地价为12129元/㎡，高于主城的成华区和金牛区等，94.41%的溢价率也排在全市第二，表现抢眼，可见房企对于双流区的认同度很高，传统主城与近郊之间的界线正在被打破，当主城区“狼多肉少”时，近郊就成了下一个兵家必争之地。

这一点在溢价率分布情况上也有所体现。今年上半年高溢价（溢价率≥50%）成交的住宅类地块共有11宗，仅1宗位于远郊，双流区独占4宗。其中，超高溢价率（＞100%）地块共2宗，分别位于锦江区和双流区。

△2019年上半年成都已成交住宅类用地溢价率分布

重庆

北区依然“扛鼎”核心区价值回归

近两年，重庆城市发展由“一路向北”逐渐演变为“均衡”用力。西区和南区近两年在猛力追赶，强势崛起。但从土地市场的表现来说，核心区与新区、新区与新区之间，仍然存在着较大的价值认知差异。这一点，从房企的拿地热情程度可以得到佐证。

锐理数据梳理发现，2019年上半年重庆主城区中，商住类用地成交楼面价和溢价率的均为核心区，分别为9249元/㎡和54.17%；北区在新区中仍然“一枝独秀”，商住类用地成交楼面价和溢价率分别为6863元/㎡和20.57%，远高于西区和南区。

具体来看，摆脱了其他区域的“拖累”，大渡口强势逆袭。以9495元/㎡的平均楼面价和76.48%的平均溢价率居于主城各区之首。这是由于大渡口供应地块均位于城市核心区范畴，且地块还是“两江四岸”、“大湾区”两大关键词加筹的稀缺地块。江北区以平均楼面价7479元/㎡，平均溢价率53.21%紧随其后。

这也说明，重庆主城区出让土地不断向外推移的情况下，核心区与近核心区土地的认可度也越来越高。

蓉18512元/㎡VS渝13549元/㎡

成都：楼面地价10半数出现在上半年，门槛提升至14820元/㎡，地价两度刷新，新面孔频频亮相；

重庆：地价两度刷新至13549元/㎡，10门槛为11149元/㎡。

2019年上半年，成都和重庆情况相似，土地市场多次刷新。

上半年，成都楼面地价经历了“追平——超越——刷新”三个阶段：

• 3月12日，德商拿下金牛区茶店子地块，17200元/㎡的楼面地价追平此前东原地产创下的纪录 ；

• 5月16日，禹洲地产以18400元/㎡的楼面地价竞得了锦江区地块，打破了维持两年多的地价纪录；

• 6月27日，禹洲的“头把交椅”仅坐了一个多月，四川金雁房地产斩获了一宗青羊区地块，楼面地价18512元/㎡，再次刷新纪录。

排名前十的地块中，今年出让的宗地占了一半。其中武侯区的10地块，有4宗，而排在第十的双流区地块则是郊区的代表，14820元/㎡的楼面地价由奥园地产于今年6月11日创下，这是目前郊区的楼面地价。

△成都楼面地价10地块（截至2019.6.27）

同样的，重庆的楼面地价也被两度刷新：

• 4月25日，顶融地产拿下中央公园地块，11748元/㎡的楼面地价刷新了此前的地价纪录 ；

• 5月28日，荣安地产以13549元/㎡的楼面地价竞得了滩子口地块，再度刷新地价。

重庆成交楼面均价排名前十的地块中，有6宗位于北区热点新区，4宗位于核心城区。其中礼嘉版块上榜，有2宗。北区热点区域和核心区作为主力发展区域，由于土地资源逐渐减少和区域的成熟度逐步提高，从而拉高土地价值。

△2019年上半年重庆楼面地价10地块（截至2019.6.27）

成渝两地地价走高的背后，房企间激烈争夺是必然。前文提到，新一年的拿地任务+宽松的融资环境，使得房企在上半年对优质宗地的追逐毫不惜力：

1.房企“厮杀”竞争激烈，抢地举牌积极。

如成都3月12日的茶店子地块，不完全统计有30余家房企报名参与，同样的盛况还出现在5月16日锦江、成华、双流等区域地块拍卖，都有20家左右的房企参拍；

在重庆，除了同样出现数十家房企围猎的现象外，“厮杀”与争夺在举牌轮次上的表现同样明显：3月2日回兴地块经历151轮举牌，最终溢价92.22%成交；4月11日大渡口地块经历132轮举牌，后以54.86%的溢价率成交。

2.新老面孔轮番上阵，拿地意愿迫切。

锐理君在此前的文章《“搅局者”闽系房企：爱拼才会赢？》（点击了解详情）中曾提到，上半年成都市场上以闽系为主的“新面孔”不少，除了高调落子的禹洲和正荣之外，中骏、融侨、建发、三盛、融信等房企也参与到了土拍的“厮杀”中去；

而近两年未通过招拍挂在重庆拿地的碧桂园、融信、蓝光、融创、金地、中海、雅居乐等均在上半年现身当地土拍市场。

高热之后 理性回归

从上半年的土地市场数据来看，成渝两地相似点颇多：

总量下降，住宅地块占比上升，传统主城区（核心区）吸引力递增；出现“狼多肉少”局面，两地新区一南一北都是房企拿地的热门地；上半年成渝的楼面地价都被两度刷新，创下新纪录。

不过，土地市场热浪不断来袭的同时，一股“冷空气”再次上线。

>>从大环境来看，融资收紧在即。6月初陆家嘴论坛上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清直言房地产市场存在风险，释放出融资收紧的信号，下半年更加考验房企的融资能力；

>>6月以来，重庆土地市场的流拍宗地增多。开发企业在拿地方面越发理性，对于土地整体的可塑性要求更强；

>>成都土拍首提“现房销售”。6月26日下午，成都新增了两宗土地供应，在出让文件中提到了须“现房销售”，这无疑增加了房企的资金压力，现金为王。【宗地已于7月2日终止出让】

>>成都土拍重启“熔断”。6月27日上午成都拍出的青羊宗地和武侯宗地中，重新提出了“限价+竞自持租赁住房+抽签”的模式，而上一次“熔断”还是2018年6月27日，时隔整一年。

在“房住不炒”的前提下，各地“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不会改变，不排除后续还会有更多的调控措施出台，因此，下半年成渝两地土地市场还存在较多变数，尤其是在银根紧缩的情况下，房企接下来拿地应该会更加谨慎，而土地市场的变动，也直接影响着住宅市场的走势。下一期，锐理君将对成渝两地住宅市场进行剖析，敬请关注。

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