此前小全全针对成都7大城市副中心作了系列解读，在近日成都公告了二批次集中供地之际，小全全再带大家来看七大城市副中心短期内的土地供应情况，开发节奏如何？今天，来捋一捋北部新城的地。
在区域分析的文章中小全全也提到，北部新城是横跨金牛区、新都区两个中心城区的城市副中心。2019年至今，北部新城涉宅土地出让较为频繁的三个区域为天回片区、大丰片区以及斑竹园片区。
2019年至今北部新城出让的涉宅土地
在二批次的供地中，北部新城的供地仍分布在这三个板块。金牛天回、新都大丰以及斑竹园片区各供应一宗纯宅地，总共3宗，其中有两宗土地的面积都超百亩。
在拍卖方式上，金牛区102亩地块将采用“限房价+限地价+自持固定比例租赁住房+续竞自持租赁住房面积比例”的方式拍卖；新都大丰、斑竹园两宗土地均将采用“限房价+限地价+续竞销售型人才公寓面积比例”的方式拍卖。
金牛天回片区102亩地块
邻近幸福桥TOD及两大产业园
宗地位置：金牛区天回镇街道万圣社区8、10组，白塔社区9、10组
净用地面积：合101.6074亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：1.78
起始楼面地价：9600元/㎡
土地限价：10600元/㎡
可售商品住房清水销售均价：17000元/㎡
成品住宅建设比例：80%（基础装修标准2000元/㎡）
拍卖时间：2021年09月15日17时
该地块位于天龙北二路以东，金华寺西路以南，在北四环内侧约850米处，与幸福桥TOD只有一街之隔。
该宗土地是一宗“回锅地”，但此次出让条件已大变。土地起拍价从13500元/㎡降为9600元/㎡，且设定了土地限价为10600元/㎡。
另外，竞得人需自持保障性租赁住房面积比例不小于宗地总计容建筑面积的10%，还需在临规划道路的建筑内配建建筑面积不小于800平方米的社区用房一处。
从区域配套来看，地块周边交通、产业配套较为亮眼。而预计随着幸福桥TOD的打造完成，教育、商业配套也将逐渐完善。
幸福桥TOD项目围挡
地块与地铁5号线幸福桥站的步行距离约600米，与正在建设的27号线石门坎站的步行距离约570米。且地块周边有四环路和北星大道（天府大道北中轴）、金芙蓉大道，无论选用公共交通还是自驾出行，都较为便捷。
地块与西部地理信息科技产业园的步行距离约200余米，据悉该产业园是西部个以地理信息行业为主题的甲级产业园，已吸纳了北京天元四维科技、南方测绘、中海达等300+地理信息行业知名企业。另外，中铁轨道交通高科技产业园A区距离地块900米左右，该产业园也已引进了不少轨道交通和泛轨道交通类企业。
在教育配套上，地块紧邻成都市第十六幼儿园（蜀道园区）、与成都市人民北路小学（天北校区）的步行距离约700米。值得一提的是，幸福桥TOD各组团还有多所学校正在修建中。
成都市人民北路小学（天北校区）
在商业配套上，地块周边500米范围内有保利天汇、中南海棠集等小区，有一些社区底商。目前最近的大型商业综合体为3公里外的龙湖锦宸天街。但根据幸福桥TOD的一体化设计，围绕幸福桥站点，将打造高端酒店、写字楼、美食城、“太古里”式商业街区等多种商业业态，届时将能补充片区的商业配套。
在生态资源上，地块距离小型公园嘻乐园约300余米，而更大体量的公园绿地则要期待环城生态区的建设了。
本宗土地清水房均价限价为17000元/㎡，且要求“成品住宅比例80%，基础装修标准2000元/㎡”。这与邻近的幸福桥TOD一期住宅约16000-19000元/㎡（清水）的价格，基本持平，区域价格锚定已经相当清晰。
新都大丰板块32亩地块
紧邻龙湖锦宸天街，商业配套吸睛
宗地位置：新都区大丰街道高家社区
净用地面积：合32.0916亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.5
起始楼面地价：6398元/㎡
土地限价：6998元/㎡
可售商品住房清水销售均价：13300元/㎡
成品住宅建设比例：不低于50%且不高于55%（基础装修标准2000-3000元/㎡）
拍卖时间：2021年09月16日14时
该地块位于大天路以北，大成路北段以东。紧邻龙湖锦宸天街，且距离福地广场也仅有200米左右，商业配套是亮点。
值得一提的是，北星大道与大天路的交汇处被誉为区域“黄金十字路口”。按照此前已出让土地的建设规划，这里应当在十字路口的四个方位上除了龙湖成都锦宸天街，还将呈现城北优品道广场、保利广场·大都汇、绿地城苏宁广场四大商业综合体。据了解，保利广场·大都汇预计今年12月也将开业。
龙湖成都锦宸天街和保利广场·大都汇（在建）
在交通配套上，地块所在区域路网密集，且邻近北星大道（天府大道北中轴）。地块与地铁五号线石犀公园站的步行距离约1公里，相对来说，驾车出行更为便捷。
在教育配套上，地块距离大丰小学（三元校区）约1.5公里，距离大丰中学约2.2公里。
在生态资源上，地块与石犀公园的步行距离约1.4公里，距离上千亩的凤凰山公园约2.1公里。另外，地块与凤凰山体育公园的步行距离为1.2公里左右，观看各项大型赛事、演出较为便利。
凤凰山体育公园
根据出让文件，该宗土地限价为6998元/㎡，应价达到限价后，将通过续竞销售型一类人才公寓面积比例，确定最终的竞得人。此外，宗地要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。若分期开发建设，90平方米以下套型的住房须纳入首期进行开发建设。
地块可售商品住房清水销售均价为13300元/㎡，且成品住宅比例应在50%-55%，成品住宅普通装修价格在2000-3000元/㎡。而大丰板块在售新房项目，金隅上城郡高层及洋房单价约17000-23000元/㎡（清水），万科润园的洋房价格约16000-19000元/㎡（带装修），人居璟云庭洋房单价约17000-21000元/㎡（清水）。
对比来看，该地块项目未来在价格上将具备一定优势。但需要提醒的是，地块西侧紧邻一个加油站，后期或将是一个不利因素。
新都斑竹园板块105亩地块
配套完善，且多在步行范围内
宗地位置：新都区斑竹园街道柏水社区二组、八组、七组、白云社区一组、八组
净用地面积：合104.7905亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2
起始楼面地价：5650元/㎡
土地限价：6250元/㎡
可售商品住房清水销售均价：11800元/㎡
成品住宅建设比例：不低于50%且不高于55%（基础装修标准2000-3000元/㎡）
拍卖时间：2021年09月17日10时
地块位于兴城大道以南，宏发路以东。南侧紧邻新都区旃檀小学，教育和交通配套优势较为明显。
在交通配套上，地块距离地铁5号线柏水场站仅200米左右。西侧500米处即为北星大道，连通市中心，所在区域路网密集，通达性高。
在教育配套上，地块南侧邻近新都区旃檀小学和旃檀中学；北侧与英航阳光幼儿园、柏水学校（小学部）、柏水学校（中学部）等学校的步行距离均在600米内，有0-18岁全龄段的教育资源。
在商业配套上，目前日常生活只能依靠周边柏水小区、珍宝锦城等小区的社区底商。另外地块与北欧商业广场的步行距离约为800米，也有一些餐饮休闲类的商业业态。
此外，地块距离综合医院北新医院约650米，与源上湾·公园的步行距离也仅约750米。
整体来看，地块周边教育、教育、生态等配套较为完善，且几乎都在步行范围内。
该宗土地限价为6250元/㎡，根据出让文件，与大丰32亩地块相同，该宗土地应价达到限价后，将通过续竞销售型一类人才公寓面积比例，确定最终的竞得人。此外，宗地要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。若分期开发建设，90平方米以下套型的住房须纳入首期进行开发建设。
宗地限定了可售商品住房清水销售均价为11800元/㎡，且成品住宅比例应在50%-55%，成品住宅普通装修价格在2000-3000元/㎡。
斑竹园片区有交大云堤别墅、明新国际新城、缤纷·翡翠湾等成熟小区，二手房成交价约11000元/㎡。新房项目合能枫丹新悦小高层单价约14000-16400元/㎡（带装修），中梁御璟台洋房、小高层单价约14400-18500元/㎡。对比之下，该宗土地后期住宅价格在区域新房市场里，有一定价格优势。
整体来说，北部新城这三宗土地，由于区域属性的不同，新都大丰、斑竹园的两宗土地，土地限价以及限定房价都要低于金牛天回的出让宗地。不过，综合自持成本，从房价地价差来看，利润空间差距不大。所以，开发企业从后期区域市场去化的角度选择拿地，或许更利于资金回笼。
地产全说2021-09-08 09:47:17
