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多城市集中供地政策措施生变,成都二批次将如何上新?

地产全说2021-08-13 20:03:17

在成都5月发布首批次集中供地公告时，曾明确成都市“12+2”区域住宅用地三批次集中供应时序分别为2021年5月、7月-8月、10月-11月，每批次供地规模约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。

8月已将近过半，成都的二批次集中供地还未正式公告。这或与近期相关部门对于土地集中出让城市的出让规则提出调整要求或指示有很大的相关性。从部分集中供地试点城市的二批次供地实际情况来看，调整也确实已经开始。这就让人对成都的二批次集中供地究竟会有什么新变化、新玩法，有了更多的猜测。

政策调整不断，二批次供地要“抄”北京、上海的“作业”？

7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光明确表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

7月26日，财联社发布消息称，监管部门要求被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，买地金额不得超过年度销售额的40%！这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。这一政策直接将部分房企从接下来二批次集中供地的“入场”资格中剔除。

8月11日，经济观察网的一则报道，释放出了更多高层关于二批次集中供地的态度与具体措施。据悉，自然资源部于8月10日召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

此外，还透露出在轮集中供地中，北京竞高标准建设方案的模式以及上海“限价+一次性报价”的模式，受到了监管层的认可。

在这些政策风声下，大家看到接下来房企买地可能也将像购房者买房一样，不仅有购买资格限制，还要严格实施土地限价，要查买地的资金来源，更重要的是可能还要通过摇号买地。

而通过土地竞拍新规的限制，可以预见将通过房企和地方政府两个端口，让土地市场竞拍更公平、更科学、更有效，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

从拿地企业的端口，提高宅地参拍门槛，杜绝房企用马甲围猎地块的乱象，也可规避非房地产开发企业疯狂拿地、炒作房价；购地资金要求必须是自有资金，堵住部分企业通过融资加杠杆的渠道。从地方政府的端口，将实现真正的控地价，而不是表面上通过竞配建来降低地价，但房企拿地的实际成本和负担并没有降低，最终导致企业拿地开发低利润甚至零利润、不得不开发低品质产品的尴尬局面。

在“土拍新规”的政策指导下，北京竞高标准建设方案的模式以及上海“限价+一次性报价”的模式，可能会在越来越多的重点城市推广开来。那么，北京和上海一批次的集中供地模式，到底是怎样的？

一批次的两份“高分作业”是怎么做的？

先来看看北京首批次集中供地所采取的模式。

北京首批次集中供应了30宗土地，从所有土地的出让规则设置上看，不止有“限地价、限房价、竞自持、竞人才房、竞共有产权房、70/90面积限制”，还创新的采用了“投报高标准商品住宅建设方案”的方式，成为采用这一举措的城市。

在土地竞价中报价达到土地合理上限价格时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。在高标准商品住宅建设方案的评选中，将重点从建筑品质和规划建筑设计两部分进行。

换句话说，在竞高标准建设方案的规则下，不再是谁出的钱多谁就拿地，而是谁的建设方案设计的好谁才能拿地。

再看看上海在首批次集中供地中所采取的“限价+一次性报价”模式。

上海的土拍规则实行房地价联动基础上的限价竞价，即在房地联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和报价。

报价一般限定为起始价的1.1倍，报价低于中止价时，为价高者得；如果高于中止价，进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则，确定竞得人。

在这一规则下，同样将不再是谁出的钱多谁就拿地，反而会让房企在报价时更加审慎理性。

不过，虽然北京、上海这两种模式被“点名”要加以推广，但截至目前，这两个城市的二批次集中供地也迟迟没有进行。

上海土地网在7月30日发布了上海市第二批住宅用地集中出让信息预告，拟于8月第二周（8月9日-8月13日）集中出让公告。但就在今天（8月13日），上海又发布了延迟通知，将延迟到9月集中公告。

多城市二批次集中供地延期或规则改变

除了上海，近期还有深圳、天津、青岛、福州等多个城市已出现延期或暂缓、中止第二轮集中供地出让计划的情况。

就在自然资源部确定土拍新规的同一天（8月10日），天津市规划和自然资源局发布公告，对7月21日发布的61宗国有建设用地使用权挂牌出让公告进行补充，61宗国有建设用地使用权挂牌出让的公告时间延长至8月31日。并确定了“土地达限价后，采用摇号方式确定竞买人”的出让规则。

青岛也于8月11日发布公告，宣布7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

在8月10日前，深圳第二批集中供地推出22宗宅地，原定于2021年8月9日出让。就在土地公告近一个月后，8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布公告宣布这批宅地出让工作全部中止。

而已经公告了二批次集中供地未延期或中止的城市，像杭州、苏州等，土拍规则也明显出了“补丁”政策。

比如杭州，二批次推出了31宗土地，将于9月开拍。在拍卖规则上发生了很大变化。31宗土地溢价率上限由30%调整为20%；将房企参拍保证金从五千万，调整为土地总起价的20%；在土地竞拍达到封顶价后，由原来的“竞自持”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；还设定了10宗试点竞品质现房。

这10宗竞品质试点地块，将采取线下竞品质+线上竞地价+投报无偿移交保障性租赁住房面积的竞拍方式。

根据报名规则，房企须向杭州市建委提交“品质方案”，按照房企评分高低确定入围者。房企经评审入围之后，方可获得竞价资格。按规定，品质评分的房企所投报的各项指标，作为地块建设品质标准，并作为地块竞得后的建设、验收、移交、保修标准。

也就是说，如果A房企线上竞价拿地，但线下B房企的品质方案得分，最终，该地块项目A房企要以B房企的品质方案作为交付标准。

可以看到，杭州在二批次集中供地中已借鉴了北京的“竞高标准建设方案”模式，土地溢价率区间也控制得更低，不过距离自然资源部“8.10土拍新政”中的“单宗溢价率不得超过15%”还有调整空间。所以，杭州这样的重点城市，会否再延迟二批次供地呢？

再回看成都。在首批次集中供地中，采取了“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，也制定了“限地价、限房价、竞自持、竞配建、部分现房销售”等规则。经过拍卖，40宗土地均顺利出让。

而从最终的拍卖结果看，有33宗土地有自持/配建比例，自持/配建比例超过20%的有13宗，自持/配建比例超过30%的有8宗，自持租赁住房比例更是达到了59%。

面对首批次集中出让的结果导向，以及当前的“土拍新政”，预计成都二批次集中供地大概率也将延后公告，且将在出让规则上做相应的调整了。只是，除了硬性条件，成都又将在“一次性合理报价摇号”、“竞更高更优品质建设方案”中怎么选择呢？在一批次集中出让中的相关政策规定还算有不少亮点的成都，二批次集中供地时，还会不会有更多新花样同步出台？

再等等看吧，应该快了！

作者｜胖小六

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【END】

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