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2016年楼市行情在今天的遗产，是夯实了民众靠买房卖房发家致富的信心。尽管房住不炒和史上最严限购政策不断出台，但这个信念依然牢不可破，一有机会就会反弹。这是一切的前提。所以，在疫情之后的这一波楼市新兴行情，最像2016年的城市目前只有两个，合肥和武汉！你也可以把他们看做为未来十年最有希望的中部城市。但是合肥和武汉完全不一样的地方在于，除了个别版块，合肥基本是全域复制了2016年；而武汉只是光谷，更确切的说是关谷中心城。具体说来，合肥出现大行情的原因是——供需严重失衡。在整个2020年，合肥最核心的三个区域，政务区供地为0，滨湖区2块，高新区3块。
最终，在市场失衡导致的供不应求彻底激发了市场情绪之后，合肥楼市所能剩下的就只是跑马飞驰。合肥行情从核心城区迅速的向周边扩散，导致肥东肥西都需要全款才有资格。这四五年来，国内楼市必须全款才能买房的硬核市场，除了合肥你还见过谁？欢迎评论区留言讨论。武汉光谷的大行情也是从去年下半年开始。最主要的原因与合肥并无本质区别——供需失衡。其次才是确定性的产业利好，和国家政策倾斜红利。就在四月初，最热的光谷中心城，除了别墅之外的普通住宅，在售项目不超过5个。但却有近三十块宅地，一直藏着没有入市。光谷另一个价值版块老城大关山，却已经无地可供。想来也很简单，武汉政府花费这么多的财政资金，打造光谷五路地下空间，集合瑞安、龙湖、中粮三大商业；这是在用重造一个武广商圈的野心去打造光谷中心城。
——图片来源于光谷秦叔这导致的结果，是武汉的二元分立。武汉是武汉，光谷是光谷。最终，正是供需失衡叠加产业和政策红利，在疫情后的货币大放水的催化下，光谷被成功引爆。
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但与合肥的次第传导不同的是，在光谷跳涨的时候，武汉主城市场并没有多少动静。这也和供需失衡有关，只不过是反向失衡，供给远远大于需求。2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年的1765亿元，创造新的历史纪录，稳居城市十强。但是这么多的工地，四分之三都集中在三环之外。
——图片来自保利顾问投资研究院和任何一个中部城市都不同，武汉是一个没有县域的城市，辖内所有版块全部划区，这让武汉大到没有边际。所以，在框架无限大的武汉，土地成为最不值钱的资源。每个区都在使出全力制造产业概念，开发新城，无限量供应土地。
光谷的土地藏着不愿意拍，是因为知道现在的土地太贱，等规划落地会更值钱。这些新城的土地却是在使劲拍，都想短时间将新城面貌塑造起来，做起规模。在武汉，所有产业新城，几乎每一个都有很宏大的概念：
双柳版块，航空研发基地；临空版块，主打天河航空的概念；蔡甸有地铁小镇，中法生态新城；葛店，积极靠拢大光谷……
这一切都需要警惕。最终，武汉的城市逻辑应该是三个部分：三环核心城、三环外、光谷。
剩余的一切，除非你有地域需求，其余全部屏蔽。甚至看都不要看。因为看多了，会非常容易被产业前景、城市界面之类的误导，产生价值蒙蔽和自我欺骗。毕竟，就算是确定性的光谷，依凭产业概念，在光谷中心城四周布满了卫星城。这造成了另外两个二元对立：核心主城+三环外四周新城；光谷中心城+四周卫星城。最终，核心城区+光谷中心城。才是武汉楼市的唯有的两个价值核心。
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并且核心主城和光谷中心城的价值逻辑也完全不同。一个是传统意义上核心城市的主城价值，一个是承载国家科技产业升级转型的产业价值。对于前者，长江一线从上游到下游，武汉、南京、苏州、上海、杭州。从城市价值来说，武汉在其中并不占据优势。但对于后者，光谷的产业优势却已经达成的国民共识。东部产业转移中西部，大多数都是劳动密集型产业，但是只有武汉是研发和科研集中地。所谓的二元对立就在于，光谷是外来新人集中的地方，也是活力的地方；但是对于武汉的土著和老钱来说，滨江两岸才是武汉。但它们又有一个共性，就是太便宜了。这就是年后南方投资客横扫武汉的原因。光谷最有价值的光谷中心城，均价才不到两万；主城核心区两江四岸的江景房也才三万+，最贵的也不过才刚过四万，这比浙江的一个县城都不如。比价之下的巨大价值漏洞，让南方投资客很兴奋。一头扎进了概念最强的光谷。
结果光谷正荣府，2020年11月开盘18800元/㎡，年后3月卖到23000元/㎡售罄。之前的热盘南山府最后一批推售，价格要卖到26000/㎡。中建星光城定位，即将加推245房子，刚需（名下无房且三年无房产交易）才能摇，结果有3000人递交了资料，最终600人抢到了摇号资格。
光谷的楼面价已经到了14370元，被做成了大平层，据说今年年中开盘，要卖到50000。光谷中心城已经成为了炒房客的天下。20000的光谷中心城值不值？长期看，值。但是，当有楼盘一个月跳涨了10000时，那就已经值得注意了。当地块迟迟不出，等着抡锤砸地王的时候，你也已经要警惕了！毕竟，政府所有的投资，都是要靠这些地王回收的。所以，除非你能买到20000以下，比如说中建17000的刚需房。否则，光谷已经不适合了。当光谷中心城新房价格已经突破26000时候，这就已经和主城滨江的价格持平。这个时候，我们需要重新考虑光谷中心城和主城的价值逻辑。这就是产业新城是否能撼动核心主城，产生价值颠覆？最确定性案例是杭州的未来科技城。未来科技城发展了这么多年，也不过是杭州的一个产业重镇。杭州也不会因为一个未来科技城，就产生城市价值重新洗牌。最终决定一切的，并不是宏大的概念。
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在整个一季度，武汉市场共开盘122次，推出25545套房子。
开盘首日平均去化率为45%；日光盘占比14%；其中超过4成项目去化低于30%；
你会看到，整体去化其实很一般。这是因为无边无际的武汉，远郊的巨量供应，使得数据充满了迷障。如果，再看详细的数据，你会发现真相其实是如此：
——数据来源克而瑞在季度的整体开盘中，江岸去的当日去化率达到了81%；东湖高新是64%；江汉是58%。最典型的案例就是融创玖玺台，地处二环菱角湖核心商圈，周边有已经开业的万达和即将开业的龙湖天街。融创请了一水的大师做出了片区的产品之王。因为本土老钱们庞大的居住需求支撑，30000+次次开盘，次次一售而空，如今只剩下一栋楼，开完就没了。在武汉二环老城区，像玖玺台这样比较热的楼盘还有很多。一是价格很干，并没有水分；二是本土庞大改善需求群体的支撑。和光谷的产业概念型买入不同，核心城区的改善市场，全部是自主需求在支撑。这个数据可以让我们得到的几点认知是：
1、光谷很大，只有光谷中心城有价值。但眼下的光谷中心城，已经完全泡沫化。之前不到20000的价格进场的人，丝毫没有问题。因为这是市场启动初期。但是，在本地全民都在抢光谷的时候，当从来都没去过光谷的汉阳老大爷都知道光谷最火能大涨的时候，这里就已经不适合进了，因为市场已经进入到追涨阶段。但是，20000以下的光谷中心城，该买赶紧买。
2、从眼下看，滨江核心主城才是武汉价值的地方。因为这里才是楼市的本质：自住、改善、真实需求。因为长江的存在，武汉的城市价值逻辑在加深和稳定。这和国内所有的沿江城市一样，杭州的钱江新城，重庆的两江四岸，上海的黄埔滩。武汉滨江的城市核心价值，和杭州上海重庆一样，也具有着不可替代性。这和北方惯用的挖人工湖造城不同，滨江才是不可再生资源。
3、最终的结果只有两个：以长江滨江为核心的主城周界+以光谷五路为核心的光谷中心城，就是持有资产能够不断的、确定性的选筹区。再具体一些就是下面这张图：白的可选，黄的全部放弃。
沉默是金2021-04-25 10:17:21
