高自持比例侵蚀投资利润空间,青羊新城两宗土地预计热度不太高

今天我们来捋一捋即将于首轮出让的青羊区两宗土地的情况。

青羊区首批次供地共2宗，分别位于青羊新城外金沙片区和青羊新城高坎片区，将于2021年6月7日10时拍卖。

两宗土地为“双限地”，其拍卖方式也相同，均采取“设置可售商品住房清水销售均价＋配建并自持固定体量租赁住房＋设置土地限价＋续竞自持租赁住房面积比例”的方式进行拍卖。也就是说，不同于此前出让成交的“双限地”，这两宗“双限”地在竞地价之前，就已有起始的自持租赁住房比例要求。除此之外，两宗地还有哪些看点？

一号宗地位于青羊区苏坡街道，属于外金沙板块。宗地周边生活配套成熟。在1.5公里范围内，有青羊万达广场、西单商场两大购物中心。

一号宗地周边学校较多。距离草堂小学（西区分校）仅约200米，该学校由龙湖于2008年开发楼盘翠微清波时引进，与草堂小学本部实行一体化运作的管理模式；在宗地周边一公里范围内，还有金沙小学（清波分校）、东坡小学等。目前，整个外金沙板块除了成都市树德实验中学（清波校区）一所已投入使用，还有一所在建的泡桐树中学新校区。

在交通上，宗地距离日月大道、苏坡立交、三环路仅约200米，周边有地铁4号线和9号线。但地块到地铁站点清江西路和成都西站都有约1.5公里，步行不算近。

板块内的上一次土拍是去年12月，德商以楼面地价16900元／㎡＋无偿移交统筹住房面积比例2％，竞得了临日月大道、清水河的33亩“双限地”，其限定清水均价24112元／㎡。而此次将出让的一号土地，与德商地块算得上隔河相望，距离仅约200米。

自2019年以来，外金沙板块合计拍卖出让成交了4宗纯住宅用地。除了兴城建地块因为有20％的无偿移交租赁住房比例而底价成交，其他三宗地都引发了多家房企的多轮举牌，可见房企对这个板块，始终有着很高的热情。

△外金沙板块2019至今土地拍卖成交记录

目前，中铁建·西派金沙和玉润金沙已入市销售。其中，玉润金沙距离此次出让的地块距离最近，约1.3公里。其于今年4月底取得了全部住宅房源的预售，260套建面约106-260㎡的洋房、小高层，均价27976-33456元／㎡，总价304万-839万元／套。而距离更近的德商地块，目前只确定了将打造其高端“天玺”系。

即将出让的这宗23亩土地不仅限定了可售商品住房清水销售均价24100元／㎡，也明确要求了建设成品住宅比例为100％，并规定普通装修价格不低于建筑面积2000元／㎡、不高于3000元／㎡。

除了后期建设的可售商品住房的销售价格已基本锁定，本宗土地还要求竞得人须在宗地内配建并自持计容建筑面积不小于出让宗地总计容建筑面积15％的租赁住房（不低于57套）。若拍卖竞价达到限价，则将继续竞拍自持租赁住房比例。需要注意的是，出让文件中明确要求租赁住房单套建筑面积原则上不超过60㎡，且自持年限为30年。

总体说来，在与德商地块清水限价差不多的情况下，虽然该宗土地的租赁住房为自持，但其面积占比明显高很多，且关于租赁住房的建设和租赁约定，都让隐性成本更高。所以，房企在拿地时，要考虑到后期的利润空间，显然要结合德商地块而理性拿地了。

当然，宗地还有一个比较明显的硬伤，即总体呈三角形的地块形状，非常不利于项目的建筑楼栋规划排布，较难实现大围合大中庭的布局。

二号宗地位于青羊区文家街道高坎村土龙路西侧，属于高坎片区。目前，片区内成熟度还有所欠缺。在地块南侧，分别是成都实验小学附属幼儿园、在建中学项目、成都市胜西小学高坎校区。

在地块南侧约400米处，即为蛟龙工业港。西侧为规划的宅地，北侧为环城生态区。

2020年3月成都市规划和自然资源局发布的《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》，环城生态区将打造为可进入、可参与、可感知、可阅读、可欣赏、可消费的高品质城市中心公园。该《规划》也对环城生态区用地布局及管控有了调整，明确“禁止将环城生态区生态用地用于农业生产、绿化和水体、应急避难、公共文化体育或者市政基础设施建设之外的其他用途”。

去年底，青羊区就公布了环城生态区局部用地控规修改方案。从的控规方案来看，环城生态区基本上包围了即将出让的这宗70亩地块。

该宗土地的起拍楼面地价为15900元／㎡，除了要求竞得人须在宗地内配建并自持计容建筑面积不小于出让宗地总计容建筑面积10％的租赁住房（不低于139套）外（租赁住房建设及约定要求，与一号宗地基本无差），还限定了可售商品住房清水销售均价为24800元／㎡，且规定住宅全部以清水销售。那么，这个限价在区域内处于什么水平呢？

在地块所在的高坎片区，目前没有商品住宅项目。将范围扩大到距离青羊源城更近、且配套更成熟一些的成飞和外光华板块，可以看到截至目前，这两个板块住宅用地的成交楼面地价为16200元／㎡，比此次出让起拍价仅高出300元／㎡。

而根据住宅项目在售情况，项目新力·曦悦于5月取得了住宅的预售许可，建面约133-270㎡的小高层，预售价格约22000-28300元／㎡（带装修）；五矿西棠一批次的住宅，建面约123-178㎡小高层，预售价格约25000-30000元／㎡（带装修）。

所以，对比之下，此次将出让的70亩地块，24800元／㎡的清水限价，与成飞、外光华这些板块的在售新房相比，实属没有优势。这也就基本决定了，企业拿地后大概率将采取快速开发的策略，短期内让产品入市，而项目的产品定位，则是相当考手艺的。

从青羊区此次的土地出让节奏来看，青羊新城已成为青羊区土地供应的主场。但由于发展时序因素，各板块如今又呈现出了较大的现状差异。所以目前看来，这两宗地或许都不会成为“大热”标的。