与住宅产品相比，商办物业的发展趋势更能直观反映城市经济复苏情况。今年6月份，睿合泰机构对成都商办市场季度的现状和未来趋势做了深度报道（详情戳：后疫情时代 成都商办产品如何“升级赋能”），收获行业极大关注。
今天，小全全根据二季度商办市场的综合性表现，继上一期以销售型物业为研究对象之后，选取了一个具有代表性的自持型商办项目，从运营打造和市场表现的角度出发，继续探讨后疫情时代商办产品的“升级赋能”之路。
一季度甲办产品春天“虽迟仍到” 二季度市场需求“缓慢回暖”
作为甲级写字楼体量排名第5的城市，2020年一季度，突然爆发的新冠疫情延缓了社会机器的运转步伐，成都甲级办公产品的空置率上升至23.9%。但与中国一二线主要城市比较，成都的空置率水平依然处于低位。其次，从租金表现来看，一季度成都市场的租金仅微跌0.2%，稳定性在一二线重点城市中居于前列，整个商办市场的优质甲级办公产品表现可以用“跑赢大势”来概括。
图据仲量联行2020年季度成都房地产市场回顾与展望
进入第二季度，多数业主为保证入住率采取以价换量策略，导致成都甲级办公产品平均租金在第二季度末时低至98.6元/㎡/月，为近五年来降幅。与此同时，受疫情影响而产生的租赁需求在第二季度逐步释放，加上业主“以价换量”的刺激，市场交易氛围日渐浓厚。根据有关机构数据来看，随着租赁需求端的放缓，第二季度结束时成都甲级办公楼的空置率为23.2%，较季度有轻微下降。
图据仲量联行2020上半年成都房地产市场回顾与展望
成都市楼宇协会入库专家、睿合泰机构副总经理何昕宇认为，从一二季度商办市场的整体表现来看，超甲、甲级写字楼的租户多为抗风险能力更强的头部企业，租赁表现稳定，散售、散租物业受疫情冲击相对较大。同时，成都市近年来大力发展新经济产业，这类具有“高精尖”特性的企业进驻数量逐年递增，对优质办公物业的需求也在持续涌现，未来超甲及甲级写字楼尚有空间。毋庸置疑的是，后疫情时代的商办物业，不仅需要在硬件配置上更新升级，适配各种全新需求的“软件配置”也亟待加强。
受疫情影响，2020上半年部分项目出现短期延迟供应（仅在金融城板块新增1个甲级办公产品）。从区域表现来看，在甲级办公产品聚集度的五大区域中，空置率表现的是人民南路板块的17.4%，紧随其后的是金融城的20.3%和市中心的22.7%。平均租金方面，市中心板块109.2元/㎡/月的数据在甲级商办市场中堪称亮眼。
图据仲量联行2020上半年成都房地产市场回顾与展望
综合主要板块的空置率和租金表现，市中心板块的综合数据相对较好。通过对板块内主要项目的走访我们发现，位于一环内的世茂大厦，开业三年来保持了极高的入驻率，截至7月的满租率达到了99%！作为区域内为数不多的自持型物业，它的运营思路是否具有市场参考价值？后疫情时代，它又采取了怎样的应变措施？
内部赋能：整体运营 模式创新 效益闭环
成都世茂大厦是世茂集团在西部地区打造的个商业综合体，项目位于成华区猛追湾片区，紧邻成华区政务中心，项目主体包括写字楼（世茂大厦）、商业（世茂52+）以及五星级酒店（世茂成都茂御酒店）。
对具有较强资源整合能力和资金实力的企业来说，自持物业一方面能够带来稳定的租金收入，另一方面对企业的市值评估和融资担保也能起到强有力的支撑。自持型物业的市场表现，甚至被视为企业发展健康水平的“晴雨表”。
公开资料显示，截至2020年7月，世茂大厦的入驻率达到了99%，基本处于满租状态。在入驻企业中，中国石油天然气股份有限公司西南油气田分公司、四川页岩气勘探开发有限责任公司等高新能源企业的占比高达50%以上，杭州士兰微电子股份有限公司、对啊网等主板上市的科技企业和教育企业的占比也均在10%以上。由此可见，世茂大厦在写字楼的整体打造和运营上的确有着一套独特“章法”。
对大多数商办产品而言，商业的运营始终是一个充满挑战的难题。正因如此，目前行业中的商办产品或是独栋写字楼无商业配套，或是写字楼和商业在运营上处于分离状态。写字楼和商业整体运营的案例并不少见，但运营出色的自持项目则屈指可数，世茂大厦便属于在两者间实现平衡的少数标杆。
在如何实现商业与写字楼的完美运营这一问题上，世茂大厦给出的答案极具参考性。通过对世茂大厦整体运营分析我们发现，大厦的核心运营思路是通过对写字楼的运营带动商业发展，形成“商务+社区”的商务生活新模式与效益闭环。
这一运营思路的操作流程可以概括为：
1.在写字楼亮相期间，通过优越的服务品质和租赁条件，快速吸引具有一定规模或新兴领域的企业入驻，为商业的运营积淀客群基数。
2. 当企业规模上涨到一定程度，通过主题活动等方式将写字楼人群的消费需求持续导流至商业中。
3. 当商业部分具有一定影响力之后，便通过不断优化升级，将影响范围扩大至周边社区，最终形成“商务+社区”的商务生活新模式。
对写字楼而言，商业场景的存在能有效满足白领人群在工作期间对于餐饮、休闲等方面的消费需求，优化入驻企业办公体验的同时，由商业部分产生的经济效益，将被大量用于商业的升级改造以及对写字楼办公品质与服务体验的优化。通过双方互助互赢，形成具有持久活力的效益闭环，继而达到为产品赋能的核心需求。
外部借势：业态活化 异业联盟 城市机遇
商业运营的核心，在于通过丰富的场景和业态吸引客群，以客户粘性为基础保障商业的消费活力。从建筑形态来看，世茂大厦的商业部分“世茂52+”以裙楼的形式环绕于写字楼四周，这样紧密相连的建筑特点为大厦的整体运营埋下伏笔。在“大佬云集”的建设路——猛追湾商圈，世茂52+的体量堪称i。正因如此，身材娇小的世茂52+不必受到大型商场的禁锢，在运营打造上拥有更多样的选择和尝试机会。
01 业态活化，激发商业场景消费活力
目前市面上大多数写字楼的商业场景，主要是无品牌、无规模的底商。这类商业存在的问题在于业态老旧单一、无知名品牌，消费客群容易产生选择疲劳。世茂大厦的“业态活化”，其核心在于以写字楼白领为客群主力，充分研究分析他们的消费需求和喜好，小到店铺的整体规划，大到门店氛围的营造，制定针对性的消费场景。此外，世茂大厦在核心服务写字楼白领的同时，还兼顾周边社区的消费需求。除引入三缺一、红忆火锅、港久茶餐厅等中大型消费场景之外，还招入喜楽食堂日式料理等一类“小网红料理”。
更令人惊喜的是，世茂大厦还会根据商家的阶段性运营情况，不定期对老旧业态进行重新规划和改造。不久前，在世茂大厦三祝仪式上，其运营团队宣布大厦商业部分“世茂52+”将迎来又一轮升级改造，这既是对其“业态活化”理念的有力实践，更在自我升级赋能的道路上留下一道深刻印记。
02 异业联盟，探索商办产品更多可能
跨行业合作在如今的市场环境中算不上新鲜事物，难得的是很少有人能够从一而终的做下去。
自创自营i市集——世茂大厦是成都开始做MINI市集的商办产品
联合百事——限量派送定制专属态度罐
联合WWF——举办“与自然共生”地球一活动
联合成都海昌极地海洋世界——举办“世界海洋日”海洋环保展
联合喜马拉雅——举办喜马拉雅有声图书馆城市巡展成都站
长远来看，世茂大厦之所以举办这类不以经济效益为最终目的主题活动，最看重的是跨行业合作后带来的附加值。可以确定的是，通过与各领域的知名企业开展合作，世茂大厦在成都商办市场频繁出镜，不断提升自己专业形象的同时，在项目知名度和区域影响力方面同样增色不少。
03 城市更新，吃透区域发展红利
在今年1月初，地产全说团队就“城市更新”这一主题做了系列报道（感兴趣小伙伴戳http://cdrht.com/nd.jsp?id=116#_np=2_3326）。2019年11月13日，贴有“老成都标签”的猛追湾完成升级改造，曾经成都市井烟火气息的街区，在“城市更新”机遇下一跃成为热门网红打卡地。当我们把世茂大厦的一系列动作放在城市更新的大背景之下后不难发现，其对于商业部分的业态活化以及升级改造，与的城市更新3.0版本中业态、场景完美呼应。
后疫情时代，成都的商办市场受到明显影响。随着经济势头的向好发展，市场秩序逐步恢复，经受疫情洗礼后的商办产品也在不断寻找升级赋能的契机。睿合泰产城发展研究院院长薛峰表示：城市更新作为近年来的热门话题，无论是对于城市未来发展，还是区域界面革新均有深远意义。不同于单个项目的“小打小闹”，城市更新的涉及范围十分广阔，因此商办产品在面临城市更新机遇和自我升级赋能难题时，最需要思考的是如何找到城市更新与自身实际的契合点。
新冠疫情之后，未来的商办产品需要承载品质、消费、健康、多元等复合性功能，以满足企业发展和以人为本的更高层次需求。
于世茂大厦而言，整体打造的运营模式是对其全新概念“新型商务生活生态链”的诠释，更是为自身核心竞争力持续加码。于成都商办市场而言，世茂大厦给出了一个极具参照价值的标杆样板。作为世茂集团旗下的主要业务单元，世茂商业给市场带来的期待还不仅于此，我们将会持续关注。
<END>
地产全说2020-09-11 10:38:08
