「举红了眼」的法拍房,够了!

有些法拍房，闹得够凶了！

「不限购、不限贷」已经成为法拍房火爆的Slogan！有钱有意愿，却苦于没有进入城市的房票，法拍房似乎已经成了除限购的密匙。北上广深，四大一线城市之中，北京、深圳、广州的法拍房都是要求购房资格的，也就是被限购的。其他房地产热点城市，南京、济南、东莞、珠海等，法拍房也同样在限购范围内。最近，上海也给法拍房套上了紧箍咒，杭州迅速政策跟进。

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法拍房不限购

这个「后门」或被堵住！

• 上海在2021年1月21日晚出台楼市调控新政“沪十条”，其中对法拍房进行限购。

• 2021年3月3日，杭州跟进法拍房限购，发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，将法拍房纳入了限购范围，规定参与杭州限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

杭州之前的法拍房有多闹腾？----成交单价高达18万。

2021年2月21日，杭州市拱墅区沐风宜和雅园8栋34号住宅房地产，起拍价2485万，市场评估价3103.73万，最终成交价4000万，成交单价达到了18.4万／平。

2021年2月27日，杭州市拱墅区名城公寓4栋2单元1402室房产，起拍价371万，评估价529.08万，最终成交价862万，高出评估价296.92万，单价飙到了9.58万／平。

就在前天，人居盛和林语1栋1单元17层1704号住房，面积122.87㎡，起拍价249万，最终518万成交，均价达到4.2万／平。成交价远超评估价，这样的畸形价格，完全脱离市场！

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法拍房绝不是「价格标杆」！

法拍房近几年，可以用狂热两个字形容，这个在楼市中畸形的存在，且不受控的不良资产，怎么就摇身一变成了当下流行的购房方式，让很多人欲罢不能？

不要把法拍房的价格作为市场标杆，法拍房作为一个极为小众的市场，属于个人行为，绝不是大众的行为、更不是大众的价格标杆。

法拍房价格不断的攀升，从另一个角度反映出：部分不限购不限贷的巨大诱惑力，为了尽快进入城市并享受城市活力，很多人愿意为这一张房票付出高额的成本，招拍挂举牌现场，有些人不惜代价，举牌举「红了眼」，这是不理智的，也未必是符合市场规律的，个别现象不应该被等同于市场价。

购房者自嗨，从而容易产生「消费者剩余的幻觉」，消费者剩余是什么？举例：原有一处房产价值100万，成交之后，一看某些中介平台的成交价数据，于是就意淫了「浮盈」，认为该房产实际市值达到了120万。于是消费者剩余就产生了：花100万买到了值120万的房子，这就是消费者剩余的20万，这样的想法就成了法拍房的氛围组。

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法拍房的巨大诱惑。

什么是法拍房？

法拍房，简单来理解就是：遭法院强制执行拍卖的房产，当债务人（业主）无力履行按揭合同或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋进行拍卖，以拍卖所得价金满足债权。产生原因主要有：商业贷款产生、民间借贷产生、司法没收产生、无主财产。「不限购、不摇号」：在房价平稳合理上涨，加之限购政策的约束之下，低预算、无购房资格群体、或者不再满足正常购房操作手段的各种群体，把目光投向了「不限购、不摇号」的法拍房。「超低起拍价，法拍房大都以市场价的7折起拍」：没房票又想落户扎根核心城市，法拍房似乎成为他们的“后门”。更何况，法拍房的起拍价格极具诱惑力，法拍房大都以市场价的7折起拍，一套法拍房相对同样区域的同质产品，眼看起来少则节约几十万，多则节省数百万，这样的“捡耙活”很难让人Say：No！但是，起拍价不等于成交价！利益驱使、有利可图，让法拍房衍生出一条完整的操作线，专门代理机构比比皆是，操作手法驾轻就熟，其中不乏玩家。

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法拍房也有短板！

风生水起的法拍房，也有着明显的风险，除了一些无主房产是凶宅的可能性比较大以外，几乎所有法拍房都有一个相似的特点：身世复杂！通过很多法拍房引发的案例，法拍房的短板主要体现在这几个方面：

1

买卖不破租赁

比如老业主以没有地方住为由，非法侵占，是否户口也被占用，或者是第三方以房东欠钱为由侵占，或者恶意长租出去，一般遇到的有租赁情况的大致可分为四种：①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；②长期抵债的租赁；③真实租赁；④原本无租约，却突然冒出租约。买卖不破租赁，难不成你买来别人住？很多法拍房在拍卖结束之后，法院会明确表示不负责腾房，需要竞买人自行解决。拍房容易，交付可能充满挑战。

2

法拍房按揭，仅理论上OK！

法拍房拍卖过程中必须全款，一般拍卖完成到付全款只有15天，法院才不管你按揭放款的过程，超时到账就视为竞得人违约，有权没收保证金并重拍。如果有法拍房贷款的念头，必须全款拿到房子之后再抵押给银行进行分期。

3

高额税费「水深」！

法拍房看上去价格很低，要知道法拍房的税费是买房承担，后续的过户费和遗留的手续费相对比较高，如果这套房产的原值很低，那么增值税高到会让你怀疑人生。加上各种费用，你会发现原来拿到手竟然比“市场价”还高了一截，这是“捡相因”结果捡了个寂寞。别总想着自己是最幸运，天上的馅饼追着你跑，买卖不破租赁，会让你真正的感受什么叫身心疲惫，哑巴亏吃到你心梗。买完一套法拍房，送你一个堵心套餐：漫长的调解、诉讼、执行都需要花费时间精力，这样的结局，你到底是占了便宜，还是惹了一身骚。

不得不说，法拍房产生了所谓的「羊群效应」，个人的观念和行为是由于群体的引导购房者热情的去模仿、去追风。迅速加入到「法拍房竞价」的队伍之中，

不管会不会像杭州、上海等城市一样，把法拍房纳入限购范围内，都需要保持清醒，法拍房看似没有门槛，但恰恰是高门槛、高技术含量。有时候，你比我还嗨，你眼里都是「惊喜」，你举牌「举红了眼」，我眼里却是「惊吓」！