5月28日，成都市住建局发布《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，同时公告了首批次试点的201个小区的指导价格。

与当时贝壳网上显示的成交价相比较，绝大多数小区的官方指导价格基本都有10%左右的折价，而个别市场公认的高价值板块的小区折价甚至达20%-30%。可以说，指导价直接将高价房源拉进了“小黑屋”。

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如今，距离首批二手房指导价出台已经过去了整整一个月，政策效应如何？二手房市场有了哪些变化？

二手房市场降温明显，5+2区域成交量骤降

近日，一位中介朋友向小全全诉苦“生意太秋，业绩不好”，并表示自己已经打算转行做别的去了，他表示，主城区二手房市场热度在指导价出台后降温明显。关于这一说法，从近3个月成都一二圈层的二手房成交量上看,确实是大幅下降。

数据来源：码农看成都楼市

抛开今年二手房市场异常火爆的一二月份，单就近3个月来看，各个区域的二手房成交量也呈现逐月下滑趋势，且整体下降的幅度比较显著。在总体呈下滑趋势之下，首批发布的二手房指导价小区所在的5+2区域，跌幅更加显著。金牛区5月二手房成交量环比下降31%，青羊区和高新区分别环比下降29%和26%。可见，指导价对二手房市场的降温的确比较显著。

房贷提升购房成本，二手房价格还在博弈

一方面是二手房的成交量下滑，另一方面则是价格上的深度博弈。

由于指导价难免衍生出部分“捆绑销售”现象，以及房贷审批、放款周期等衍生出的房东要求“全款买房”，让二手房买卖双方都处于观望期。另一方面，由于政策出台的时间还较短，现阶段数据所反映出的实际成交价变化幅度并不大。

比如，虽然二手房指导价的发布，让201个小区高于指导价的房源消失了，展示出来的房源，将挂牌价控制在了指导价以内，但不少房源也纷纷标注了“装修另算”、“车位另算”或“要求全款”，装修及车位需要打包出售。

龙湖·金楠天街的一套面积约110㎡的房源，挂牌价为210万元，挂牌价与指导价差不多，明确要求装修及车位另算，须与房子打包出售，合计房源价约265万元。而中海城南一号一套房源，面积约180㎡，挂牌总价870万元，价格较此前挂牌价差距较大大，房东要求车位30万元须打包出售，合计约900万元，且只销售全款客户。

所以，二手房指导价的发布，不止导致了申请房贷的额度要从“网签价、评估价、参考价”三者中取审核，且在部分“捆绑销售”模式下，“装修”和车位价格都要计入首付款，让首付变相提高了好几成。而据统计，当前成都各银行的贷款放款周期基本在6-16个月之间，可谓是有史以来最慢。漫长的放款周期让二手房房东不得不要求全款支付。

无论是提高首付，还是全款购房，对于预算有限的刚需或普通改善购房者来说，压力都可谓是骤然增加。再加上去年9月发布的“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”政策，导致大部分房源还要增加5%的增值税，最终让资金不充裕的购房者只能延缓购房计划，或将购房需求转移到新房市场。

部分购房需求转移至新房市场，二手房短期难以回升

相较于二手房市场的深度博弈，成都的新房市场整体却是“供不应求”。

数据来源：正合股份

从供应端口来看，今年成都的新房供应量相较于去年同期确实下降明显（由于疫情原因，2020年2月属特殊变化）。

数据来源：四川中原研究院

但对市场新房的需求却依然持续旺盛。一方面是来自成都人口的快速增加，另一方面则是来自二手房市场需求的挤压。如果有足够的资金全款买二手房了，何不选择品质更高的新房呢？

从现阶段成都的市场现状而言，我们可以看到二手房指导价的出炉，的确有效地降低了金融杠杆，抑制了市场过热。虽然现阶段成都只发布了首批次201个小区的指导价，但市场上随即也出现了“捆绑销售” 现状。

据悉，成都后续将逐步发布更为健全的二手房指导价，且以半年为单位更新一次二手房指导价。值得一提的是，对于目前市场上出现的房东以“捆绑销售”的方式将指导价之外房源价值补齐，借此抬高房价的现象，其实已经在深圳、广州等多个城市出现。近日，为应对这种情况，广州市天河区出台相关政策，要求严格执行“明码标价”，不得以“捆绑销售”、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式迫使购房人接受其商品或者服务价格，变相实行价外加价。

所以，如果这一现象在成都二手房市场上也频繁出现的话，未来成都继续给政策打“补丁”，将指导价强制落实，恐怕也是大概率事件。

而对于普通购房者来说，二手房指导价已明确提供了参考价格。如果房源价格与指导价相差不大，其实不用太过于犹豫。如果资金确实不够，也不用着急，相信随着二手房指导价政策的常态化，以及新房市场“双限地”项目的入市，整个市场预期将逐步趋于稳定，二手房市场热度也很难在短期内回升。在长时间的博弈之后，总会有一方先作出改变。