关于二手房市场4万+房源集体“隐身”的思量

昨晚（5月13日），一则关于“成都市各大中介机构高价二手房源全部下架”的消息在行业内不胫而走，引燃舆论话题热点。从流传截图来看，该则消息的核心要点在于：要求贝壳、安居客等主流二手房平台，不得对外展示当前市场中单价超过39300元／㎡的房源信息（含别墅）。

无独有偶，在今天上午成都房协官方公布的一则关于二手住房挂牌价格发布工作的通知中，明确提出“下架虚高价格房源”，但并未给出下架房源价格的明确标准。

图据成都市房地产经纪协会微信公众号

截至发稿前，在贝壳、安居客等平台搜索誉峰、仁恒滨河湾等典型高价项目后，除车位信息外已无法看到高价房源信息。

图2中挂牌价1942万的房源单价为35662元／㎡

此番高价房源被撤并非空穴来风。早在“322新政”颁布之际，成都市政府就已经明确提出将要建立二手房参考价格机制，地产全说团队亦对此做过相关报道（回看请戳：3.22新政出台后的三周，成都的房地产市场起了哪些变化？）

在经历了“房东抬价”“抱团炒房”等行业乱象后，成都二手房市场在新政颁布后变化明显，据贝壳官网数据显示，2021年3月整个成都市新增二手房源39037套，客户带看数663554次。“322新政”后，上述两项数据均出现明显下降，其中新增二手房源和客户带看次数同比3月分别下降17％和20％。

图据贝壳二手房官网

回到今天事件的主角“高价房源”，相对整个二手房市场而言，这部分高价房源的数量十分有限，因此受影响较大的主要是这部分二手房源的房东和购房者。在挂牌价格缺失的情况下，高价房源的房东和意向购房者难免会出现观望态势，二手房成交量也将有一定程度减少。

从目前深圳市场正在运行的二手房价格机制来看，新政策颁布后市场遇冷明显，4月份市场成交量创近一年新低。

造成这种情况的主要原因在于政府发布的参考成交价格普遍低于实际价格，导致金融机构的贷款额度减少（以参考成交价发放贷款额度），变相增加了购房者的首付比例，再加上部分卖家要求全款，无疑增加了买卖双方交易成功的难度。

同样值得注意的是，在二手房市场遇冷的情况下，深圳的商业公寓成交开始冒头，同时部分中介机构也已将业务重点转移至新房领域。结合成都目前的新房市场情况来看，不排除未来会出现与深圳类似的情况。

在高价房源被撤之后，坊间一度出现了“二手房降价”相关言论。小编认为，撤下高价房源并不意味着二手房即将开始降价，之所以会选择这样的操作，其好处主要在于可以通过减少信息展示途径，缓解买方对高价房源的恐慌情绪，同时配合金融贷款政策，使市场供需达到平衡状态。撤下高价格房源或许会对市场交易产生一定程度的阵痛，但从长远来看，撇去部分热点区域中存在的“价格泡沫”，限度实现区域市场价格的透明和公平，对二手房市场有序发展百利而无一害。

高价房源被撤只是前奏，更具影响力的金融政策或许才是真正决定行业发展走势的关键因素。未来成都二手房市场又将迎来怎样的变数？让我们拭目以待。