2019下半年新津首拍 这35亩“轨交地块”满满都是看点

2018年下半年，锐理君在研判2019年房地产市场走势时曾明确表态，下阶段拿地的基本规律是：中心城区一定要抢，郊区核心片区一定要看，其它区域择优关注。这在今年上半年的土拍市场中已经得到了充分验证。

在中心城区强竞争背后，更多房企进入了“拿地围城”——想进中心城区，竞争实在巨大；跳出中心城区，上半年郊区的供应也十分有限。

但下半年这一状况必将改变，从近期成都的供地来看，郊区已经率先发力，诸多优质地块已经对外公示。7月3日，成都市公共资源交易服务中心挂出公告，一宗位于新津县花源镇35亩纯住宅用地就将于7月25日走上拍卖席。

△来源：成都市公共资源交易服务中心

锐理君时间对外发布了地块信息，不少房企投拓人员也在打探关于这宗地的具体优势，从目前公示的数据来看，以下五点首先需要掌握：

一、这是2019年下半年新津首拍，地块的推出和选择，出让方应该作了严格的筛选，纯住宅、无配建、1.8的容积率，完全可以打造高品质项目；

二、这也是2019年新津牧山健康城版块首次供地，地块周边的龙光玖龙府等初步成型，整体成熟度不错；

三、地铁10号线二期预计年内开通，35亩地块处于花源站和新津站居中位置，是地铁开通前为数不多的“捡漏”机会；

四、地块处于新津站TOD的规划辐射范围内，面积和总价适中，后期开发的可操作空间较大；

五、与新津接壤的双流，上半年土地平均成交楼面地价达到12129元/㎡，此次距离双流最近的牧山健康城版块起拍价为4600元/㎡，巨大的“价差”势必引起房企激烈争夺。

关于地块的更多信息，锐理君这两天也去现场实地打探了一番，下面就具体给大家梳理一下。

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双轨道+TOD 承接外溢人口和本地需求

目前，地铁10号线二期目前已完成“热滑”试验，具备列车开行条件，预计2019年年底通车，在新津共设有7站，也就是说今年新津将在同类区县中率先迈入地铁时代。以此为契机，新津也在大力推行“TOD”营城，以轨道交通站点为核心，引领城市综合开发。

计划2019年7月25日出让的这宗地，位于新津县花源镇柳河村9组，隶属于新津“一心三城五镇”规划中的牧山健康城。从官方资料来看，牧山健康城处在成都“南拓”的重要廊道上，是地铁10号线二期进入新津的区域，也是新津境内距离主城区最近的高品质居住区。

△牧山健康城将打造成高品质居住区

这35亩地，正好位于地铁10号线新津站、花源站之间，天然具备“轨道交通”的优势。更值得关注的是，地铁新津站是新津轨道交通综合枢纽，复合了成绵乐高铁站、有轨电车农博园专线、新津客运站等交通服务功能。作为综合交通换乘枢纽，多制式公共交通接驳站点，新津站TOD也被列入全市首批启动的13个示范站点之一，计划2019年内动工建设。地铁+成绵乐高铁+TOD三者结合，极大地增强了这35亩地未来开发的可塑性。

△新津站TOD今年将启动建设

2

地块方正无配建 可打造中高端社区

此次出让的35亩的纯住宅用地，容积率1.8，起拍楼面地价4600元/㎡，建筑高度不大于24m，无任何配建要求。整体而言，该地块面积不大，起拍价不高，拿地与打造成本可控。锐理实地探访发现，该宗地已打围，内部已完全平整，地块方正，房企拿地后可以快速上手。

交通通达性方面，地块北侧为中鹏大道、南侧为花红街、西侧为花源大道，三侧道路已建成，东侧的市政道路即将启动实施。

△35亩地块现场已实施打围

3

临学校和成熟物业 开发条件优越

再来看这宗地的四方位状况：北侧为成都职业技术学院，东侧为南洋国际庄园小区和杨柳河，南侧为优博淘商业广场、龙光玖龙府（在建），西侧为柳河苑小区。

△35亩地块周边开发成熟

综合来看，该宗地不临城市主干道，周边有多个成熟小区，而且相关的配套已经“明眼可见”，可开发优势也十分清晰：

》交通配套

第二绕城高速、大件路、正公路等交通大道环绕，半内就可抵达双流怡心湖版块；轨道交通方面，成绵乐高铁新津站距离地块约2公里，地铁10号线二期新津站和花源站距离地块的直线距离都在1.5公里左右。

》教育配套

地块2公里范围内有花源镇杨柳幼儿园、花源镇中心幼儿园、花源初中、墨尔文国际学校（在建）、石笋街小学（待建）等，优质教育资源丰富，片区整体的教育水平较高。

其中，墨尔文国际学校是“中英十大项目”，占地97亩，新建45个班级，新增1800个学位。石笋街小学，被誉为成都市公办小学“五朵金花”，省市窗口学校，占地约40亩，新建30个班级，新增 1350个学位。

△35亩地块周边教育资源齐全

》商业配套

宗地对面是已经呈现的优博淘商业广场，从项目的外展广告来看，太平洋影城已经入驻，未来这里将形成全新的商业消费中心。

》生态资源

宗地沿河临山，距离杨柳河约400米，2公里范围内还有已建成的湿地公园。

1

楼面地价翻涨3倍 时隔15个月再供地

锐理数据统计显示，近几年牧山健康城土地楼面价上涨明显。2015年楼面地价仅1600元/㎡， 2018年均价上涨了3倍高达5399元/㎡，这一数值远超同类型的其它区域。

△近五年新津牧山健康城土地均价良性上涨

详细来看，在公开拍卖市场上，2016年至今新津县牧山健康城共出让了4宗地，合计255亩，成交楼面均价为5300元/㎡。最近一次供地，要追溯至2018年3月28日，由交大房产以楼面地价5715元/㎡竞得的50亩地块，溢价率14.24%。

△2015年至今牧山健康城公开拍卖成交地块

容积率均在2.0及以下

供地少，但并不意味着这一版块的关注度低。实际上，更多的房企已经通过收购、合作等方式进驻牧山健康城，目前版块内已汇聚龙光、中交、金科、龙湖、领地、置信、保利发展等10多家一线房企。从这些企业的分布来看，其中既有偏战略性进入成都的中交，也有持续深耕新津的金科、领地、龙光等。

如今时隔15个月后牧山健康城再次供地，整个版块的价值已经呈现了几何级数增长，房企恐怕既要心动更要行动了。

2

上半年供销比0.88 房价涨幅14%

锐理数据显示，2019年上半年牧山健康城版块销售面积约21.5万㎡，供应面积18.9万㎡，供销比仅0.88。半年来，整个区域的去化实际上非常快，尤其是6月份，去化量和速度在明显加快。

△2019.1—2019.6牧山健康城住宅供销价情况

从牧山健康城近五年住宅均价及增幅图表中我们可以看到，住宅均价回升势头迅猛。2018年相较于2017年，均价增幅高达58.8%；2019年上半年住宅成交均价10898元/㎡，相较于2018年的均价9561元/㎡，增幅达到14%。

△近五年新津牧山健康城住宅均价回升迅猛

此外，2019年上半年新津住宅销量排行榜中，牧山健康城版块占据了6三个席位，与35亩宗地相邻的龙光玖龙府项目销量位列。这个销量数据，放在大成都整个郊区来看，整个区域的去化速度都相当高。

△2019.1—2019.6新津销量6楼盘

【写在后面】

2019年上半年，新津住宅用地共成交3宗，成交面积243.14亩，供地节奏其实并不快。据悉，下半年新津的供地量将加大，供地节奏也将放快，这宗35亩的纯住宅地块，拥有两条轨道交通和TOD的加持，明显具备“打头阵”的意味，值得关注。

编辑 | 向北

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