今日（4月15日），一宗位于天府新区成都直管区兴隆街道三根松村一、三组约70亩住兼商用地走上拍卖台，起拍楼面价6450元/㎡，共吸引恒大、保利、金科、龙湖等近20家房企参拍，最终，地块被龙光以楼面价9675元/㎡，无偿移交统筹住房16%的条件获取，以成交楼面价计算，溢价率为50%，考虑全部配建要求后，可售住宅部分的实际楼面地价约14400元/㎡。
本次出让宗地位于天府新区核心区成都科学城以东鹿溪智谷片区规划范围内。在天府新区的高度重视与有力推动下，成都科学城以争创综合性国家科学中心为目标，目前已成功引进、布局重大项目100余个，初步形成研发技术领先、产业链条完整的高质量产业生态圈。
可以明确，该宗土地的出让，将有助于进一步完善鹿溪智谷片区的城市公建配套，并进一步兼顾到区域未来职住平衡的发展要求，同时这宗建设用地的成功出让，也为鹿溪智谷片区的人城产融合发展再次提供了良好的建设样本。
宗地指标
宗地位置：天府新区成都直管区兴隆街道三根松村一、三组（鹿溪智谷片区，蜡梓路东侧，科慧路西侧）
净用地面积：99.1591亩(其中出让面积70.4173亩)
用地性质：住兼商用地
容积率：①住宅兼容商业用地不小于4.70万平方米且不大于9.38万平方米，兼容商业计容建筑面积不小于总计容建筑面积的8%且不大于10%；②服务设施用地不大于2.39万平方米；③服务设施用地（幼儿园）结合方案合理性确定
建筑高度：详见原四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局《规划条件》（建筑〔2019〕第046号）
建筑密度:①住宅兼容商业用地不大于30%；②服务设施用地不大于50%；③服务设施用地（幼儿园）不大于35%
绿地率：①住宅兼容商业用地不小于35%；②服务设施用地：/；③服务设施用地（幼儿园）不小于30%
拍卖方式：限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例
起拍价：860万元/亩
成交价：1290万元/亩+16%无偿移交统筹住房面积
含配建成交价：14400元/㎡
竞得人：龙光
配建要求：
本次出让地块容积率为1.0＜R≤2.0,建筑密度不大于30%，绿化率不小于35%，在宗地的出让文件中，已规定住宅用地地块建筑高度为24-60米。
宗地看点：公建配套投资超1.5亿，产品设计和盈利点挖掘很重要
宗地共分为四个地块，其中地块一为服务设施用地，要求配建面积不少于18300㎡，不高于23900㎡。
地块二为幼儿园用地，要求竞得人配套建设不少于18班的幼儿园一所，按照幼儿园建设的各项通用指标预估，建筑面积应在8000㎡左右。
地块三为规划市政道路用地。出让文件中未明确规定市政道路由土地竞得人建设，但在出让文件中明确规定，在地块四的北侧，须由竞得人建设宽度不小于7米，东西连通长度不小于220米的社区绿道并对外开放。该绿化用地建设面积超过1500㎡。
地块四为住宅兼容商业用地。兼容商业计容建筑面积不小于宗地总计容建筑面积的8%不超过总计容建筑面积的10%，按照宗地容积率指标2.0计，至少要求建设不少于7500㎡的商业，该体量可建设为住宅底商或独立的小体量集中商业。
若算上项目计入容积率的兼容商业，则出让未来为区域提供公共服务的配套设施总建筑面积将近40000㎡，几乎涵盖了未来本项目及周边居住生活人群的各项公共配套需求。
按照天府新区规划建设相关的技术要求，配建幼儿园成本不低于6000元/㎡，配建社区综合体综合单价不低于5000元/㎡，代建地下停车场综合单价不低于4000元/㎡，代建社区绿地综合成本不低于400元/㎡。单是兑现这些配建并无偿移交的公共服务设施，总投入就将超过1.5亿元。
若考虑到该宗地块最终是以楼面地价9675元/㎡+配建并无偿移交统筹住房（清水房移交）16%的条件成交，地块未来可售物业部分的实际楼面地价初步估算已达到14400元/㎡。这对于竞得人来说，如何通过项目整体的产品设计来充分挖掘盈利空间，以确保项目的合理投资利润空间，将成为项目成功开发的关键。
此外，在该宗地块的出让条件中，还明确规定了居住用地的设计方案应符合天府新区对公园城市建设的要求，建筑物形成错落有致的天际线，住宅项目建筑高度控制在24-60米之间，这将杜绝开发商采用“高低配”的方式区隔项目住宅组团，让公共资源的价值化和尽可能让更多人享受到，未来建成小区的整体品质得到了较好的保障。
还需注意到的是，出让条件中规定该宗土地配建并无偿移交的统筹住房的套均面积要求为90-120㎡，而在宗地出让履约协议中亦明确要求，配建并无偿移交的统筹住房“不得独立成栋设置”。这也意味着，该项目后期对外销售的产品中，必须有一部分针对刚需及首改需求的产品。这充分体现了天府新区兼顾公平、保障新区常住人群“住有所居”的指导思想，但对拿地企业来说，这同样是后期产品设计中需要去考量和平衡的一个“小麻烦”。
区域解读：公园营城，生态宜居指数高，未来生活便捷度高
交通方面，宗地东侧蜡梓路，西侧科慧路，北至东山大道二段，南接科学城中路东段，与蓉遵高速直线距离约500米，与梓州大道直线距离约1公里。沿梓州大道经新川科技园、中和城区、金融城等城南重点、热点区域,可实现与主城区的快速通达和无缝连接。
轨道交通方面，该地块距离规划、在建轨道交通路线路均较远，最近的规划轨道交通26号线高架区间与宗地的水平距离约100米，因此，该地块无城市轨道交通退距方面的特殊控制要求。
教育方面，天府新区第十幼儿园、成都天府新区兴隆实验幼儿园、成都实验小学（天府校区)、天府新区三根松学校、天府九中、成都华德福学校(天府校区)、成都天府新区教育科学研究院附属中学等学校分布在宗地周边，加上宗地内要求配建并无偿移交一所不少于18班的幼儿园，可见未来宗地呈现项目所处区域的学区资源较充足，且不乏优质学校。
公开信息显示，三根松学校共设48班，设计学位2340个，预计2020年7月投入使用；天府九中设计规模84班、4200人,目前已竣工。
成都天府新区兴隆实验幼儿园
医疗方面，位于兴隆湖西南侧的四川大学华西天府医院共设有1000余张床位,日前项目已全部主体封顶，建设进度已完成近半，预计将于2021年建成并投入使用，届时区域的医疗配套水平将得到极大提升。
四川大学华西天府医院施工进度图
商业方面，位于蜡梓路西侧的天投东鑫苑、中铁卓越城、科学城天府科创园等项目均配建有独立商业体，待完全呈现后，区域的商气与人气可得到进一步的提升。
景观方面，宗地位于“公园城市”天府新区核心范围内，被兴隆湖湿地公园、鹿溪河生态区环绕包围。作为天府新区规划的一座“生态之肾”，兴隆湖水域面积达4500亩，沿湖景色秀美，时而可见鸥鹭翻飞；而以鹿溪河为纽带的鹿溪智谷，串联起白沙湖、兴隆湖、籍田湖，由北向南形成“一河连三湖”的生态体系。
兴隆湖实景图
值得一提的是，宗地所在区域内的鹿溪智谷绿道是天府新区的重点规划打造区域，整个绿道规划总长115公里，未来将形成“一谷两脊三廊四河”的绿道结构，东接龙泉山绿道、东风渠绿道，西接锦江绿道，与区域内的其它生态景观共同勾勒出天府新区蓝绿交织的生态图景，区域未来的宜居指数完全不输天府中央公园片区。
鹿溪智谷绿道实景图
区域市场分析：住宅产品供应少，需求缺口较大
新房市场方面，目前区域内仅有位于兴隆湖东南侧的天投东鑫苑项目可做参考，项目去年10月开盘，推出1287套清水房源，参考单价11748-15173元/㎡，4137组客户摇号选房，综合中签率31.11%。目前，该项目住宅房源已全部售罄。
二手房市场方面，区域供应房源不多，距离宗地不远处的天投北鑫苑二手房挂牌均价约30328元/㎡，中建华府锦城二手房挂牌均价29000元/㎡。
宗地周边住宅项目
土地市场方面，区域最近一次土拍是在去年12月26日，龙湖集团联合四川兆信集团经过40余轮竞拍竞得天府新区鹿溪智谷约35亩住兼商用地，成交楼面价10202元/㎡，成交总价4.75亿元。再往前便是2019年12月17日，人居分别以楼面价10000元/㎡、8864元/㎡揽获鹿溪智谷两宗连襟地块。
产业方面，宗地所在的鹿溪智谷核心区被定位为国际化现代科技服务功能区，目前沿鹿溪河一带已布局有中科院成都科学研究中心、中科院光电技术研究所、海康威视等重大产业项目。
鹿溪智谷总体规划
其中，中科院光电技术研究所项目总投资超30亿元，是鹿溪智谷核心区的重点关注项目，待建成后将与中科院成都科学研究中心形成连片集聚效应，带动区域科技创新和高新技术服务加速聚集。
从大的范围来看，宗地所在位置属于成都科学城区域。根据规划，成都科学城主要布局独角兽岛、兴隆湖产业园、凤栖湿地产业园、鹿溪智谷科学中心和重大科技基础设施建设基地等5大产业功能区，以建设新时代公园城市为目标，推动成都“双核共兴”、建设国家中心城市的新极核。
成都科学城鸟瞰图
显然，伴随产业的迅速入驻，大量居住需求将随之而来，从目前区域土地出让情况来看，宗地所在区域在未来相当长时期内，居住产品都将存在较大的市场需求缺口。
地产全说2020-04-15 13:52:18
