成都新入市近百亩土地 产业+交通布了一盘大棋

7月3日，成都市公共资源交易服务中心挂出消息，一宗位于蒲江产业新城内的99亩住宅用地亮相，将于7月25日正式拍卖，起拍楼面地价1425元/㎡。

来源：成都市公共资源交易服务中心

2019年上半年，虽然成都远郊土拍市场整体亮点不多，但蒲江、邛崃等地仍然产生了多宗溢价率超过40%的地块，受到市场的高度关注。锐理君烧了大量脑细胞，精心整理了上半年成都各区域土拍的溢价率情况，从下图我们可以看到一个非常有意思的信息，在50%—100%的溢价率区间内，蒲江是上半年远郊上榜的区域。

2019年上半年成都各区域土拍溢价分布图

据锐理君了解，预计下半年，远郊可供应的土地规模相当大，此次蒲江亮相的99亩地明显有“打前站”的意味。锐理君多方打探获悉，这宗地所在的蒲江产业新城，在前期蓄势的基础上正在进行新一轮的动能转换升级，而且随着成蒲铁路、川藏铁路的开通和建设，整个区域的产业效能持续增强，“产业+交通”也是房企拿地研判时需要重点get的“知识点”。

研判点1：城市基本面

城市规划向东

蒲江产业新城加速崛起

房企拿地，对城市基本面的研判是堂必修课，对远郊的土地来说这尤其关键。

就此次释放出99亩土地的蒲江而言，两大关键词可以简单概括：一是成南，二是向东。蒲江位于成都西南，是成都南部城市群的枢纽，随着“一带一路倡议”及“长江经济带”的实施，蒲江作为“成都西南门户”的枢纽地位不断升级。

与成都整体城市向南向东契合，2018年蒲江明确了“城市向东发展”的规划思路，此次新推99亩地块所在的蒲江产业新城，也是未来蒲江的经济中心和区域生活服务中心。这一发展方向，也为区域未来的地产开发赋予了两层含义：

蒲江产业新城区位相对示意图

>>从地理位置看发展走势，蒲江更加贴近成都。蒲江产业新城地势平坦、发展空间更充足，更为重要的是，蒲江产业新城更靠近新津和天府新区，能有效承接成都南拓战略下的资源外溢，快速融入“成都半经济圈”。

>>从空间规划看发展思路，一座产业新城在崛起。蒲江提出了“一带两核、多点支撑”的空间规划格局，将重点打造鹤山、寿安两极核；鹤山是蒲江的老城区，未来发展的重点是推进旧城棚户区改造，促进县城更新，而蒲江产业新城将依托现有的产业基础进行城市开发，并逐步完善高质量的现代化产业体系，优化教育、医疗、居住、商业等配套功能。

研判点2：产业效能

一体化发展思路下

产业生态和新城格局已铺开

产业是城市发展的基础。近两年的成都尤其重视发挥产业的“主观能动性”，成都以南也是各方产业实力大举进入的重点区域。

其实，蒲江的产业发展已经有很深的积淀。2017年，蒲江产业新城确立了国际生态精工新城的定位。锐理君此前曾多次前往蒲江产业新城探访，而本次出让的地块就位于其核心区内，周边产城一体的城市空间格局也已规划成型。

目前，蒲江产业新城在产业、生态、生活的基础上，正在打造“一轴一核，二带多组团”的城市格局，以实现“适铁引领、精工助力、物流支撑”的产业生态空间。

一轴：沿迎宾大道形成的中央活力轴；

一核：现代服务核；

二带：沿蒲江河景观带与沿工业大道产业特色发展带；

多组团：产业发展组团、现代服务组团、旅游度假与科技研发组团、生态居住组团。

“一轴一核，二带多组团”的城市格局

产

产业基础已打下 产业生态空间加速形成

蒲江产业新城通过产城一体化的思路，谋划和发展先进制造产业集群，打造现代化城市体系。

而且更多的“产业大招”还在陆续释放。为了解决工业增长缓慢、产能过剩的状态，在成都市统筹布局的66个产业功能区中，蒲江产业新城内就布局了2个产业功能区，分别是中德（蒲江）中小企业合作区和成都（中德）职教创新集聚区。

其中最值得关注当属中德（蒲江）中小企业合作区，它获得了国家工信部授牌，是第三个、西部中德合作园区，也是成都市重点打造的先进制造示范功能区。该园区规划面积30平方公里，主要发展装备制造、健康食品两大支柱产业。目前，中德（蒲江）中小企业合作区已入驻国内外知名企业200余家，年产值过200亿元。

产业给这座城市带来的效能有多大？2018年，蒲江全年实现地区生产总值151.9亿元，增长10.3%，增速位列全市第五；寿安镇全年生产总值达34.04亿元，占蒲江全年生产总值的五分之一。

城

产业为蒲江产业新城的发展注入了动力，更为整个新城的空间格局不断塑形，进而刺激“产+居”需求的迭代。

锐理君查阅相关资料发现，蒲江产业新城的城市建设主要沿蒲江河展开，以形成高端生态居住组团。消息是，目前蒲江河沿线的生活配套用地均已规划完毕，而本次出让宗地两公里范围以内，教育、医疗、商业等配套十分齐全。

新城生活区配套用地已规划完成

拿地企业需要注意的是，联通宗地的骨干道路工业大道（双向六车道）已经初现雏形，一期工程在今年5月通车，它不仅是蒲江产业新城的主干道，更将新城至老城的车行时间缩短至10多；2019年内，这里还将陆续启动工业大道二期、中德中心一期、中央公园一期、沿河景观一期、德安路等基础设施及公共设施建设。

99亩宗地周边实景图

随着一系列基础配套的升级，整个蒲江产业新城的空间格局将迎来一轮全面更新。对于拿地企业来说，抢占先机无疑十分关键。

工业大道一期已经通车，二期正在加紧建设

研判点3：铁路枢纽功能

川藏铁路设站寿安

集散枢纽赋能地产开发

除了产与城方面具备优势外，对这99亩地而言的利好消息当属轨道交通建设，标志性事件有两个：

2018年10月10日，川藏铁路规划建设全面启动。

2018年，成蒲铁路正式通车运营，蒲江正式进入高铁时代。

此次99亩出让宗地与川藏铁路相对位置示意图

重点说说川藏铁路，它是中国境内一条连接四川省与西藏自治区的快速铁路，呈东西走向，为中国国内第二条进藏铁路，也是中国西南地区的干线铁路之一。

此前，关于川藏铁路的走向有多个版本，但锐理君从“问政四川”的官方消息得知，目前铁路总公司已初步同意，川藏铁路蒲江至成都段将采用蒲江—邛崃—新津—双流引入天府新区的线路，为带动区域发展，将在寿安设立站点。

川藏铁路将在寿安镇设置站点 （来源：问政四川）

实际上，2018年12月，川藏铁路成雅段（原成雅铁路）已经开通运营；2019年6月17日，国务院新闻办举行新中国成立70周年省（区、市）系列主题新闻发布会上，四川省相关负责人就介绍说，川藏铁路的建成将极大地提升四川西部交通枢纽的地位。

有消息人士告诉锐理君，川藏铁路在寿安设立的站点，将作为货物的集散点，由此为中心，也将形成全新的“人—货集散枢纽”，也将为蒲江产业新城的产业、经济、人口发展带来直接推动作用：

一是快速拉近蒲江产业新城对外发展的空间距离。作为战略，川藏铁路的建成是必然且快速的，它既能拉近蒲江产业新城和成都主城区的距离，更有助于承接雅安、拉萨方向的经济与产业需求。此前，由318国道从成都到拉萨，预计10天左右；当川藏铁路完全建成通车后，从成都到拉萨仅需13个，空间距离的升级将带动蒲江内联外扩。

二是，客、货运、物流集散基地快速吸附人口聚集。根据川藏铁路规划，蒲江产业新城未来是川藏铁路的客运、货运、物流集散基地之一，未来能带动现代仓储等企业入驻、建立大规模的物流基地、增加就业人口并增强蒲江产业新城的资源集聚能力。

物流基地的吞吐能力有多大，以齐河县的“山东济铁齐河铁路物流基地”为例，整个项目总投资160亿元，园区全部投入运营后年货物吞吐将达到3000万吨以上，还推动了铁路装备制造、医疗器械、文化旅游、电子商务等产业集群的发展。寿安物流集散基地一旦确定，与成蒲铁路将形成联动，围绕蒲江产业新城势必形成全新的人口红利集聚区。

总体来看，政府支持、区域引领、交通激活，这是产业新城实现快速发展的常规路径。此次蒲江新推的99亩地，起拍楼面价为1425元/㎡，区域也具备良好的产业支撑和持续发展基因，寻求战略性进入或者控制拿地总价的房企，值得重点关注。

编辑 | 向北

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