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拿地聚焦|“TOD+”赋能 成南这个热点区域加速起飞

锐理数据 2019-07-10 17:10:46

在7月5日的刊文中,锐理数据对7月25日即将走上拍卖席的新津牧山健康城35亩地块作了详细分析。

“不少业内人士对这块地的评判出奇地一致:从地块指标、周边配套和发展潜力来看,该宗地是足够优质的“熟地”。”

但研判单一地块的投资价值,我们还需要将它放到区域的大环境中。目前,牧山健康城作为成南的热点开发区域,拥有两个重要的“加速器”:年内将开通的地铁10号线二期、正在规划建设中的新津站TOD。

作为成都郊区“地铁+TOD”赋能的代表区域,落位牧山健康城的TOD有哪些价值点?对拿地和开发而言,房企可研判的增长点又在何处?锐理君获得了很多干货,在此与各位地产同行共享与探讨。

01

轨交提速下的新津站

产业、人口、开发强势融合

锐理君从多个渠道获悉,新津将TOD模式作为全面落实公园城市理念的重要途径,推动城市转型升级、永续发展,确立了“公园新城建设”型TOD综合开发模式。

新津站TOD的规划建设,主要依托牧山健康城“多元交通枢纽、产业汇聚、高质资源配置、高品质居住氛围”几大关键要素开展。

》》高铁+地铁架构起核心枢纽

从官方信息来看,新津站TOD复合了地铁10号线新津站、成绵乐高铁站、有轨电车农博园专线、新津客运站等交通服务功能。

作为综合交通换乘枢纽,多制式公共交通接驳站点,已具备轨道交通枢纽站、车辆段上盖开发等TOD综合开发的良好条件。

计划2019年年内开通的地铁10号线二期值得重点关注,其在新津共设有7站,在新津境内全长16.4公里。地铁10号线北起人民公园站,南至新津新平站,途经青羊区、武侯区、双流区及新津县。它的建设和运营,将直接拉近新津和成都主城区的距离,这也是目前新津与其它同类型区域相比最突出的优势。

需要关注的是,位于牧山健康城的地铁10号线二期新津站,并不是单一的地铁站点,与它协同发展的是另一条轨交快线——成绵乐城际铁路。

这条城际铁路起于成都东站,向北经广汉北站、德阳站、绵阳站抵江油站,与西成高速铁路相接可达西安,向南经成都南站、双流机场站、眉山东站、乐山站到达峨眉山站,与成贵高铁相接可至贵阳。作为西南地区首条高速铁路客运专线,它已基本实现公交化运营。

通常来说,以“公共交通导向”的TOD开发模式,可分为以地铁站带动的开发模式和以高铁枢纽带动的开发模式。

锐理君实地走访发现,地铁新津站和成绵乐城际铁路新津站的直线距离仅200米左右,以此构建的新津站TOD因此兼具以上两种开发模式,结合规划中的汽车总站、地铁S8线等,未来这里将成为吸附成都中心城区和省内外人口的核心枢纽。

(地铁新津站与高铁新津站相隔约200米)


》》产业支撑下是数千亩开发体量

高端产业聚集是TOD发展的基础,这恰好是新津站TOD的优势之一。

从下图我们可以清晰看到,地铁新津站10公里辐射范围内,聚集了中国天府农博园、成都临空经济示范区、天府国际生物城、天府新区智能制造产业园等一大批高端产业园区。

产业区和TOD在这里形成了天然的二元互补关系:产业区为TOD建设导入人口消费力,新TOD的开发则为其提供高品质生活配套。

(新津站TOD周边环绕多个产业区)


实现高品质发展的基础之一,正来自于未来可供应的土地。

根据相关资料,仅地铁新津站1.5公里半径范围内可开发的用地就达3000亩。房企尤其需要掌握的是,相比中心城区拿地竞争的持续白热化且多带有产业、租赁住房等特殊条件。这一区域仍以常规开发用地供应为主,未来不仅是供应有增量,房企拿地可操作的增长空间也很明显。

》》16个楼盘+5万人口是开发基础

从规划来看,牧山健康城一个很重点的特点是严格控制土地的利用率,因此区域内的项目大都以低密产品为主,这也与规划打造“高品质居住生活”相契合。

据锐理君统计,目前该区域内已聚集了包括龙湖、龙光、领地、金科等在内的10余家房企,开发的高品质楼盘多达16个,片区整体人口已达5万人左右,这也为新津站TOD的发展提供了基础保障。

(牧山健康城2019上半年楼盘销售情况 仅供参考以售楼部为准)


02

“TOD+”的背后

成都迎来新的地产“开发风口”

抢抓并拥抱地铁经济时代的机遇——这是锐理君在新津调研时的感受。‌‌通过TOD模式,新津正在‌‌加快重塑城市空间结构,并以TOD为引爆点,大力推进牧山健康城片区的开发建设,以‌‌加快形成新的城市格局。

可以预判的是,在“TOD+”背后,成都房地产开发正面临新一轮的开发风口期。

》》TOD+公园城市 牧山健康城是极佳载体

成都作为“公园城市”的首提地,在未来的城市发展蓝图中到处都体现了公园城市的影子,TOD综合开发也是其中的一个重要基因。

“TOD”内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开,包括公园、广场、绿地及担当此项功能的公共建筑等,以便为人们提供交往的空间。商业、商务用地的高密度开发下,区域可以腾出更多空间打造绿地、公园等,这也正是成都“公园城市”理念的直接体现。

就新津而言,其将TOD模式作为全面落实公园城市理念的重要途径,确立了“公园新城建设”型TOD综合开发模式,而牧山健康城将“建设体现健康时尚生活方式的高品质城区”,可以说是新津落实公园城市理念的绝佳载体。

(新津站TOD生态公园效果图 仅供参考具体以官方发布为准)


》》TOD+轨道交通:站城一体化片区良性开发

TOD是一种紧凑的布局模式,鼓励的是围绕轨道交通站点周边进行高密度的土地开发。

2019年,成都大力在普通车站周边500米以内,换乘站周边1000米以内,车辆段600米以内进行TOD“站城一体化”开发。基于此,一个车站就是一个小型的综合体,有住宅、有商店,囊括生活服务需求的各种业态,可满足不同年龄段的各种需求,服务的形式也多种多样。

(新津站 站城一体化片区)


锐理君获悉,新津站TOD综合开发项目已启动,强调功能混合、集约密集、立体复合。目前,合作开发策略及合资公司建立已与市轨道集团就达成共识,综合开发土地范围1300亩,即将开展一体化城市设计和推动土地上市工作。

(新津站TOD 站前效果图 仅供参考以官方发布为准)


》》TOD+资源整合:功能升级中的城市机会多

目前,牧山健康城仍是一个以居住为主的片区,还没有一个集中的‌‌商业商务核心区以及‌‌商业综合体。‌‌

随着新津站TOD的规划及开发,势必对城市资源进行优化设计和整合,形成职住商紧邻的效果,能够有效提升城市功能品质、加快牧山健康城片区功能升级。

(新津站TOD职住商近邻效果图  仅供参考具体以官方发布为准)


对于新津站TOD未来的畅想,一个可以参考的对象是日本二子玉川,这里曾是典型的城郊铁路场站,形态、业态、生态与国内郊区极为相似。实施TOD开发后,二子玉川片区的交通功能极大提升,商业、酒店、电影院、生态公园等配套俱全,一跃成为东京最美的生活据点之一,住房及商业价值增长超过200%,交通人流增长近300%。

“TOD+的效应下,牧山健康城片区的功能不断升级,无论是地产开发还是城市配套建设,更多的机会和可能都在接踵而来。”

重磅通知

7月25日,新津站TOD辐射范围内一宗35亩的优质地块将走上拍卖席,目前已经吸引了众多房企强势关注。

为了让房企更清晰地了解这宗地和牧山健康城片区的发展规划,尤其是TOD在未来片区发展中扮演的重要角色。

7月11日(星期四),一场主题为“TOD赋能公园城市——2019新津牧山健康城价值推介会”将在新津举办。届时,来自相关领域的专家将集中分享新津站TOD片区城市价值及城市一体化设计研究成果,华为“TOD+联合创新中心”项目也将首次对外发布……

更多对片区未来开发有益的信息,锐理也将及时为大家奉上,欢迎关注。

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