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长虹天樾的选择两难:看产品是品质改善,看地段是没啥人烟

地产全说 2019-07-19 09:53:22

本文共3663 字 

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7月初,小全全在《7月,5000余套地铁房源箭在弦上,只希望别跳票》一文中,盘点了一下7月预计入市的地铁盘,临近在建地铁6号线的长虹天樾便是其中之一。

房天下对长虹天樾项目的动态更新,可见项目从计划拿证开盘至今已有很长的时间了

不得不说,等长虹天樾开盘等得略心焦。从5月份最初说要拿预售证,到现在长虹天樾还不见丢丢动静,按捺不住的小全全决定现场去踩个盘,得到的回答是“我们预计八月中旬拿预售证”。

置业顾问向小全全透露了这些信息,首批次开盘预计推出约360套房源,户型面积118-146㎡。关于产品参考单价,“周边二手房在1.7-2W元/㎡不等……我们这个地当时拿成8千多……还是改善……预计价格在1.7W元/㎡左右,具体价格要等房管局预售证下来了才知道”。

项目基础信息

项目名称:长虹天樾

户型区间:118-146㎡

预计推出户数:约360户

预计推出时间:8月中旬

绿化率:30%

容积率:3.0

梯户比:2T4

车位比:1:1.2

车户比:1:1.68

物业公司:长虹物业

物业费:3.8元/㎡/月(高层)

长虹天樾项目工程施工进度

14年前进入房地产行业

长虹在成都目前仅呈现两项目

在世界五百强占有一席之地的长虹涉猎广泛,涵盖军工、电器、房地产等多个业务板块。

四川长虹置业成立于2005年,隶属长虹资源开发BG。也就是说,14年前,长虹就已进入房地产开发领域,但目前长虹在成都市场上呈现的房地产项目并不多。

目前,长虹在成都已打造有长虹和悦府长虹科技大厦两个项目。其中,长虹和悦府定位刚需,为长虹置业在城西光华片区推出的1号作品;长虹科技大厦位于成都市高新区天府四街,是一座150米高、总建筑面积17万平方米的写字楼物业。

图片来源房天下

今天我们要说的长虹天樾定位改善,是长虹在成都打造的第二个住宅项目。

区位:城西3.5环,教育资源可算亮点

长虹天樾坐落在西华大道与金鑫大道交叉口西南50米,国宾板块和华侨城商圈的交汇处,东侧紧邻西华大道,西侧为侯家桥一街,南侧为盛兴路,北接侯家桥路。

长虹天樾项目周边1公里范围内教育资源分布情况

教育资源有亮点

除项目内政府规划的一所公立幼儿园,项目1公里范围内有金牛实验幼儿园(该幼儿园为成都市二级幼儿园)、全兴小学(约450米)、兴盛小学(约900米)、成都七中万达中学(约780米)、成都市金牛区希望学校。

整体而言,两所小学实力一般,不过在小升初划片中,对口中学都有金牛区规模的成都七中万达中学。2016、2017年,七中万达为多校划片对口中学之一,2018年增加为单校划片对口中学。不足5公里处,还分布有四川电影电视大学、西南交通大学(犀浦校区)、电子科技大学(九里堤校区)等,教育资源可以说是长虹天樾的一大亮点。

轨道交通略有劣势

公交方面,长虹天樾项目附近有10余条公交线路,最近的荷花山庄站距离项目86米,从营销中心出来左转走几步就到。

地铁方面,项目周边2公里范围内暂无地铁站点,现目前距离项目最近的为2号线金科北路站(2.1公里)。此外,在建地铁6号线兴盛站与项目直线距离974米。

地铁6号线北起郫县望丛祠站,途经高新西区、金牛区、成华区、锦江区,南至高新区观东站,整体呈西北——东南走向,预计明年年底通车。

道路交通,主要依靠西华大道和金芙蓉大道,为双向四车道的主干道。

医疗配套不缺,但也不算近

项目4公里范围内有四川省人民医院金牛医院、成都复兴医院、郫县东区医院等综合医院、国家三级乙等医院成都市金牛区妇幼保健院,医疗配套资源较为完善,但距项目并不算近,这一点有利有弊,见仁见智。

生活配套,目前是痛点

长虹天樾营销中心对面的城市界面情况

站在长虹天樾营销中心向对面看,就视野能及之处,可以说目前一点商业和生活的气息都看不见。距离项目约500米处有一个农贸市场,1公里范围内还有青杠菜市场、盛发综合市场,可满足食蔬果肉等的供应。

如果说要购物,冷静一下,距离项目约2.2公里的华侨城生活广场或许可以满足需求?再不行,金牛凯德广场交大路店(4.7公里)、百伦广场犀浦店(4.3公里)、中海国际购物公园(3.8公里)、四季城商业广场(3.0公里)等,都可以成为选择。小全全相信,适度运动有益身心健康。

据置业顾问介绍,小区大门的斜对面后期会修建一个农贸市场,目前还在规划中,具体何时能建好,目前暂且不清楚。

项目自身规划有2000㎡的商业,售楼中心后期会改造成社区商业配套。

聊以自慰的是,娱乐方面,4A级景区成都欢乐谷(2.4公里)或可选择,易园园林艺术博物馆(2.2公里)也还将就。

此外,据置业顾问介绍,金牛区政府在2016年已规划金牛区4条景观大道,西华大道为其中一条,后期会在不影响地铁6号线施工情况下,对道路进行改造,目前暂未看到改造工程的效果图。

置业顾问还跟小全全介绍说项目附近的侯家垃圾中转站,是一个高科技智能化、密封式、半埋式小型垃圾转运站,可除臭、除尘、真空压缩等,政府投资了1800万在这个项目上,“从外部看完全看不出这是一个中转站”。小全全后来在网上搜了一下资料,发现垃圾中转站确有其事,但与置业顾问的描述略有出入。

产品:典型高低配

高层品质不错,均为清水交付

长虹天樾整体占地面积38000㎡,合57亩,整个项目由叠拼、全点式高层和改善跃层组成,是典型的高低配布局,规划有1栋商业、6栋高层、9栋别墅,其中2号楼为高层跃层(客厅部分挑高赠送的错跃,非本批次开盘),3、13-16号楼为高层大平层,除3号楼为29层外其余楼栋都有32层,剩下的4-12号楼为叠拼别墅。层高方面,3号楼层高为3.05米,其它高层皆为3.1米;梯户比方面,2栋跃层为2T3,其它高层为2T4,所有楼栋下无底商。

项目意境图

同时,入户有6米挑高的精装大堂,两侧为落地窗,可以看见室外的景观。总体而言,项目高层产品的品质较高,均以清水交付。

项目效果图

项目所有车位共计1369个,总户数约810户,为了实现人车分流,设有主、侧2个大门和2层地下停车场。其中,主大门靠近营销中心,门前有一条规划道路,据置业顾问介绍后期会交由中粮祥云里项目同步建设;侧大门在高层14、15栋的中间处,对着侯家花园。

此次长虹天樾将推出3栋高层住宅,具体是哪3栋还不确定(可以明确要开的有3号楼),户型面积118-146㎡不等,约360套房源,预计8月中旬取证。高层产品公摊在18-19%左右,但户型赠送率达到12%,得房率较高。以下为5个户型及其楼栋分布图。

C1,118㎡,三室两厅双卫

D7,128㎡,四室两厅双卫

D1,136㎡,四室两厅双卫

D4,138㎡,四室两厅双卫

D5,146㎡,四室两厅双卫

5个户型中,前四个户型为点式楼结构,146㎡的户型为板式楼结构,户型较为通透,通风采光好。

整体而言,5个户型都还比较方正,没有特别奇怪的布局,空间利用也较为合理。C1和D1位于3栋,为三室两厅两卫设计;D4、D5、D7户型位于13-16栋,为四室两厅两卫设计。

其中,C1户型为传统竖厅设计,空间布局合理,独立入户玄关,长7.5米、宽1.8米的景观阳台算是亮点。同时,C1户型临近西华大道,少不了道路上的扬尘与噪音干扰。D1户型位于3栋左右两侧,横厅设计,给人以简洁时尚之感,动静分区科学合理,厨房、餐厅、客厅连通布局,便利大气,同时厨房远离厅室,可有效保洁。D1户型无玄关设计,对此比较介意的可能需要通过增加橱柜或软性隔断的方式来调整。

D4户型朝向长虹天樾自家别墅,三面采光,可俯瞰中庭景观,独立玄关也能很好保障主人隐私,不足之处在于与客厅连通的超大阳台只能分配给次卧享受,稍显浪费。D5户型位于13-16栋高层的两侧,板式结构,南北通透,横厅设计,干湿分离,动静分区合理。D7户型朝向侯家花园,和D4户型一样三面采光通风,厨房面积有7.84㎡,兼具实用性与美观性,景观阳台面积有12.78㎡,可以很好观赏外界风景。

以上为本次的踩盘内容,下面做一个小结。

1、项目周边现状较为荒凉,区域内整体环境的改善需一定时日。片区人流聚集远远不够,虽然地铁6号线将于2020年底开通,但商业配套若不完善,置业者入住该区域的意向仍较弱。

2、项目紧邻的西华大道,算是金牛区内较为老旧的一条道路,时常伴有大货车呼啸而过,靠近道路一侧的住户少不了噪音和扬尘的干扰。不过该路段现已被纳入市政改造工程,后期会将所有十字路口改为下穿隧道,再搭配上整个道路的绿化景观,出行会更为方便,沿途视野也还养眼。

3、高层+别墅,为现市面上流行的高低配产品,点式布局的高层住宅相对景观视野开阔,楼间距大。

4、作为长虹继长虹和悦府后,在成都开发的第二个住宅项目,长虹天樾拿地于2016年11月1日,楼面地价为8250元/㎡,在当时算是一个比较高的拿地价。按照置业顾问的口吻,预计推出价格为1.7W元/㎡左右(具体以取得预售证公示为准),这个价格目前在主城区同类项目定位的待开盘竞品中,并无明显优势。

拿位于成华区的青秀未遮山为例,该项目近期也将推出102套160㎡精装房源的高层产品,参考其上批次推出的房源价格15631-17571元/㎡(高层、精装交付),再和长虹天樾的1.7W元/㎡清水交付价格相比较,加之青秀未遮山周边的交通商业配套更为成熟,青秀未遮山确有明显优势。

所以,就产品本身而言,定位改善的长虹天樾做得其实还可以,但再一看现目前项目的周边实况,配套又远远跟不上改善产品的步伐,这是一个比较尴尬的问题。鉴于此,建议广大的购房盆友们两相比较好再做出决定。

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