促进城市更新，成都拟适度上调“中优”区域容积率

12月3日，成都市规划和自然资源局对外发布了《关于进一步加强容积率管理促进“中优”区域城市有机更新的规划支持措施（征求意见稿）》，拟加强城市建设用地容积率管控，促进“中优”区域城市有机更新，推进轨道交通引领城市发展，推动土地资源高效利用，打造公园城市形态。

在这份《征求意见稿》中，“容积率管理”、“中优”、“城市有机更新”这三个词成为了关键，背后也蕴藏着更多的投资机会。

“中优”

成都早在2017年7月首次公示了《成都市“中优”规划优化方案》，提出在五环内“11+2”的区域结构，涉及包括锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区全部区域，高新区、天府新区、温江区、双流区、龙泉驿区、新都区、郫都区、青白江区部分区域，为“中优”规划范围。在“中优”区域内，将降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度。

其中的降低开发强度，就主要是通过降低住宅用地和商业用地的容积率，并在“中优”区域内，划分为核心区、一般地区和特别地区。

核心区：指综合交通枢纽、城市轴线、城市中心区；

特别地区：指中心城历史片区、滨水区、依山区、城市风道区，环城生态区等区域；

一般地区：除核心区及特别地区以外的城市区域。

在这三个不同的形态区域，住宅和商业用地设定了不同的容积率限制，也有部分特殊性质土地的容积率有特别要求。

其中，商业兼容住宅用地和住宅兼容商业用地均按住宅指标执行；棚户区改造、保障性住房按照容积率3.0执行；商业平均容积率在同一片区同期建设区域内平衡。

“容积率管理”

此次的《征求意见稿》中，“中优”区域的“容积率管理”拟通过容积率分类管控、容积率转移平衡、容积率奖励三大措施实施。

容积率分类管控上，主要通过提升重点片区、地段土地的容积率，包括：

1. 天府广场等城市核心片区，火车站综合交通枢纽及城市级轨道站点，容积率不再一刀限定2.5。通过TOD一体化城市设计研究，容积率具体指标以市规委会审议通过的设计方案确定。区域级轨道站点在TOD一体化城市设计后，100米范围内用地容积率在符合规定的基础上可上浮20%。

2. 在原来“棚户区改造、保障性住房按照容积率3.0执行”的基础上，增加了农民安置房住宅用地按照容积率3.0执行以及城中村改造的住宅用地按照容积率2.5执行（特别地区除外）。

3. 涉及城市更新的重点及一般单元内国有土地改造的住宅用地，在历史城区外的核心区的，容积率由2.5提高到3.0；在历史城区外一般地区的，容积率由2.0提高到2.5。

4. 临环城生态区特别地区和临环城生态区500米范围内的建设用地容积率，可上浮20%。

5. 工业用地容积率绕城内一般不低于2.0、不大于4.0，绕城外一般不低于1.2、不大于3.0，特殊工艺经认定的可调整。

6.在工业用地分类下，增设“新型产业用地”；在公共管理与公共服务设施用地分类下，增设“科研设计用地”。这两类土地容积率原则上均不低于2.0、不高于4.0。

容积率转移平衡与此前的“商业用地平均容积率在同一片区同期建设区域内平衡”类似。即在确保片区土地开发建设总量不突破的前提下，允许容积率指标在片区内相同用地性质的未出让地块或其余开发建设用地间进行平衡转移。主要看点包括：

1.容积率在未出让地块间的平衡转移，优先向轨道交通站点核心区及城市功能核心转移。

2. 项目地块因保护滨水区域、临山区域、历史文化街区和历史风貌区，未达到原规划容积率指标的，建设量不足部分可转移至用地性质相同的未出让建设用地转移，并优先在临近街坊和本行政区域内转移平衡。

3. 在城市有机更新片区，政府收回国有土地使用权及房屋所有权进行保留改造的项目，建设量不足的部分可转移至片区内其余开发建设用地中。

最后的容积率奖励，则是将土地用于公共活动及向公众开放、历史文化保护、工业存量土地建设、地下室和半地下室的空间利用、轨道交通上盖物业、公园公共服务设施等空间用途的建筑面积，不计入容积率。

以此鼓励建筑空间的公共性及开放性、存量工业用地集约节约使用、实施轨道交通上盖物业，促进历史文化及历史风貌保护、城市地下空间利用，优化规划公园配套设施配置。

“城市有机更新”

该份《征求意见稿》，拟通过对“中优”区域进行“容积率管控”，目的就是为了促进城市有机更新。所以，在上面的容积率管控上，除了着重于轨道交通站点核心区土地容积率的浮动管控外，重点就在城市更新项目的“提容”上了。

早在今年8月11日，成都首次发布了“中优”区域的投资机会清单。在2020-2022年的502个投资项目中，城市更新和城市有机更新项目就有92个。此外，涉及低效用地再开发、旧厂房改造、老旧厂房再利用、老旧楼宇更新、老旧楼宇再利用的项目还有18个。这些项目基本都将引入社会资金进行打造，主要是对项目实施保留改造、拆旧建新、导入产业、打造运营特色街区等。

以此前“中优”投资机会清单中已公布了容积率的两个城市有机更新项目为例。这两个项目均位于历史城区外的核心区，此前规划的住宅用地容积率均为2.5，按照《征求意见稿》，住宅用地的容积率都将提升为3.0。而这还只是90余个城市更新项目中的两个。

所以，如果这份《征求意见稿》顺利通过，土地容积率提升后，对于拟引入的社区企业来说，无疑利润空间将更大，参与投资、加快城市更新建设的动力也就越大，城市更新建设的速度也将更快。

目前，该《征求意见稿》还处于对外公开并广泛征求社会意见的阶段中，最终能否执行以及何时能执行，小全全将为大家持续关注着。

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