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住建部发文:县城新建住宅以6层及以下为主,最高不超过18楼

前沿房产 2021-04-07 10:59:32

注意,6层、18层成为县城新建住宅的两道红线

原因是:要与消防救援能力相匹配。

近日,住房和城乡建设部发布就《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》公开征求意见的通知,意见稿中对建设县城绿色低碳建设提出了严格的有关要求,包括限制县城居住建筑高度!要求第三点提到:

限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。

县城新建住宅最高不超过18层。

确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

重点概括,就是:

以后在县城新建住宅,75%以上的房屋不得超过6层,另外的25%最高不得超过18层。

这几句话非常重要,事关县城所有新建房屋!

其实,早在2020年4月27日,住建部和国家发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,其中对超高层建筑提出明确要求,即500米、250米将成为中国超高层建筑的两道红线,而县城住宅将以多层为主。

严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,各地因特殊情况确需建设的,应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查,审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核,未通过论证、审查或复核的不得建设。

要按照《建筑设计防火规范》,严格限制新建250米以上建筑,确需建设的,由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查,并报住房和城乡建设部备案。

各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

而今年的文件则将县城的多层住宅具体限定在6层及以下。要知道,这两年县城的新建住宅是越建越高,百米高度(约30层)已经成为常态,现在要求全部降到18层以下,影响不可谓不大。众所周知,住宅高度和容积率密切相关,高度降低,意味着地块的计容面积很可能也要降低。比如,同样一块地,原来可以盖100万平米的房子,现在可能只能盖60万平米的的房子,这会直接影响县城的卖地收入。对超高层建筑进行严控,短期内会影响到地方的形象工程和财政收入。

当然,影响最大的还是一些经济发达的县城。

如今,中国的县城有1300多个,天南海北各有各的模样,对于那些地少人多的县城采用同种要求,容易造成住宅用地供不应求、房价上涨的局面。

不过,对县城新建住宅限高,长远来看还是很有必要的,因为住宅楼层太高存在很多问题:

一是安全问题,文件中第二句提到县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配,说明住宅高度与消防是密不可分的关系。住宅越高,需要有更完善的消防应急通道,建设也要求更高的标准,而市场中存在消防救援能力与县城居住建筑高度不匹配的住宅,对居民有潜在的安全隐患,必须通过限高来保障住宅安全,加大监管。

二是成本问题,高层住宅保养维护成本也很高,只有租金高昂的超大城市,才能养得起这种昂贵的房子,一般城市即使建得起,也养不起。这类房子如果得不到好的保养维护,若干年后就是建筑垃圾,甚至变成高危楼房,因为容积率高、拆迁价值低,很难找到开发商愿意去拆。

三是资源浪费,县城中若存在多数高层超高层住宅,总套数多,而人口增长并无法赶上此类住宅的供应,往往只会导致高楼闲置浪费,腰斩出售甚至卖不出去,造成极大的资源浪费。

四是会影响到城市风貌,如果没有高水平的规划,高层住宅建设如果泛滥,视线互相遮挡,对城市风貌会造成极大影响,而且纠偏难度极高。

五是影响居住体验,楼层越高,容积率越高,空间压抑,居住舒适度远没有多层住宅来得有安全感。

所以,限制县城建筑高度,中央考虑得更为周全和长远,算的不仅仅是短期的经济账,还有安全、人文、生态、城市风貌等各种长远问题。

而且,对建筑限高,不一定就意味着容积率必然降低,比如降低楼间距、减少花园和道路面积、建设开放式小区,也可以在一定程度上拉高容积率,保证土地资源的最大化利用。

例如,在日本和欧洲的一些城市,建筑普遍都不高,但因为都是开放式街区,楼间距比较窄,人口密度也很高,这种形态的街区,也别有一番风情。

从城市规划角度来,修建高层建筑,意味着要修宽街,但宽街往往无闹市。而修建低层建筑,意味着要修窄街,窄街往往更有人情味

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