60.6亿！中铁建战略布局外金沙

既是收官战，更是焦点战。

12月31日，成都市公共资源交易服务中心以拍卖方式出让了3宗国有建设用地，其中包括成华区双桂路27号附2号地块，武侯区金花桥街道陆坝村6组地块以及青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组地块，合计出让面积约258.93亩。

万年场、武侯新城、外金沙三大成都楼市热门板块集中上新，2019年主城土地“压轴节目”堪称内容丰富、热闹非凡。

上午10点，包括龙湖、中铁建、华润、中海、保利、首开、金茂等20家开发商准时出现在了拍卖会现场，强大的参拍阵容，充斥着强烈的火药味。

土拍结果

一号宗地位于成华区双桂路27号附2号，约24.2亩的住宅兼容商业用地，由88号合信底价竞得，成交楼面价12600元/㎡。

二号宗地位于武侯区金花桥街道陆坝村6组，约97.3亩的纯住宅用地，由3号平安竞得，成交楼面价12900 元/㎡。

三号宗地位于青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组，约137.4亩的纯住宅用地，经过55轮“苦战”，由99号中铁建竞得，成交楼面价16700元/㎡。

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成华地块

地块指标

宗地位置:成华区双桂路27号附2号

面积：24.2163亩

用地性质：住宅兼容商业服务业设施用地

计算容积率：不大于32288平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的30%且不大于40%）

建筑密度: 不大于25%

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）点高程不大于航空限高海拔高度746米

起始楼面价：12600元/㎡

成交楼面价：12600元/㎡

竞得人：合信

指标方面，地块出让规模不大，仅24亩，可建面积约3.2万方，12600元/㎡起拍属目前区域价格。场地形状不算规整，内部地势平坦，后期总平规划布局略考手艺，2.0的容积率，未来可规划建筑形态多样，从小高层到高层均可进行搭配组合。宗地商业兼容比例至少为30%，折算计容商业面积达9686.4㎡，相比之下，商业体量占比较大，对地块未来物业规划要求较高。

按照出让要求，该宗地块将按照“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”的方式进行拍卖。此外，竞得人须根据规划，在地块内临规划道路配建建筑面积不小于1200的社区养老服务设施1处、建筑面积不小于2500的社区卫生服务中心1处。这将在一定程度上推高拿地成本。

此次登场的成华区双桂路27号附2号地块，位于二环路外侧，东至双成五路，南至双桂路，西侧为华润熙云府，北侧为嘉业幼儿园、凯东农贸市场。

宗地示意图

目前，宗地已实施打围，地块内无拆除的建筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，宗地周边规划道路均已形成。

地块实景图

交通方面，地块一公里范围内分布有二环路、五桂桥路、双庆路等城市主干道，其中紧邻地块南侧的蜀都大道，贯穿成都东西走向，是成都“东进”的咽喉要道，未来项目昭示界面将会非常优质。不过，南侧高架会对项目低层物业有一定的视线遮挡和噪音污染。

此外，地块与已开通的地铁4号线万年场站直线距离小于300米，而在建中的地铁8号线也将从地块南侧穿过。“上天入地”的立体交通体系，自然也给地块的价值加分不少。

地块南侧高架

地块周边交通配套

教育方面，地块周边集结有嘉业蒙特梭利幼儿园、金苹果博文幼儿园、成都石室小学、双庆小学、双庆中学等教育配套，就教育资源而言，地块优势并不明显。

地块周边配套学校

商业方面，700米开外的华润万象城覆盖了整个城东的商业需求，旁边攀成钢还有超过200万方的商业配套正在来的路上，可以说，整个区域最不差的就是商业。

聚焦到地块，宗地周边主要以底商为主，北侧凯东农贸市场可以为周边住户提供充足的生活物资。在满足高端配套，兼容生活基本需求的区域商业业态分布格局面前，如何打造地块9600余方的商业部分，或将成为该宗地块产品业态规划的一大关键。

万象城实景图

地块北侧凯东农贸市场

景观资源方面，地块周边分布有塔子山公园、双桂公园、沙河等城市绿地及水系资源，其中地块与占地26.8万㎡的塔子山公园直线距离400余米，而几步之遥便是双桂公园，可以极大满足城市人对于自然资源的化占有。

双桂公园实景图

塔子山公园实景图

沙河实景图

总体上看，这是一宗优势与缺憾旗鼓相当的主城熟地。一方面，地块区位稀缺，周边居住氛围浓厚，区域辨识度高，市场潜力极为可观。另一方面，宗地自身商业占比较大、配建较多、临高架等Bug都会对地块产生一定影响。

点击《左手攀成钢右手万象城 成华上架24亩“钻石”地块》查看更多地块内容。

2

武侯地块

宗地指标

宗地位置：金花桥街道陆坝村6组

面积：64877.78平方米(合97.3167亩）

用地性质：住宅用地

计算容积率：不大于97315平方米（其中，A宗地不大于47526平方米，B宗地不大于49789平方米）

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）点高程不大于航空限高552米（建筑物点相对地面高度约50米）

建筑密度: A宗地：不大于30%；B宗地：不大于30%

拍卖方式：“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”

起始楼面价：12800元/㎡

成交楼面价：12900元/㎡

竞得人：平安

指标方面，宗地占地97亩，共分为A、B两个地块，地势平坦，形状方正，方便产品后期的排布打造；宗地容积率为1.5，建筑密度不大于30%，航空限高要求建筑物点相对地面高度不大于50米，是极为典型的低密改善项目用地。无法规避的问题是，宗地位于航道之下，未来势必受飞机噪音的影响。

宗地实况

目前，宗地四周均为待建空地，无建筑物，附近还有大片待开发土地。

宗地现已实施打围，内无未拆除的建筑物、电线电杆、有杂树杂草、土方建渣。目前宗地内暂未发现地下管网，周边规划道路已部分形成，北侧、西侧、东侧规划道路及地块之间的规划道路由武侯区负责建成。

宗地位置示意图

交通方面，宗地右侧为已建成的武青西四路，其余三面均为规划道路，分别是武兴五路，武青西三路和智远大道。地铁轨道交通方面，正在建中的17号线一期工程和9号线一期工程与宗地直线距离不到1.5公里，此外，宗地还正好处于地铁3号线双凤桥TOD站点的辐射范围内。区域未来地铁纵横分布，路网四通八达。

武青西四路实景图

图片来源：武侯发布

教育方面，成都市第二十二幼儿园，金兴北路小学、西北中学外国语学校等教育资源。尤其值得关注的是，宗地西北角已规划有一宗教育用地，包含中学、小学、幼儿园一站式教育资源。目前，中学项目已启动建设。

与宗地犄角相对的教育用地实景图

建设中的武青西三路中学实景图

医疗方面，2公里范围内，分布有四川华佛国际妇产医院、成都市武侯区第二人民医院，米诺娃妇女儿童医院等公立、私立医疗资源。

宗地周边分布的医疗资源

商业方面，宗地右侧产业园区内，部分商务写字楼分布有底商，武新便民市场距离宗地仅600米远，2公里左右有吾悦广场、龙湖星悦荟(在建)等大型商业综合体。随着片区居住功能的完善，周边的商业氛围还将进一步改善。

吾悦广场实景图

此外，武侯政务中心、武侯区市民中心与宗地相距不到500米，未来可就近享受便捷良好的政务服务。

武侯区政务中心实景图

可以说，这宗97亩，改善属性明显的住宅用地的出现，也将为武侯新城北部居住区的价值兑现，给出一种新的解法。

点击《武侯区97亩宅地入市，解锁武侯新城居住区的又一个答案》查看更多地块内容。

3

青羊地块

地块指标

宗地位置:青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组

面积：137.3956亩

用地性质：二类住宅用地

计算容积率：不大于362852.397平方米，其中：地块A（净用地面积83502.51平方米）：不大于350710.542平方米；地块B（净用地面积6462.45平方米）和地块C（净用地面积1632.12平方米）合计不大于12141.855平方米。

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）点高程不大于航空限高海拔高程599米，其中地块A内建筑高度不大于65米。

拍卖方式：设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例

起始楼面价：11100元/㎡

成价楼面价：16700元/㎡

竞得人：中铁建

指标方面，宗地出让面积137.4亩，属于主城区鲜有的百亩纯住宅地块，内部地势平坦，场地呈手枪型，且东侧临加油站，未来排布有一定难度。3.96的综合容积率在外金沙板块明显较高，外加65米航空限高，地块后期大概率会采用高低配整体拔高的市场打法，与三环内侧的绿城凤起朝鸣亦或是金沙城类似。

单就11100元/㎡的起拍楼面价来说，价格并不算高，但超过40亿的起拍总价则让大多数开发商吃不消。36.3万方的可建面积，足以保障拿地房企未来两年可持续性的向市场输出产品。

按照出让要求，该幅地块将采取“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖。跟之前内外金沙土地出让夹杂各种配建及无偿移交等要求相比，此次入市的百仁137亩地块，除了需要修建一个不小于80平的公厕、800平社区用房外，无其他额外要求，在一定程度上可以保证未来项目拥有更纯粹的居住品质。

小全全觉得，对实力雄厚的品牌房企来说，土储百仁137亩地块算得上不错选择。

本次推出的青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组地块，位于外金沙板块，东至三环路、南至百瑞一路、西至蜀西南一路、北至规划路，整个137亩地块由A、B、C三大块组成，其中A地块计容面积约35.1万方，B、C两宗地块计容面积合计约1.2万方。

宗地示意图

目前地块已部分打围，宗地内无拆除的建筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，周边规划道路部分形成，地块北侧、西侧规划道路由青羊区政府负责建成。

地块实景图

地块实景图

交通方面，由三环路、IT大道、日月大道等交通主干道构成的区域交通路网，基本上可以满足周边居民出行需求。遗憾的是，外金沙核心区域内并未有地铁站点布局，成为整个板块硬伤，与出让地块距离最近的地铁2号线羊犀立交站，直线距离也在1公里外。

地块周边交通配套

教育资源方面，地块100米范围内的三宗教育用地目前已修建完成，涵盖幼儿园、小学、中学三大学龄阶段。作为五城区教育输出大户，青羊区目前已确定将在此开设成都实验小学（尚雅校区），暂未挂牌的幼儿园和中学，据路边社消息说极有可能是成都市第六幼儿园及泡桐树中学（百仁校区），资格“学校就在楼下，让教育近且优”。

地块周边已建成的中学，目前暂未挂牌

地块周边已建成的小学，已确定为成都实验小学（尚雅校区）

地块周边已建成的幼儿园，目前暂未挂牌

此外，地块两公里范围内还分布有机关五幼、机关六幼、金沙小学（清波校区）、树德实验中学（清波校区）、成都花园国际小学（清波校区）等硬核教育资源。

商业方面，宗地周边主要以金沙城住宅底商为主，仅够覆盖日常基本消费需求，目前区域尚未有大型商业配套入驻，金沙城自持的商业综合体还需时日等待。地块三公里范围内，集结有西单商场、龙湖西宸天街等城市综合体，在一定程度上可以缓解外金沙商业不足的尴尬。

医疗方面，成都骨科医院、安琪儿妇产医院等分布在宗地四周不远，可为区域提供基本医疗保障。

地块周边配套医疗设施

景观方面，地块东侧的熊猫绿道，为区域级环状“城市公园”绿道，南面600米开外是占地40余亩的苏坡公园，绿化覆盖面积超过90%，而紧邻一旁的便是传说中的百仁公园。

苏坡公园实景图

熊猫绿道实景图

总体上看，西三环、外金沙、学区地，三大标签足以说明苏坡街道百仁社区3、4组地块在区位上的领先地位，厚重的历史底蕴、成熟的居住氛围，舒适的自然环境，优质的教育资源，任何一个支撑点都可以转换成开发商未来的产品卖点。不过，超40亿的总价对绝大多数开发商而言，是一道难以逾越的门槛，地块非常考验开发商的资金实力和操盘能力。

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