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二批次供应3宗宅地,青羊新城开发节奏再加快

地产全说2021-08-27 12:33:09

在此前小全全针对成都7大城市副中心作了系列解读中，可以看出大家对于城市副中心的规划发展很关注。在近日成都公告了二批次集中供地之际，小全全再次带大家来看七大城市副中心短期内的土地供应情况，开发节奏如何？今天，先来看看青羊新城。

随着政务中心搬迁，产业园区的产业、人口持续导入，学校等公建配套的持续完善，青羊区俨然对青羊新城下足了功夫。而从土地出让节奏上看，青羊新城近两年的开发打造节奏明显加快。

自2018 年以来，青羊区就加快了青羊新城的供地节奏。除了2018年青羊区拍卖的3宗地均位于青羊新城外，自2019年以来，青羊区已拍卖成交17宗住宅类土地，有13宗也都位于青羊新城。其中，2019年合计有6宗土地拍卖成交；2020年有4宗土地拍卖成交；而2021年截至6月，已经拍卖成交3宗土地。

在成都6月首批次集中供地中，青羊区拍卖出让的两宗土地分别位于青羊新城的外金沙片区和高坎片区。

其中，高坎占地约70亩的土地，即便目前周边各项配套成熟度都不如外金沙23亩地块，但其起拍楼面地价、土地限价、限定房价均高于外金沙地块，最终仍以17500元/㎡的楼面地价并自持租赁住房比例18%而成交。可见，无论是卖地的还是买地的，对于青羊新城高坎片区的区域价值，都很笃定。

▲首批次成交高坎70亩地块位置

再看在近期成都二批次集中供地的公告中，青羊区共有4宗土地走上拍卖席，有3宗土地均位于青羊新城。其中，有2宗位于马厂坝TOD综合开发片区，另1宗还是在高坎片区。

从高坎片区此次待出让土地的位置上看，其紧邻首批次出让成交的爱情地产地块，各项生活配套可实现与爱情地产地块共享。

在地块南侧为教育配套，包括成都实验小学附属幼儿园、成都市胜西小学高坎校区及在建中学项目；北侧及西侧均为北侧为环城生态区；东侧即为成都工业创新设计功能区中所规划的航空高端装备智能制造产业园。

作为成都58个产业功能区之一，成都工业创新设计功能区位于青羊新城，规划面积27平方公里。而爱情地产及本批次待出让地块所在的航空高端装备智能制造产业园片区，规划总占地面积2231亩，载体面积约23.7万平方米，将打造成为承载研发设计、转化应用、检验检测、智能制造等的都市工业“增长极”。

也就说青羊新城将逐步推动现在地块东侧的蛟龙工业港以及成飞132厂东侧的拆迁及土地重新上市，据悉，主要区域的拆迁安置将在今年年底前完成。所以，把青羊新城的这一产业规划看明白，再回头看该片区的土地价格，似乎就合理了不少，毕竟这些房子以后是卖给从事航空科技的高精尖“人才”的嘛！

根据出让文件，该宗土地要求成品住宅比例为100%，且基础装修标准不高于3000元/㎡。

此外，该宗土地要求竞得人须建设并自持计容建筑面积不小于宗地总计容建面15%的租赁住房。若竞拍过程中，宗地应价达限价，将续竞建设自持租赁住房面积比例。

关于建设自持的租赁住房，出让文件要求单套建筑面积在35㎡-70㎡。

综合来看，高坎片区此次出让地块的土地限价为16400元/㎡，明显低于上批次17500元/㎡的土地限价，而自持租赁住房起始比例由10%提升至15%。不过，上批次成交的爱情地产地块明确要求清水交付（均价24800元/㎡），此次出让地块则在23656元/㎡的清水限价之上，有了成品房的装修价格空间。

另外两宗位于马厂坝片区的土地，分别占地约36.56亩、53.48亩，从位置上看是连襟地块。且两宗土地均为住宅兼容商业用地，兼容商业比例在20%-30%，土地限价15400元/㎡，限定清水房价25261元/㎡。

在土地南侧为公园绿地，200米范围内有佳兆业广场、城投置地梧桐博雅等项目；东北角为在建的泡桐树小学（乐平校区），周边还有大片待出让土地。此外，两宗土地距离地铁站非遗博览园约700米、马厂坝站约1公里，距离规划中的地铁西部新城北站约500米。

▲36.56亩土地位置图

值得一提的是，马厂坝TOD是成都市首批TOD一体化综合试点项目，其一期已开工建设，二期土地已经出让。西部新城北站TOD也是规划中的片区级站点，据悉其设计方案已通过市区规委会审查。

根据此前公布的马厂坝TOD综合片区的规划，这里将有3条地铁线平行穿过基地，将打造为总占地规模达3089亩的TOD新城中心。该片区将以生命健康产业为主导产业，围绕站点布局生命健康产业园，打造集精品邻里商业、教育办公以及配套住宅为一体的城市产业集群。目前，马厂坝TOD综合开发片区的地块基本上都完成了拆迁和土地平整，且马厂坝TOD综合开发片区有约1658亩土地已于去年8月完成了的土地调规。

而根据土地出让文件，这两宗土地也是要求成品住宅销售，且基础装修标准不高于3000元/㎡。

其中，36.56亩地块要求竞得人须建设并自持计容建筑面积不小于宗地总计容建面10%的租赁住房。若竞拍过程中，宗地应价达限价，将续竞建设自持租赁住房面积比例，租赁住房单套建筑面积在35-70㎡之间。同时，竞得人须自持宗地商业计容建面比例不低于宗地商业计容总建面的50%，且在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

53.48亩地块的出让规则是成都市首次启用的“竞可销售型人才公寓”，也是此次土地集中供应的亮点。根据出让方案，竞得人除了须自持宗地商业计容建面比例不低于宗地商业计容总建面的50%外，还须在宗地内建设销售型一、二类人才公寓，若竞拍过程中，宗地应价达限价，将续竞建设一类人才公寓面积比例。

其中，销售型的一类人才公寓面积起始比例为总计容建面比例40%，优先销售给《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A/B/C/D类人才；销售型的二类人才公寓为一类人才公寓建面比例30%，也就是土地总计容建面比例12%，且这一比例不因续竞一类人才公寓面积而变化，其将优先销售给青羊区政府或市级相关部门认定的符合相关标准的人才。

同时，根据相关政策，一类人才购买一类人才公寓在人才可享受政策性优惠面积内，可享受购房款15%的优惠，二类人才公寓无政策优惠。

值得注意的是，该宗土地还要求建设建面90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%，从总价门槛上给予了部分刚需型人才以保障。

截至到二批次供地，今年青羊新城已经有6宗土地走上了拍卖席，已经比肩土地出让宗数的2019年。且从土地性质上看，这6宗土地没有1宗是TOD用地或产业用地，可明显感知到青羊新城在土地开发节奏上的加快。

而从这些土地的条件设定，再结合青羊新城的产业及区域规划，我们大概也能看到青羊新城接下来的发力点了。

作者｜胖小六

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