398套,一次性全推!三环旁洋房单价1.1万起!

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

本文为商业评论，全文约4000字，预计阅读时间4。

判断一个楼盘好不好，最重要的一个维度就是楼盘的性价比高不高，有时甚至是衡量因素。

那么，怎么判断一个楼盘的性价比？和谁比？怎么比？

不卖关子，要说楼盘的性价比高，那它至少要满足两点：

，楼盘要足够好；

第二，价格还要非常nice。

这样的楼盘在今天的成都楼市还有吗？当然有，最近即将取证的中洲·中央公园就是其中之一。这个项目也是目前3.5环内对成都购房者最友好的高性价比项目之一。

以下，我们就将从这两个维度分析中洲·中央公园这个楼盘。

中洲·中央公园（即将取证）

产品类型：洋房

预售面积：122-150㎡

预售套数：398套

预售价格：单价1.1万/㎡起

预售楼栋：1-10#

装修情况：清水

占地面积：2570亩（五期约81.8亩）

梯户比：1T2

物业费：3元/㎡·月

物业公司：中洲物业

楼盘地址：新都区蜀龙大道南段附近

01

地处外建设路板块

楼盘足够好，需要从地段、配套、产品等三个方面得到体现，只有满足这三个条件才能称得上是好楼盘。

我们先来看地段和配套。

中洲·中央公园位于新都区蜀龙大道南段附近，属于城东3.5环的位置，这里是城东3.5环距离市中心最近的地段之一，以前我们习惯称这里为198板块，但随着蜀龙大道的全线贯通，这里有了一个新的名字“外建设路”板块。

▲项目区位图

只有读懂了“外建设路”板块的价值，我们才能更好地理解中洲·中央公园这个项目。

板块外延是大型城市发展的必经之路，市中心，可供开发的土地少，新房价格高，导致购房需求也不断往外延伸。

成都就是这种发展模式的一个典型案例。成都的板块外延一般都是以某条道路为主，像我们比较熟悉的以武侯大道为主的“内双楠-外双楠-武侯新城”板块，以光华大道为主的“内光华-外光华-光华新城”板块，其他还有以剑南大道、成龙大道为主的外延板块。

▲成都板块外延示意图

相较于其他外延板块而言，外建设路板块的起步虽然要晚一些，但丝毫不影响板块的价值呈现，主要表现在三个方面：

1外建设路板块是目前城东的供应主力

相较于同环线的其他外延板块，目前武侯新城、外光华的新房均价已经达到2万-2.5万，大面新房均价也达到1.5万，金融城更是无新房可买，而反观外建设路板块，目前新房均价1.25万，是当之无愧的城东“价值洼地”，这对购房者来说是一个极大的利好。

目前建设路周边新房供应很少，近期新开楼盘的价格已不是一般刚需所能承受，龙湖梵城带装修均价2.5万，中南融创玖华台清水均价2.1万，后面即将取证的青秀未遮山、中车共享城等楼盘的价格预计在1.8-2.5万，而附近的SM锦悦虽然还有房源，但开盘万人摇号的概率很大，所以，当下外建设路板块是一个不错的选择。

2外建设路板块具有很高的居住价值

外建设路板块除了能够承接建设路居住人口的改善型外溢，还可以将新都城区的改善人群向内引流，起着“承前启后”的连接作用。这部分人群除了看重这里“价值洼地”的属性外，还看重这里更为宜居的居住属性。

交通方面。

板块拥有“四横四纵”的交通路网，四横为：二环路，三环路，熊猫大道，绕城高速，四纵为：蓉都大道，蜀龙大道，成绵高速，成金青快速通道。其中，与中洲·中央公园关系最为密切的道路便是今年5月全线贯通的蜀龙大道，沿蜀龙大道前往市区建设路商圈，驾车20便可到达。

▲蜀龙路五期建成通车（图源网络）

轨道交通方面，项目周边目前有已开通的地铁3号线，直线距离约5公里，需要通过公交进行换乘，目前项目旁已经开通198路、198A路公交3号线熊猫大道站。根据成都地铁远期规划，未来在项目周边规划有地铁16号线和32号线，其中32号线头道坡站距离项目约450米。

▲项目周边地铁远期规划（仅作参考）

商业方面。

得益于蜀龙大道的全线贯通，大大拉近了项目与市中心建设路商圈的距离，驾车20便可到达建设路周边的SM广场、伊藤洋华堂、东郊记忆公园等繁华地段。

此外项目周边还有二台子商业街、三河风情商业街、天府沸腾小镇等商业配套，保利198也有较多的社区底商，加上项目自带亲子农场、有机田地、绿色果蔬基地三大功能区，以及开发商还将打造一个商业小镇，日常生活所需完全可以得到满足。

▲项目旁gugu农庄实景（图源网络）

生态方面。

外建设路板块，也就是198片区，素有“成都绿心”、“城市绿肺”的称号，板块内部及周边分布着十大公园，与项目关系最为密切的有约2250亩的198公园、约1000亩的熊猫基地、约8000亩的狮子湖公园、约1699亩的国际高尔夫球场、约3000亩的保利拉菲庄园等，周边公园加起来总面积超过约3万亩，相当于约60个浣花溪公园的大小。这样的生态资源，在绕城内是的。

▲成都熊猫基地实景（图源网络）

3外建设路板块还是成都知名的文创文旅中心

该区域作为主城区为数不多的广阔生态区，通过规划打造“寻迹熊猫”——“智能熊猫”，联动成都露天音乐公园休闲经济圈、GUGU大型亲子农庄、天府沸腾小镇，串联成为区域型、城市级IP，以此带动周边整体价值提升，使周边整个商业形态、产业布局、人居环境都得以整体改善。

其中，天府沸腾小镇距项目约1.5公里，总占地约6000亩，是成都目前比较知名的网红打卡点，景区内涵盖美食娱乐、音乐展演、田园体验、运动休闲、乡间文创等五大特色区，目前已经开业运营。

此外，与项目距离最近的便是GUGU农庄，占地约700亩，规划有亲子农场、有机田地、绿色果蔬基地三大功能区及其他特色休闲区。可以方便业主进行跑步、骑行、观湖、垂钓、太极、种菜、赏花等多种休闲娱乐活动。

▲天府沸腾小镇实景图（图源网络）

02

容积率1.5的低密生态大盘，公摊仅约12%

中洲·中央公园在地段和配套方面的表现已经足够亮眼，而在产品表现上，更是城东改善的一大标杆。

中洲·中央公园总占地约2570亩，建筑用地约425亩，农庄占地约700亩，公园湖区占地约1400亩，建筑用地仅占整体用地的16.5%。

项目建筑用地共分为6个组团，分别是一期琥珀屿、二期白鹭郡、三期蓝湖郡、四期蓝贝岛、五期御湖湾、六期夏樾滩。

整个项目以湖泊为核心，以公园组团为主题，以岛居为特色，形成“两岛四湖五公园百亩农庄”的立体园林景观，使得整体呈现出森林、湖泊、建筑相连接的低密生态住区，居住舒适度非常高。

▲项目总平图

项目即将加推的是五期御湖湾，占地约81.8亩，容积率1.5，规划有10栋洋房，30栋双拼别墅和商业小镇。首批次将要推售的10栋洋房产品，共398套。

▲项目五期御湖湾总平图

五期产品除了可以享受到整个项目“两岛四湖五公园百亩农庄”的立体园林景观外，其自身的规划打造也是亮点颇多：

1南湖区、北公园，双面观景

项目五期整体比较方正，在项目外围规划的是30栋双拼别墅，中间分布着10栋洋房，西侧为中高端邻里社区主题商业。整个项目南侧临近湖区，北侧临近公园，洋房、别墅产品均可享受湖区景观和公园景观，做到双面观景，满足业主不同的观景需求。

此外，洋房产品根据L型的院落布局，打造出6大情景院落，分别为雁栖湖畔、南亭松枫、海棠春坞、幽兰春居、擘红小榭、北庭天香，每个院落都各具特色，可以增强邻里之间的互动性和私密性。

▲项目效果图

2建筑外立面兼具现代感和自然气息

五期洋房外立面采用现代与草原风混搭的设计风格，通过体块、材料、色彩等的有机融合，使得整体建筑兼具现代感和自然气息。

▲项目外立面效果图

38层洋房，1梯2户，公摊率仅约12%

项目五期洋房全部为8层楼高的真洋房，相比市面上一些11F或更高的小高层产品来说，这种8层楼高的真洋房产品更为纯粹，密度更低，居住舒适度更高，同时也更为稀缺。

项目洋房全部采用1梯2户纯板式设计，在增强户型通风采光效果的同时，也大大降低了户型的公摊率，项目洋房产品的公摊率仅约为12%，而目前市场上的新房产品公摊率多集中在15%-25%之间，以20%居多，这种公摊率约12%的洋房产品将极大提高得房率，降低购房成本。

举个例子，同样100㎡的户型，单价10000元/㎡，在套内使用面积相同的情况下，公摊率20%的户型，要花20万在公摊上，而公摊率12%的户型，只花12万在公摊上，并且户型越大，花得越多，损失越多。

▲项目效果图

项目本次推出的洋房产品户型建面122-150㎡，共有6种户型，均为套四、套五纯改善户型，全部采用清水交付，以下为户型图展示：

← 左右滑动查看全部户型图 →

每个户型都是比较经典的改善设计，室内空间宽敞，兼具舒适性和功能性。就个人而言，如果预算充足，建议优先选择133㎡套四户型和150㎡套五户型。

133㎡为套四双卫户型，对于追求舒适空间的改善人群来说是一个不错的选择。餐客厅一体设计，整体开间显得比较大气，此外，在客厅处还有第三厅设计，更增加了客厅的功能性和延展性；客厅开间达7.15米，带一个超大的景观阳台，通风和采光效果俱佳；卧室空间也比较宽阔，次卧开间都在3米左右，主卧开间更是达到3.8米，舒适度较高。

150㎡为套五双卫户型，不仅能够满足三代同堂的居住需求，并且还不会牺牲空间的舒适度。采用横厅设计，开间约8米，景观阳台的尺度也比较大，整体采光和通风效果都比较好；厨房采用平行式操作台，使用空间更大；主卧舒适度，面积达到24㎡，并配有独立卫生间，方便主人日常起居生活。

03

价格&购买建议

清水1.1万起，城东刚需改善都可积极关注

前面已经说到，项目要具备较高的性价比，除了楼盘要好之外，价格还要非常nice才行，中洲·中央公园就完全做到了这两点。

据置业顾问介绍，中洲·中央公园御湖湾首批次将一次性推出所有洋房产品，共398套，户型建面122-155㎡，清水单价1.1万起，以户型122㎡计算，总价约134万，首套房首付三成约40万。

纵观成都3.5环以内，目前多数区域的新房价格已经站上1.5万-2万的高度，而城东建设路、八里庄-二仙桥等区域的个别项目价格甚至更高。

当下，以清水1.1万的价格买入外建设路板块，并且还是8层洋房、1梯2户、公摊约12%的稀缺产品，这样的机会已然不多，如果你是正在关注城东区域的刚需、改善人群，如果你也是新都城区想要住得离市区更近一些的刚需、改善人群，那么中洲·中央公园是一个非常不错的选择。

总体来看，项目无论是地段、产品，还是价格表现，都具备足够的吸引力，并且本次推售仅有398套房源，可以预想，又将是一个“网红盘”的待遇。

▲项目效果图

本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！

★贰爷精彩投资观点★

2018成都楼市涨字当头|成都北门买房逻辑 |天府广场理论|驳天府广场中心论|东进投资| 贰爷提出大怡心湖板块人|房地产税| 天府新区牛鼻子|投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地| 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房的陷阱| 新川板块3年翻番| 新川板块豪宅化| 新川板块赶超金融城| 产业相思病理论 | 人口外溢理论| 资金外溢理论| 追新理论| 朝向理论| 旅游地产 |商业写字楼观点| 商住公寓投资| 环蓉投资灰犀牛理论1 |环蓉投资灰犀牛理论2|养羊理论|破限购三大新法|别墅观点|葫芦和瓢，房价和房租调控| 6万到600的投资经历|土地流拍的原因|贰爷做客四川新闻频率FM106.1|贰爷做客天府之声FM92.5节目音频|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（上）|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（下）|大面新房刷2万/㎡，剪刀差落幕，“反剪刀差”时期来临！2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！杯具！视高买房首付款40万跌光了……|贰爷|2019年成都二手房。|2017-2018，我在抄底成都楼市剪刀差中度过！新盘破3万，“破2万奔3万”要看开些！|怎么跌下去的二手房好货，还得怎么涨上来！|泼冷水！套内面积计房价，你产生的是幻觉！城东买房（上）|板块PK,下一个必火的是…你们要的！新川板块学校进度大全！|成都房地产，不是数学方程式能说明白的！|你得留一张房票给天府新区！|前两年买入牛鼻子的人还好吗？|人才落户再降门槛！家里有矿，继续观望！|成都楼市进入新周期！贰爷做客四川新闻频率