东客站板块：痛过，还敢爱吗？

才进入2021年刚半个月，成华区的土地热度就已掀开。1月14日当天，成华区的三宗纯住宅用地均以16000元/㎡的楼面地价并无偿移交一定比例的租赁住房而成交。其中，人居一举拿下了位于东客站片区的两宗连襟土地，且须无偿移交租赁住房面积比例为15%。

并且，这已经不是人居次在东客站片区拿地了。2017年11月，人居以拍卖的方式拿下了东客站两宗土地（分别占地约42亩、41亩），楼面地价均为12000元/㎡，且分别无偿移交28%和33%的租赁住房，打造出了如今的改善住宅项目人居九林语。至此，人居在东客站片区已经揽入了四宗纯住宅用地，总面积约143亩。

而那个曾经因“商业”而被诟病的东客站板块，自然也因为这一批住宅用地的入市，再度引发了一波关注。

东客站板块：

攀成钢向东的东客站商旅社区

在成华区的发展规划中，以东客站冠名的东客站枢纽经济功能区已被定位为成华区六大功能区之一，该区域总规划面积约18平方公里，涵盖了万年、保和街道两个办事处，人口约20万人。

按照规划，该功能区以TOD城市综合开发为支撑，以“商务商贸、枢纽总部”为主导产业方向，以“城际迎客厅、繁华不夜城、康养新高地”为功能定位，构建国际门户枢纽和功能性总部承载地，形成“人城产”一体化的TOD产业新城。在以东客站商务区为产业发展核心的基础上，形成了“一核、两带、三轴、四区”的空间布局。

开篇人居两度共揽获四宗住宅用地的区域，正是东客站枢纽经济功能区中的东客站商旅社区。而这一片区，也正是我们今天要探讨的、绝大多数人认知中的东客站板块，即塔子山公园以东、三环路以西、迎晖路以南、静明路以北的区域。

该片区除了完全位于东三环内，与“豪宅”板块攀成钢也只隔了一个塔子山公园，如果能被称为“下一个攀成钢”或“攀成钢东片区”，或是片区内各大开发房企更喜闻乐见的。

商业那么多，

感觉就是起不来？

作为西南的综合交通枢纽，成都东客站于2011年正式投入使用，而整个东客站的土地开发要稍早一些。

2009年，绿地拿下了东客站东广场以东的土地，打造了住宅项目新里柏仕公馆，但片区土地的集中出让还是始于2011年。2011年，247亩龙之梦鹏瑞利新城地块的出让拉开了整个片区商业用地出让的序幕。2013年一年的时间，东客站片区就出让成交了7宗商业用地，这也正式掀开了关于东客站“商业过剩”的讨论。

东客站的商业究竟有多少呢？

在下面这张东客站片区2018年未调整土地控规前的规划图上，可以看到岷江路以北的核心区域分布的基本都是商业用地（或兼容性商业）。

2018年区域土地控规调整后，住宅用地以及教育用地、公园用地的占比明显增加。随着2017年德商入驻片区推出高端改善项目德商迎晖天玺之后，住宅项目人居九林语、雪松雅居乐IN天府也相继亮相，片区内的新建商品住宅的接力棒总算是传了下去。但如今再来盘点区域内的商业，却依旧逃脱不了“体量大”这一既定的现状。

在上图所标注的项目中，除了荣盛香榭兰亭、佳年华广场、德商迎晖天玺、雪松雅居乐IN天府四个项目有住宅外，其他项目基本都是纯商业项目。而图中所标注的纯商业项目中，拿地时间最近的也是2017年了，绝大多数则是在2014年及以前。

从建设进度来看，其中的项目井泰东方广场、中迪中心、天祥港澳中心、东来悦府这几大项目工程还处于“暂停”状态，丝路大厦、泊里中心还在修建中。从拿地到项目呈现，这些项目打造周期基本都是5-10年甚至更长，这也就难怪不少人对东客站商业有“就是起不来”的感觉了。

▲中迪中心项目实景，目测当前为停工状态

小全全将这些项目的商业体量作了一个简单的统计，总体量已经达到了近340万㎡。这到底有多大呢？去年迎来了二期开业的华润万象城，项目整体的商业体量约30万㎡，东客站片区就相当于在这要建11个万象城！当然，这还不是区域商业的全部！

在如此庞大的商业体量面前，东客站除了要推进这些重大项目尽快落地呈现外，更重要的是如何将这些商业盘活以实现区域的真正繁荣发展。显然这已成为当下以及未来至关重要的“考点”。

痛定思痛，

区域功能定位全新升级

要盘活商业，重要的是人。人从哪里来？在东客站片区这里，除了“大枢纽大门户”优势所带来人流量，更重要的还是需要以产业导入人口、以更多的居住区凝聚常住人口。所以，在区域的定位升级之后，“城际迎客厅、繁华不夜城、康养新高地”成为了区域全新的功能定位，东客站片区也就形成了以TOD综合开发为引领，以城际商旅、时尚消费、健康服务三大产业为导向的发展之路。

作为“大枢纽大门户”的东客站，有着高铁、城铁、地铁的“三铁叠加”，成都东客站TOD被确定为成都16个城市级TOD项目之一，更是当前成华区的城市级TOD开发项目。而这一TOD综合开发项目，着力点就是将交通流量转化为经济增量。

而根据已经释放的规划设计方案，成都东站TOD将以西广场为引擎，联动立体复合商业动线，盘活周边项目，同时优化交通动线，拉拢被分离的周边区域，拓展发展腹地。并结合城市形态和功能布局，构建西谷、东峰、北峦、南丘四大特色功能片区，支撑未来发展目标，打造更大尺度的消费目的地。

此外，作为成都市66个产业功能区之一，成都东客站枢纽经济发展核心区在所聚焦的城际商旅、时尚消费、健康服务三大主导产业上，不仅引入了一批重大产业化项目，还将持续聚焦于招商引资。

比如，2020年引进了世界500强企业雪松控股集团、渝太企业管理、兴光中心等重大产业化项目，让落户东客站枢纽经济发展区的总部企业达到17家。同时，在医疗健康产业招商载体，引进了小青草眼科、成都疤康、痛管家等一批医疗健康产业投入运营，目前东客站枢纽经济发展区共有各类医疗健康企业主体126家。

接下来， 成都东客站枢纽经济发展区还将精准招引六类500强跨国公司，以及性、区域性、行业性优质企业，加快引进一批高能级重大项目。在商旅服务产业上，加快引进木棉花、万豪、华住等品牌酒店，促进精品酒店、特色微会展规模集群发展。在健康服务产业上，以成都鹏瑞利国际医疗健康中心为载体，瞄准鹏瑞利人寿堂养老、新华健康等重点企业，加大招引力度，逐步构建覆盖全生命周期的医疗健康产业链。

以产业促发展，东客站片区似乎已全力以赴。但对于关注此片区的房企和购房者来说，这些显然还不够。

中优、东进叠加之下，

东客站居住升级有何机遇？

位于东2.5环的位置，说此片区叠加了东进、中优的双重利好并不为过。“中优”下的东客站区域，低密度开发成为人居舒适度的保障，而“东进”下的东客站，更是城市发展主脉络下“桥头堡”的存在。在大的城市战略之下，东客站居住升级的确将迎来绝佳的机遇。

首先是产业导入带来的人口优势。前面我们已经说到了政府部门在该片区的产业导入上，花了很大的心思。这些产业项目不仅将直接促活区域商业项目，带来的就业及消费人口也将成为区域的潜在居住需求群体。

其次，是在成都东站TOD城市级站点的规划发展之下，已打造呈现的中轴公园所联动的高品质公园城市空间。在成都东站西广场西侧，占地约125亩的中轴公园已打造完成并开放，而这一公园正好实现了与占地约410亩的塔子山公园的无缝连接。在成都建设公园城市的背景之下，三环内中央公园的视野最终呈现在了这里。

▲中轴公园视野效果图

此外，基于交通、路网、学校等基础建设，让片区人居升级有了全新的起点。如今，东客站片区已经形成了地铁2号线、7号线两条地铁线路，迎晖路站、成都东站、大观站、成渝立交四大地铁站点的轨道交通脉络。

同时，区域内的道路打造基本完成，形成了网格化的交通路网，这让区域交通出行极度方便。

▲区域道路实景

而此前一直被家长所嫌弃的“成华教育”，在这里也即将迎来全新升级，不仅新建成了斑竹小学和幼儿园，成都第四所国际公立学校的渥太华国际公立K12学校也正处于建设推进之中。

最后，“中优”规划下的低密开发，让整个片区的住宅低密改善化，势必将承接来自攀成钢片区的外溢需求。如今的攀成钢板块，因为区位优势以及高端开发商云集、高品质产品、高端丰富的配套，成为了成都楼市的板块。但基于新房市场的供需不平衡，以及整个区域的“高密度”开发，很多客户的高端置业需求在这里并不能得到释放。这种需求外溢，在德商迎晖天玺这个项目上，我们已经看到了东客站片区的承接力。当然，接下来还要看片区内住宅项目的产品力如何了。

2021年土地先热，

两大住宅项目将入市

开篇我们已说到人居2021年初再度在此片区拿地，已将区域热度推向了新的高度。

在此次土地拍卖成交的过程中，我们不仅可以看到东客站片区土地价值的上涨，更直接看到了众多房企对该片区的看好。基于此，小全全对整个片区作了悉心整理并实探了一番，发现无论是对于房企还是购房者，入驻该片区都还有很多机会。

土地端口，该片区在2018年土地调规后，住宅类用地明显增多。自2018年以来，雪松、人居先后拿下了180亩、83亩住宅类用地，剩下的住宅类土地存量还有超300亩（粗略估算），具体位置如下图黄色、橙色地块所示。

△图中未标注名称的黄色及橙色地块均为未出让住宅类土地（含住兼商、商兼住用地）

住宅端口，人居九林语和雪松雅居乐IN天府两大项目已经亮相，住宅产品预计将于2021年季度入市。

其中，人居九林语为纯住宅项目，分两期开发，一期约42亩，二期约41亩。一期九林语·望云阁以7-16F洋房、小高层为主，建面约140-228㎡，预计价格或将破3万元/㎡。

项目雪松雅居乐IN天府分为5个地块，包括住宅、商业街、五星级酒店、甲级写字楼等业态。据售楼部消息，项目1、2号地块部分产品预计3月推出。1号地块约58亩，率先推出3号楼，建面约100-120㎡；2号地块约30亩，首批推售2、4号楼，均为建面约144㎡户型，预计价格在2.5-3万元/㎡。

从两大项目的产品定位以及售楼部释放的价格信息来看，所针对的目标客群确实存在着一定差异。不过，对于不少购房者而言，更应该看到总价300万以内买在东三环内，可算是有机会了！抛开稍显鸡肋的二手房，这也许是入住该片区的门槛了。

所以。面对这个曾经因商业而头痛，如今正痛定思痛，调整城市规划、大力推进产业招商、兑现各项城市配套，为板块未来导入大量消费人口、产业人群、常住人口的东客站板块，你，还敢爱吗？

【END】