近日，成都再度出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，我们简称“3.22新政”。
根据近来成都楼市的表现，结合“两会”结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。
成都“3.22新政”的到来，也是在意料之中。
“3.23新政”重点1、2021年度，全市住宅用地供应总量增长20%以上；2、中心城区商品住宅用地集中公告、集中出让，限房价、定品质、竞地价；3、超“三道红线”的放弃、存重大失信行为竞买人，不得参与土拍；4、热盘（登记人数超房源数3倍及以上），限售期由3年延长至5年；5、法拍房纳入限购、限售范围；6、二手房出台参考价；7、认房认贷，中心城区（不含青白江）第二套住宅首付4成（非普通住宅首付5成）；8、严防消费贷、经营贷违规流入楼市，严查借名买房等违规行为；
这次楼市新政共有16条，我们提取了相对重点的8条政策。
前三条主要是与房企有更直接的关系，后5条才是与购房者息息相关，我们重点分析下。
与开发商相关
1、加大土地供应量
主要是未防止土拍过热，天价地频繁出现。增加保障性住房用地，提高新建住房面积，保证供需平衡。
2、中心城区商品住宅用地集中公告、集中出让
在上月，有消息称，国家自然资源部已要求22个重点城市集中发布土地出让公告，集中组织土拍，一年集中土拍次数不超过三次！其中，就包括有成都。
主要目的，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，防止土拍失真，形成合理预期。
随后，青岛、郑州、天津等多个重点城市跟进“集中拍地”。成都此次“集中拍地”，应该是响应上级要求，意料之中。
3、超“三道红线”的放弃、存重大失信行为竞买人，不得参与土拍
这一点，主要是为了控制楼市风险，防止烂尾等情况出现。另一方面，也是督促各大房企主动调整公司策略降低风险，优胜劣汰。无论怎样，对购房者有利。
与购房者相关
4、热盘（登记人数超房源数3倍及以上），限售期由3年延长至5年；登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。而登记人数未达到热盘标准，则还是执行3年限售政策。“热盘”延迟限售时间到5年，如果我们按交房2年+取证2年+再加上限售5年，近9年时间才能再次出售。极大的增加持有成本，能够有效减少投资需求，对于真正的刚需购房者，或者是改善型住房购房者，是利好。5、法拍房纳入限购、限售范围；近来，成都法拍房频繁拍出“天价房”，甚至出现有的法拍房成交价格远超市场价的情况。重要原因之一，无非是法拍房不限购。很多无购房资格的人群，就通过法拍房的途径，试图购房从中获利。如今，法拍房纳入限购、限售范围，直击要害！相信，之前出现的法拍房过热现象，能够很快平息下来。6、二手房出台参考价；二手房出台参考价，也是在意料之中。今年3月03日，某家某壳APP，所有二手房成交数据被隐藏，应该就是在为此做准备。经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格。
先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，用于指导二手房市场买卖。
此措施能有有效卖方心里预期，减少哄抬二手房价可能性。具体效果，还有待市场检验。7、认房认贷，中心城区（不含青白江）第二套住宅首付4成（非普通住宅首付5成）；意思就是，购房之前，名下房产以及贷款记录都要审核，满足要求。本市无房+无贷款记录，按首套房计算，首付比例30%。无论你贷款是否还清，只要在大成都范围内查出有一套房，只要个人征信上打出来有过贷款记录，都算是二套房。且即便是在大成都范围内查询无房，但征信有过贷款记录，也算二套房。购买中心城区（不含青白江）住房，普通住宅首付比例提升至40%，非普通住宅（产权超过144平）首付50%。之前的只要大成都范围内名下有一套住房，名下无贷款，或者贷款以及结清，还算首套房的政策作废。这无疑增加了购房成本，能够一定程度上抑制投资需求。但这也让一部分正常需求购房者有点受伤，特别是改善需求的购房者。
我们来举个例子：
兰姐卖掉了成都住房，并且征信上有过贷款记录，现在想要在成都购入一套改善住房。
正好兰姐看上一套建筑面积145平米的新房，预售单价2万/平，总价为290万。新政出台之前，首付比例为30%，也就是87万。
而现在，即便兰姐在成都名下无住房，但因为之前有过贷款记录，并且户型面积大于144平为“非普通住宅”，按照新政，现在的首付比例提高到50%，为145万。
145-87=58，相比之前，兰姐要多付58万的首付，才能购买这一套房房。
8、严防消费贷、经营贷违规流入楼市，严查借名买房等违规行为；就在3月，成都就传出被银行“抽贷”的事情。打击消费贷、经营贷违规流入楼市，成都自然不例外。严查借名买房等违规行为，有利于楼市健康发展。新政之后，成都购房者怎么办？
无房户+棚改户：
此次新政，对于无房户以及棚改户，影响的，莫过于热盘限售期由3年延长至5年；购买热盘，需要持有近9年时间才能出售。
从另外一个角度讲，既然是无房户，就应该是自住需求，增加限售时长，对于正常自住就没多大影响了。
但这部分购房者，短时间内，就没办法再换房购买改善房。
所以对于无房户以及棚改户，我的建议是能力范围内，尽量购买功能性、舒适性更强的住房。
刚需购房者+普通购房者：
对于刚需和普通购房者，之前的热盘还是与你没多大关系。
对这部分购房者影响的，应该是认房认贷，中心城区（不含青白江）第二套住宅首付4成（非普通住宅首付5成）。
原本很多人可以按照首套房计算的，这次直接成二套房了，增加了购房成本。
“二手房指导价”的出台，也会对这部分购房者有影响。
当然，我们肯定是希望二手房市场稳定，往有利的一面发展。
对于这部分购房者，还是建议多关注非热点楼盘，顺销楼盘，不要太看重性价比，**差，合适自己就可以出手。
“二手房指导价”的出台，后续的二手房也有机会，多多留意。
投资（投机）购房者：
此次新政，主要针对的，就是这部分购房者。“住房不炒”，投资（投机）购房本就不符合政策。
严防消费贷、经营贷违规流入楼市+严查借名买房等违规行为+法拍房限购限售，这一系列组合拳，直接将很多投资（投机）购房者堵死。
降低房产投资属性，有利于成都楼市健康发展。
对于还想利用漏洞、经营贷购房投资的，切勿冒险，以免得不偿失。
总之一句话，该买的还得买，买合适自己的；不该买的，别动歪脑筋，你也买不着。
看房问答2021-03-25 15:42:40
