据小全全不完全统计，8月26日-9月12日（截至下午16:00），大成都范围内共计发放64张预售证，推出房源16190套，集中向市场供应了超过200万方的新房。自8月最后一周开始，成都新房预售证发放速度明显加快，似乎让我们看到曾经熟悉的那个“金九银十”又回来了。
但是，这个预售证井喷的市场，“金九”的成色究竟够不够呢？我们想从房源出货、优惠力度、购房者入市意愿、政策对于开发商和购房者的影响四个维度来做分析，看看这个“金九”是不是真“金九”。
“金九”前三周，1.6万套房源200万方新增供应推向市场
∆信息整理自成都房协
九月初曾有媒体统计，今年“金九银十”期间，成都中心城区预计有71个住宅项目取得预售证，主要供应集中在天府新区、成华区、双流区、龙泉驿区等区域，久不供货的金牛区预计有5个纯新盘上市，不过锦江区、青羊区、武侯区仍将保持其一如既往的较少推货量。
9月的楼市比预想中来得更为火热，8月的最后一周，成都新房项目拿预售证的节奏明显加快。据小全全不完全统计，截至今天（9月12日）下午四点，在供货上进入“金九”节奏的前三周，成都房管局已发出了64张预售证，较8月的前四周增加了20张，三周时间里新增16190套住宅房源，增幅达78.5%，在新增预售面积上，则较8月的前四周大幅增长82.84%，“金九”前三周共计200万方新房推向市场，这样的规模，已经很久没有看到了。以往我们说“金九银十”成都房地产市场是“百盘大战”，这样的盛况看来在今年的9、10月份将重现。
∆“金九”前三周，大成都范围内取证新房项目一览
最让人始料未及的一波取证，是武侯新城金科·博翠府、当代·璞誉、龙湖·天宸原著三项目前后脚的取证，而且这还不算完，在这个区域里一个每次开盘都能快速清盘的项目西派城，其最后一个地块的升级版产品“西派宸樾”也宣布“即将取证”，算上之前已经取得预售证并已开盘的中粮武侯瑞府项目，高端项目在这个购买客户来源明显不足的区域集中开火，难道真的都是出自他们的主观意愿？
那么，促成开发商在“金九”的这个节点上“积极踊跃”取证的原因，到底是什么？小全全认为，主要原因有以下几方面：
1、冲刺年终业绩，要求开发商必须快速回款，加紧出货。
2、“捂盘不售”的项目，恐怕真的没法再捂了，再捂就只有卖现房了。
为打击开发企业捂盘惜售，规范房地产市场秩序，2017年4月13日，成都市房管局、市金融办、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部联合发出《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，其中规定：房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。
而今年年初，也曾有媒体报道称，房管等市场监管部门要求每家开发商自行上报自家项目预计的开盘时间，在规定期限内不上报的，则直接取消其预售申请资格，上报后未能如期取得预售许可证的，恐也将遭遇暂停受理其预售申请的处理，所以，开发商们捂盘已经捂到了最后期限，若再不加紧出货，恐怕有的项目真的就只有到最后去拿现房销售许可证了。
3、部分开发商想等的政策“松动”没等来，反而等来了一系列“堵门”政策的出台。
8、9月份通常是房地产市场调控政策的密集出台期，同时也是开发商判断政策风向的一个关键窗口期。部分开发商曾根据经验预判，一般调控政策的执行周期大约就是2年左右，从2017年到今年的9月，时间点差不多了。在9月的这个节点上，如果能看到一些政策松绑的苗头，再做打算也不迟啊！然而今年的7、8月份，新出的政策几乎没有一条是开发商希望看到的，反而等来了一系列的“堵门”政策，掐灭了很多开发商的幻想。
加大优惠力度 卖房的诚意和决心清晰可见
8月以来，房企密集发布半年业绩报告。据中原地产研究院数据显示，截至8月30日，上市房地产公司公布2019年半年报的房地产企业已经超过30家，而这30多家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期。
与此同时，不少房企赶在“金九”节点推出多种促销手段，首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、特价房、先售后租以及开发商垫资等营销方式层出不穷。
“H”开发商在进行78折的优惠推广，“B”房企所有项目90折，清尾房80折……
成都市场上，许久不见的真心实意的优惠，也重新出现。城南怡心湖板块某项目，销售人员明确告知客户，首批次在网上报名并验资的客户可以直接优惠5个点，西二环的某豪宅项目，一置业顾问则对错过了提交资料时间的客户表示，只要交20万诚意金便可和摇号客户一起进行选房，若最终未达成成交意向，20万诚意金则原数退还。
其实，在成都过去真正能够称得上“金九银十”的那些年里，除了“百盘大战”，还有各式优惠、降价促销活动的推出，这本身就是一年中楼市旺季应有的表现。要知道，优惠、降价不丢人，刚在那里卖不掉，才是真正的丢人。
给出优惠，起码是开发商卖房子的诚意的表现，于购房者而言，当下市场供应井喷，选择空间大，而且还有较为充足的议价空间，越有诚意的开发商，越是能够打动购房者的心。
销售端表现：供销比走低，开盘认购率明显上扬
据小全全统计，8月1日-9月8日成都55个已摇号楼盘共推出房源11280套，共计有18606人次参与摇号，整体中签率60.63%，开盘认购率约44.05%。9月周，摇号楼盘的开盘认购率非但没有因供应的大量增加而走低，相反，还出现了幅度不小的上升，并且这种上升势头继续保持到了第二周。
∆8月5日-9月8日，大成都范围内各周的摇号住宅项目中签率和开盘认购率趋势变化
自摇号实施以来，对市场数据的统计，就多出了一个“中签率”，这个中签率，其实从某种意义上说，就是在不考虑既有存量情况下的“供需比”。相比以往考虑整个市场的预售存量，由“中签率”反映的供需比数值更为纯粹，能够形象、直观地反映购房者入市的意愿、下手的速率。
从我们的统计数据可见，随着“金九银十”的逼近，供需呈现出正向增长趋势，这代表购房者入市的意愿显著增强。8月26日-9月1日这一周，开盘项目中签率近98%，而到9月2日-9月8日这周中签率直接低至20.8%，虽然“笋盘”的出现是造成这个数据大幅波动的直观原因，但当市场供应量快速增加，“笋盘”的对中签率的影响，也就更小了。此外，开盘认购率曲线也更加直观地反映出购房者们不再持观望情绪，而是抓紧时间入市。
∆9月周大成都范围内住宅开盘情况，信息整理自成都房协、成都摇号助手等
截至9月8日，9月成都已摇号的9个楼盘，共推出房源1676套，有8060人次参与摇号，中签率仅20.8%，认购率达84.91%。当然，锦江区的COSMO天廊、龙泉驿区的招商依云上城等超热楼盘带来的较高报名人次，也是中签率降低的主要原因。
政策端影响：对开发商而言，明确了加速出货的决心，对购房者而言，大概率也意味着市场拐点的出现
5月中旬，银保监会率先发声，强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，释放收紧信号。
7月30日，中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行则是3天内2次点名房地产，加强房地产市场管控的弦越绷越紧。
8月份，银保监会再发声，“64号文”指出在房地产信托业务上，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。近4个月时间里，ABS、信托、海外债等融资渠道先后收紧；消费贷、首付贷被严加管控。
8月26日，央行推LPR新政，从10月8日起，房贷利率不再挂钩基准利率，而是以LPR利率为基准加点形成。
在上述政策有效堵住资金“非法”流向房地产市场的通道之后，央行才宣布于9月16日起，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。
有关负责人表示，此次降准并非大水漫灌，稳健货币政策取向没有改变；克而瑞研究中心表示，此次降准对楼市利好程度有限。尽管信贷环境整体趋向宽松，但在“房住不炒”的调控基调下，房地产信贷政策仍将适度收紧。
对于降准，恒大研究院院长任泽平认为，实体与房地产之间的资金“防火墙”有效防止宽松资金流入房地产市场，降准也明确了落实“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向。
一定程度上，政策决定了楼市走向，资金决定了企业在行业中的位置，战略决定了企业的存活几率。“战战兢兢、如履薄冰”，用来形容现在的开发商再合适不过。据不完全统计，今年已有将近300家房企破产，就中小房企而言，仅7月份便有超过45家房企宣布破产，平均每天将近1.5家房企破产。有土地资源傍身的房企则不断甩卖项目，其中不乏华侨城、泰禾、金茂、保利、新城控股等知名大型房企的身影。
政策释放出的信号已经十分明晰，在当前政策形势之下，从头部房企到中小房企，资金链紧张已成为常态，在9、10月份传统的购房旺季，开发商“放弃幻想”，加速出货已成共识。
对购房者而言，政策也限度地刺激了他们的入市决心：
LPR新政未来将有可能增加购房者的房贷利息成本，抢在政策实施前的空档期完成买房，无疑是最为正确的决定。
未有松动的限售、限购政策则告诉购房者，“房住不炒”的调控政策基调并未在此节点上发生变化。
对资金流入到房地产市场的渠道的严控，更让购房者看到了开发商大量推盘入市的动作，显然，在今年的这个9月、10月，供应充足有足够的选择余地、优惠频出则表明房价短期内不会继续上行，此时正是较好的入市时机。
从供、销、价、政策等多个方面的表现来看，9、10月份大概率将会是成都房地产市场的一个拐点，今年的这个“金九银十”，真的成色比较“正宗”。不过，最后还是想放出几句毒鸡汤来结束这篇文章，算是为开发商和购房者们的中秋佳节，增添一点儿料吧！
干了这几碗“金九”毒鸡汤，感觉整个人都没毛病了——
即将取证这种话，比已取证三个字动听不了多少，要记住，过了原先申报的那个时间，你就别想取证了，等两年卖现房吧
价格打折给出优惠不丢人，价格刚起卖不脱才丢人
你等了一两年的那只靴子没有来，几双你完全hold不住的恨天高却来了，接受现实吧
跟你同板块的小伙伴一起取证开卖，那不叫引爆区域价值，那是装了五颗子弹的俄罗斯轮盘赌
地产全说2019-09-16 09:46:31
