成熟的南二环，又有一个新盘要入市了：南山凌峯。除去低楼层的异形户型外，202套房源，主力户型建面约150、180m²。据销售表示，整体总价预估为430万起。（实际价格与取证时间以住建相关公示为准，此处价格与取证时间为销售预估，仅供参考）对改善用户而言，四五百万入主南二环，是否值得？
01
170亩大盘中的复杂配建在分析项目情况前，先让我们把目光调回到去年的那场土拍中。2020年1月，南山控股与福建纵横集团以6730元/m²的楼面价，联合摘下武侯区新马路1号、长益路4号、18号、80号土地。楼面价虽不高，但出让条件严格：土地出让文件显示，整个宗地由本次出让地块与配建用地组成，其中出让部分（净用地面积为111.64亩）分为5个地块：A、B地块为二类住宅用地，建筑密度不大于25%；C、D地块为商业用地；E地块为零售商业用地。整体出让部分中，两块住宅用地约占71.4亩。此外，竞得人还需要配建多项设施。
▌项目地块分布，据锐理数据公建配套：须利用出让宗地周边4宗国有建设用地（未纳入出让范围）分别出资建设：约15.18亩，规模不小于18个班的小学；约7.94亩幼儿园；约6.15亩小区绿地；约31.85亩市政道路。住宅商业用地搭配公建配套，让南山·凌峯整个宗地达到约170亩。其他配建：C地块中配建农贸市场1处、公厕1处、地下机动车停车场库1处。在D地块中配建综合健身馆1处、社区用房1处、社区养老服务设施1处。移交返迁安置房配建：须在C、D、E地块内建设计容建面不小于60223㎡的商业返迁安置房、在A地块建设387套、计容建面不少于31218㎡的住宅返迁安置房。此外，宗地商业部分为产业项目用地，按照三国文创产业功能区产业发展规划，项目应以商务办公、演艺娱乐、零售商业、餐饮等产业为主导。整体而言，作为一个170亩大盘，南山·凌峯包含住宅、商业、小学幼儿园、绿地等，内部配套较为丰裕，但较高比例的返迁安置房——你觉得，对整体的居住品质有影响吗？
02
48亩宅地上的13栋住宅南山·凌峯主推的B地块，定位改善属性，净用地面积约48.2亩，容积率为3，绿地率30%，共包含13栋住宅。
此次推出的为B地块2、9、13、14号楼，除13号楼为16F外，其余均为17F，两梯两户布局，可实现电梯直接入户，整体改善属性较强。翻阅施工图纸可知，受项目容积率、高度限制、产品属性等因素影响，项目楼间距有所牺牲。比如9、14号楼高度约53m，但楼间距仅约28.45m，对于低楼层而言或许会有一定影响。
此外，2号楼1单元接近正东-西朝向，且临近老旧房屋，整体观感较差。
▌2号楼1单元窗外实景从项目外侧也能看到，整体楼间距有些偏窄，下图三栋从左至右分别为14、9、13栋，均为本批次推出。
8号楼整体视野，朝南可正对中庭，距离目前售楼部所在位置楼间距超70m，但本批次并不推出该楼栋。推出的4栋楼中，2、14号楼靠近南侧商业地块，可能会受到一定影响，9号楼位置相对较好，不过该栋楼均为建面约180㎡户型，13号楼则可作为次选。
03
建面约150㎡担当主力的户型南山·凌峯首批次共推出202套房源，其中建面约150㎡户型整体比例约占到62%。户型上，主推建面约150㎡横厅户型与建面约180㎡户型，此外本批次有少量建面约150㎡竖厅户型。具体户型分布可见下图。
建面约150㎡横厅户型：该户型的亮点即在于开间达到约7.55m的横厅，在同面积段户型中有一定优势，整个横厅的面积达到约42㎡，外侧阳台也有约13.5㎡，起居空间较为舒展。
不足之处在于，大面积起居空间一定程度上牺牲了卧室空间，户型图上方的两个卧室，根据户型图标注数据计算，实际面积只有约9、9.6㎡，略微偏小；整个户型的动静分区不够明显，还有优化空间。值得一提的是，本批次的建面约150㎡横厅户型，除14号楼外，其余均偏向东西朝向。建面约180㎡户型：该户型整体动静分区相较于上一个户型有所优化，采用双套房设计，客厅约6m的类横厅布局，可设置一个书桌，外侧阳台面积开间达到约9.1m。美中不足的是，该户型次主卧卫生间为暗卫，略有瑕疵。
从户型布局图中也能看出，建面约180㎡所处楼栋均为南北朝向，无疑是对这个户型更为“偏爱有加”。建面约150㎡竖厅户型：相比而言，该户型设计较为一般，虽仍为南北通透格局，并保留有8.4m宽大阳台这一优势，但整体动静分区不明显，且餐厅采光一般、厨房面积较小。
整体而言，南山·凌峯户型设计偏向对阳台、起居室的空间追求，建面约180㎡户型亮点较多，但其总价已来到约540万元左右。装修上，销售表示装修标准预计为超过3700元/㎡，三大件分别采用日立中央空调、博世地暖，兰舍新风系统，整体装修风格较为容易被接受。
▌南山·凌峯样板间实拍图
04
丰富配套却亟待升级改造的区域南山·凌峯的亮点，即在于项目方圆1公里之内，有5条已开通地铁。百度地图测量，从项目售楼部步行至地铁3、7、10号线太平园地铁站约940m。向东，步行至地铁5、8号线九兴大道站约910m。向北，南二环上还有二环快速公交，整体公共交通通达性不言而喻。
▌九兴大道地铁站与神仙树高架路此外，项目可借助二环路、神仙树高架路等快速通道出行。商业配套方面，项目北侧一街之隔即为莱蒙都会，旁边还有在建的创想中心，日常购物较为便利，周边还有红牌楼广场，伊藤洋华堂等商业配套。
▌莱蒙都会与在建创想中心项目E地块为零售商业用地，据销售表示，项目未来将引进华润万家超市，进一步解决业主日常购物需求。销售还称，项目自身配建的小学与幼儿园预计为龙江路小学与成都市第十幼儿园，丰富区域教育资源。（此处内容仅供参考，实际以小学幼儿园交付后情况为准）生活资源虽较为富足，但周边城市界面成为了南山·凌峯无法绕开的一个话题。在项目东侧，丽都板块，整体城市界面较好。
▌项目东侧实拍但当目光转向另一边，在项目西侧，仍然有大量的老旧房屋，整体城市界面差异明显。而南山·凌峯仿佛一道分界线，产生了两种截然不同的城市景象。
▌项目西侧实拍除了城市界面问题外，汽配城也是一个影响居住体验的因素。目前位于南山·凌峯西侧的莱克汽车广场已经搬迁完毕，未来将进行改造。
▌莱克汽车广场但在佳灵路东侧，西部汽车城、红运汽车美容装饰广场等汽配城仍在运营中，距离改造仍有时日，至少在未来几年，南山·凌峯周遭的城市界面仍将经历“阵痛期”。
▌红运汽车美容装饰广场
05
价格分析&总结新房竞品方面，以四五百万总价的大平层产品而言，目前在武侯区内，与南山·凌峯形成直接竞争关系的项目较少，但在青羊新城，类似五矿·西棠、新力曦悦等项目均在这一价格范围段内。一边是更核心的区位，另一边是更好的城市界面，如何选择，购房者心中自然有了答案。二手房上，整个区域内大部分二手房源均已满5年，以中粮香榭丽都为例，其二手房价大约为25000-28000元/m²，144m²的套三户型总价约380万。
以其放眼主城区较为少见的170亩体量，以及丰富生活资源而言，对于那些有主城情节、同时改善属性较强的客户而言，南山·凌峯能吸引他们的关注。但在购买前，整个区域的城市界面、项目内较大面积的返迁安置房等因素也是必须要考虑的。
沉默是金2021-04-21 16:33:31
