1.“集中供地”政策要点
供地宗旨：层面贯彻“房住不炒”政策；
供地分布：城市建成区和城市新区的年度计划供应住宅用地应分布合理；
供地类型：提高常住人口增长快的大城市租赁住房用地占比；
供地规模：重点城市要求2021年的公告供应量，不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。
供地节点：重点城市要求集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。
2021年将对重点城市建立相应监测预警机制，开展季度预警和年度考核，对超出合理价位区间的地王和热点明星地块等，及时预警、督促整改、及时调整出让方案。
2.“集中供地”政策范围
政策实施范围划分为三个城市档位，即所有城市、城区常住人口100万以上的大城市、（22个）重点城市。
22个重点城市：北上广深，南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡。
3.成都供地数据分析
成都是近年国内常住人口增长最快和土地供地规模较大的城市之一，从近五年土地拍卖公告数据来看，预估2021年大成都拍卖土地公告宗数应在190-230宗，中心城区拍卖土地公告宗数应在115-140宗。按照原则上每年不超过3次的集中发布节点来看，则每次大成都公告宗数约为63-77宗，中心城区公告宗数约为38-47宗。
4.供地政策对土地市场影响预估
青岛、郑州、天津、苏州、无锡、南京等多地已发布了相关通知，要求统一组织宅地挂牌出让，实行住宅用地集中出让制度。
成都目前正研究政策精神，尚未发布通知和具体执行明细。
住宅用地集中出让，一定程度上可以营造更公平的竞争环境。在过去土地陆续分散供应时期，中小企业团队规模和资金实力有限，出于控制风险、做标杆、战略性进入等多方原因，往往是以低利润诉求，去高溢价竟得核心城区的优质地块。反而保利、龙湖这些头部企业，实行全覆盖策略，广泛研判和参与竞拍，有严格的利润要求，往往是在二三圈层拿到一些有利润、但更考验操盘能力的地。（下图：去年大成都企业参拍数据）
土地改为集中出让后，从资金层面来说，任何头部房企都难以再凭借自身企业实力去覆盖全部优质地块。所以结合当前政策精神来看，未来政策对成都房地产市场可能造成如下影响。
（1）地产企业将按照供地节点进行短期资金集中调配。
土地的集中公告（有可能是同一天，但也可能是在一定周期内集中），意味着投资机会的集中，如土地竞买保证金要求不变，则地产企业将尽可能根据该节点集中调配资金，以便尽可能参加多宗地块的竞买，加大土地获取的概率。
（2）地产企业投资战略和参拍策略重要性上升。
在每次节点可能超过60宗的土地竞拍中，为了确保土地获取和投资，地产企业将在节点前集中完成大量土地研判工作，从企业投资战略和参拍策略出发选择部分参拍地块。
（3）土地竞拍结果冷热分化加剧。
企业更珍惜参拍机会，优质地块大概率仍然会受到较多企业的聚焦， 导致溢价率和实际成交价格居高不下。大部分地块可能参拍会有所降低，不排除出现“捡漏”情况，低溢价成交。部分冷门市场区域、郊区新城地块流拍率可能大幅增加。
（4）地产企业间合作大量增加。
为增加土地获取概率，增加保证金使用效率，土地竞买前企业间的联合参拍将大量出现。同时在参拍前后，为调配资金或降低资金压力，更多企业会选择拿出手上的项目进行合作开发。
（5）有一定产业或业态要求的出让条件将受追捧。
有一定产业或业态要求的出让条件，意味着更大的成交确定性或竟得性，对政府和企业都是双赢。
睿合泰产城发展研究院 何昕宇
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地产全说2021-02-28 13:02:21
