此前小全全对成都7大城市副中心的系列解读文章，每一篇总是引来不少的评论留言以及“催更”，可见大家对城市副中心的规划发展很关注。近日成都公告了二批次集中供地详情，小全全也将再次帮大家梳理七大城市副中心短期内的土地供应情况、未来开发节奏等。今天，来捋一捋武侯新城的地。
2019年至今，武侯新城共计出让了11宗涉宅用地，是武侯区的“供地大户”，其中除了武侯新城南片区出让的双凤桥TOD地块，其它出让住宅地块集中在武侯新城北片区。
武侯新城2019年至今出让的涉宅用地分布
前边两三年，武侯新城北片区供应的几乎都是纯住宅土地，除了产业用地，暂无含商业的地块出让。
而武侯区二批次集中出让的2宗土地，均来自武侯新城，南北片区各一宗，均是商住兼容的地块。其中97.53亩住兼商地块位于西3.5环，属于武侯新城北片区，距离白佛桥TOD仅有660米左右，计算容积率为1.5。
131.12亩商兼住地块位于西南三环外，属于武侯新城南片区，紧邻地铁10号线簇锦站，容积率为2.45。
以上两宗土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，达到限价后，将续竞销售型一类人才公寓面积比例。
武侯新城北片区97.53亩地块
宗地位置：武侯区机投桥街道半边街村7组、白佛村2组，金花桥街道陆坝村6、7组
净用地面积：合97.5298亩
土地用途分类：住兼商用地
计算容积率：1.5
起始楼面地价：10183元/㎡
土地限价：11183元/㎡
可售商品住房清水销售均价：19100元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2021年09月15日10时
地块位于武侯新城北片区项目扎堆的核心住区。周边有绿城·桂语朝阳、正荣·润锦府、聚亿·玺悦府、德商石榴·春和天骄、中南华宇·君启等在建项目，地块距离南侧武侯新城的西部智谷约510米。
可以预见的是，地块周围未来生活氛围较好，而本宗地块可兼容商业计容建筑面积比例不小于总计容建筑面积的5%且不大于总计容建筑面积的10%，未来大概率将以社区商业形式呈现。
目前，地块与周边最近的商业综合体武侯吾悦广场直线距离约2.2公里，另外地块位于白佛桥TOD和机投桥TOD之间，届时两大TOD的“联动”或为此区域形成高能级商圈。根据白佛桥站点TOD项目的一体化设计方案，项目总占地约907亩，将打造集商业、住宅、公服全业态的综合TOD社区。
地铁17号线白佛桥站
在交通配套上，地块距离地铁17号线白佛桥站仅约660米，周边有永康路、武青北路、三环路等城市主干道。
在教育配套上，地块距离武侯区四十五幼儿园约500米，在周边1公里范围内，武青西一路小学、武青西三路小学、武青西三路中学（学校均为暂时名称）等公立学校基本建成。
在生态资源上，地块与永康森林公园的直线距离约1.2公里，环城生态区武侯新城段的打造将进一步提升区域的生态配套品质。
从地块周边的土地市场来看，2019年至今，周边1.5公里范围内出让了7宗土地，包括3宗“双限地”。
这些住宅用地整体容积率较低，在不考虑无偿移交住房部分折算的情况下，有4宗土地成交楼面地价超过了15000元/㎡。
出让成交的3宗“双限地”，均为纯住宅用地，商品住宅清水销售均价在23300-23500元/㎡。而此次待出让的97.53亩住兼商地块，土地限价为10183元/㎡，可售商品住房清水销售均价为19100元/㎡，同时也规定了“成品住宅比例为100%，且基础装修标准不高于3000元/㎡”，即便如此，其未来产品的售价相较于前期的“双限地”项目也会更低一些。
另外，根据地块出让文件，宗地须配建“占宗地住宅计容总建筑面积比例25%”的一类人才公寓和“占宗地配建人才公寓建筑面积比例8%”的二类人才公寓。若宗地达到限价，进入续竞一类人公寓面积比例的，以续竞配建一类人才公寓面积比例为准，二类人才公寓的比例不再随续竞增加。
同时，地块规划条件要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。若分期开发建设，90平方米以下套型的住房须纳入首期进行开发建设。更利于刚需型人才的购房置业。
武侯新城南片区131.12亩地块
宗地位置：武侯区簇锦街道办事处高碑村一组
净用地面积：合131.1235亩
土地用途分类：商兼住用地（（兼容住宅比例大于40%，小于49%）
计算容积率：2.45
起始楼面地价：9000元/㎡
土地限价：9900元/㎡
可售商品住房清水销售均价：22058元/㎡
成品住宅比例：0
拍卖时间：2021年09月15日10时
该宗土地紧邻地铁10号线簇锦站和成双大道，距离三环路500多米，交通十分便捷。
在地块周边，有八益家具城以及聚集的家具装饰相关的专业市场，城市面貌有待提升。
据出让文件，该地块为产业项目用地。商业部分须建设以购物、办公等业态为主的商业综合体并且引入特色餐饮（含中华老字号品牌）；须引入人工智能、大数据、生物科技领域的独角兽或准独角兽企业3家。
另外，项目总投资不低于20亿元，宗地须按照“先商业开发、后住宅建设”的要求建设，商业主体封顶后，才能申请办理住宅部分的预售许可。
在项目建成后须自持宗地计容商业建筑面积比例不低于宗地计容商业建筑面积的50%，且在宗地出让年限内不得整体或分割销售。非自持商业物业，3楼及以上部分分割销售面积不低于500平方米。
商业综合体的打造和自持要求，加上对独角兽企业的引进要求，对这块土地的竞买者的商业运营能力和产业资源整合能力提出了较高要求。
住宅部分，地块规划条件要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。
在地块周边，目前也有商业、教育、生态、医疗等城市配套基础。
地块距离大型商业综合体武侯万达广场约950米，距离二甲医院武侯区第三人民医院约1.5公里；与北京第二外国语学院成都附属中学及小学的直线距离约1公里，周边还有成都市第五十七实验学校（西区）、武侯区第十九幼儿园等教育资源。
在项目西侧900米左右，是占地约150亩的簇锦公园，其中包括幼儿园和一些娱乐休闲的业态在营。
由于武侯新城南片区土地开发相对饱和，所以除了双凤桥TOD地块，上一次出让涉宅用地还是在2018年，即金科以13600元/㎡+15%无偿移交竞得的一宗48亩纯宅地。
本次即将于9月15日上午出让的131.12亩商兼住地块限价为9900元/㎡，可售商品住房清水销售均价为22058元/㎡，楼地价差约12000元/㎡，存在合理的盈利空间，但由于自持商业体量较大，房企还需评估自身商业运营能力，综合判断。
地产全说2021-09-06 10:02:41
