在成都首批次集中供地中，成华区总共出让成交了三宗土地，其中两宗都出自成都理工大学南侧。而最终理工大旁的这两宗双限地均被德商&电建联合竞得，两宗土地均限定了“可售商品住宅清水销售均价为23000元/㎡，清水房销售”。
从具体位置上看，两宗土地均临沪蓉高速，且为连襟。由于是相同的开发商拿地，后期已基本锁定合二为一打造为超百亩的大盘。而基于实际楼面地价远超15000元/㎡的土地成本，容积率2.0的百亩大盘又将以何种产品来实现突围，或是当前整个环理工大片区都颇为期待的市场答案。
今天，小全全以东郊记忆艺术片区官方划定的四大片区中的理工大片区“数字娱乐”功能区，作为大致的范围界定环理工大片区，来探究该片区的现状与未来。
从刚需到高端，区域住宅产品定位各异
通过梳理，我们发现该片区除了首批次集中供地成交的两宗土地外，也还有不少住宅项目，只是在市场端口出现了不一样的境遇。
位于理工大西北侧的项目中车共享城和滩源麒麟荟，各项生活配套在1公里范围内均可满足，且与二仙桥板块连成一片，两片区基本可实现各项公建配套的共享。
▲项目滩源麒麟荟附近圣灯公园实景
其中，滩源麒麟荟由于产品定位刚需，户型建面约78-135㎡，18000-24000元/㎡（清水）的单价，让购房者的置业门槛锁定在了150万级，项目“三倍熔断”成为情理之中。而中车共享城作为东郊记忆艺术片区城市更新的产业类项目，19500-24500元/㎡（带装修）的单价以及建面约109-167㎡的户型区间，让置业门槛多集中在280-400万，每批次推售都是在顺销期完成房源去化。
在理工大西侧还有一个城市更新项目，即保利于去年10月官宣的218亩地块。该项目由于紧邻地铁二仙桥站，定位为“TOD+高品质艺术空间”的复合功能综合体。截至目前，该项目尚无新的进展，但从各项客观条件来看，注定将是一个备受关注的TOD项目。
与理工大西侧项目形成对比的，是位于理工大东侧、南侧的两个融创项目。
其中，项目融创至和雅颂是融创于今年1月在公开市场获得的地块。地块为约100亩的纯住宅用地，容积率1.5，成交楼面地价为16000元/㎡并无偿移交租赁住房面积比例23%。按照项目释放的消息，其将打造4-6F的纯叠院产品，采取简洁典雅的“宋风”，即融创的高端系产品。项目能否像国宾板块的融创国宾西园雅集，低调地完成对高端购买力的扫荡，还有待产品正式推向市场之后再看。
▲项目融创至和雅颂工地实景
国贸·环球融创青雲臺则是由隆基泰和紫樾风华更名而来。2020年5月，隆基泰和以楼面地价14500元/㎡竞得了该宗占地约69亩的纯住宅用地，容积率2.0，并将产品规划为小高层+洋房+叠拼。在样板间都开放了超3个月后，没有等来住宅房源的入市，却是国贸&融创的接手。据悉，项目首批次预计推出建面约108-128㎡的套三。
一个片区，融创操盘的两大项目，位于铁路的东西两侧，改善与高端，哪个群体会更愿意买账？
现在看来，整个环理工大片区的新房潜在供应量突然间爆发了。但是从入市节奏上来看，各项目的节点还是有偏差，且全新项目的入市节奏算是相对缓慢的了。经过实地探访，小全全认为这与环理工大片区当前的区域现状不无关系。
被理工大学割裂，环理工区域现状不一
提起理工大片区，除了成都理工大学之外，最出名的大概就是理工大门口的“大”字型五叉路口了。虽然“到二仙桥走成华大道”，但成华大道一条路直接连起来的却是中环处的五叉路口以及理工大。
这个路口曾经是该片区诟病的交通节点。随着2015年的改造实施，目前已建成了跨线桥及下穿隧道，形成了3层立体交通，路口的交通压力得到有效缓解。不过，环理工大片区现阶段的路网交通，仍有很大的改善空间。
在理工大学西侧、沿着成华大道的方向，由于建设地铁8号线二期，道路的施工给车辆及人行都带来些许不便。沿着二仙桥往沪蓉高速方向，城东体育公园还在建设之中，理工大外侧的断头路尚未打通，要到理工大南侧，只有从西侧-北侧道路绕道而至。同时，在理工大东侧，铁路干线的存在，不止带来了噪音干扰，也将三环内的区域割裂成了两片。
所以，从交通路网这一角度，理工大东侧、南侧由于断头路、铁路干线的存在，当前的区域面貌与理工大西侧尚有差距。长远来看，断头路的问题可以得到解决，但铁路干线却是一个硬伤。
▲理工大学东侧道路及铁路干线实景
除了交通，整个片区的教育、商业、公园、文化产业配套的呈现，理工大学西侧也明显更优。
比如，当前已投入使用的学校都位于理工大西侧，像万汇学校和成都嘉祥外国语学校（成华校区）都是口碑不错的学校。而东侧、南侧规划的学校都还处于在建或待建之中。不过，这对于东侧与南侧的项目而言，也是积极的信号，待未来交房入住，预计部分学校也基本已投入使用。
理工大南侧的城东体育公园总占地面积约268亩，分两期建设。其中，一期工程由运动赛场区、湖滨休闲区、滨水绿道组成，二期工程由滨水艺术区、童乐活动区、足球迷宫区、趣味篮球区以及极限运动区五个区域组成。待项目整体建成，未来将成为融创、德商&电建项目的配套优势。
而在理工大西侧，现在不仅已打造呈现了圣灯公园（生态）、中国铁建广场（商业）、招商花园城（商业），还有在建的成都自然博物馆，势必将成为这里的地标建筑。
此外，在东郊记忆艺术片区的规划中，理工大片区的产业定位是以数字娱乐为主导。目前片区已落定的重大产业项目——中车产业城项目，也就是新房项目中车共享城的商业部分，将建立集文、产、商、旅等多元一体的文创IP源创地&共享探索中心。
另一个产业项目——成华量子界数字文化双创产业园，坐落在理工大西侧的下涧槽社区。园区以电竞娱乐为核心产业内容，总投资约7.5亿元，将依托自身资源搭建产业孵化平台，引入数字娱乐、文化艺术及科技创新等产业。去年，VSPN乐竞西南总部、荣耀互娱游戏研发基地等5家机构已集中签约入驻成华区量子界数字文化双创产业园。
可见，从产业支撑及各项生活配套上，环理工大片区的现状都不能一概而论，这也让片区内的住宅项目价值各异。
区域短板逐渐补齐，割裂面貌或仍将持续
再放眼区域的建设进度，相较于理工大西侧，东侧与南侧虽可实现部分短板的补齐，但仍有天花板。
先来看看机会。
除了上文已经提到的公园、学校、道路建设外，理工大南侧区域的崔家店东片区，被纳入了成都市“中优”区域投资机会清单（2020-2022年）中的城市有机更新，该项目占地面积达到了1351亩，计划到2023年将按照公园城市建设要求，完善片区公建配套、改善人居环境，打造特色商业街区、创意总部办公、社区综合体等。
也就是说，崔家店东片区城市更新项目如果按计划推进，理工大南侧区域的城市面貌及可享配套必将有所提升。
在机会之外，沪蓉高速、铁路干线的存在，以及与龙泉驿的区域接壤，都将成为该片区的发展的掣肘。沪蓉高速与铁路干线切断了区域的连贯性，而处于两区交界地带，就注定城市规划的落定及项目推进实施可能是一个超长战线。
对比之下，在成华区的土地出让计划里，理工大西侧今年还将有两宗商业用地待出让，紧邻圣灯公园。可见，环理工大片区的割裂还将持续。
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在对区域深入探究之后，我们再回过头来看这里的住宅项目，项目自身要如何突围？购房者如何看待项目价值呢？
小全全认为，从房企的角度出发，双限地的出现给了区域一个“清水均价2.3万元/㎡”的限定，这个价格锚定并不低。在周边配套有所限制的基本面下，如果再以低品质博取利润，那市场的投票必将远走。
站在购房者的角度，如果将环理工大片区与二仙桥片区对比起来看，如果价格差不多、产品差不多，二仙桥板块显然更值得入手。但如果产品有更出众的品质，就可以根据自我需求重新衡量了。
地产全说2021-06-30 09:58:21
