高新二批次共4宗土地上市,金融城、大源均有地

其中，高新南区本批次供应4宗土地，占地面积合约363亩。从宗地的位置分布来看，包括近两年高新集中出让土地的新川板块，也包括土地稀缺的金融城板块和蠢蠢欲动的大源西板块。

来自新川板块的2宗纯住宅用地，将于9月15日14时（第3场）出让；来自金融城板块的1宗住宅兼容商业用地，将于9月15日14时（第4场）出让；来自大源西板块的1宗住宅兼容商业用地，将于9月15日17时（第5场）出让。

高新南本批次土地供应

近年来高新区出让的涉宅用地以新川板块居多。据投资云地图数据显示，2020年高新南区共拍卖成交8宗土地，有7宗位于新川板块；2021年一批次集中供地，高新南区供应的3宗土地均位于新川板块；在本批次集中供应的土地中，又有2宗位于新川板块。

2019年至今新川板块出让的土地详情

从土地成交结果来看，开发企业对新川价值也十分认可。2020年7月，渝太地产以20700 元/㎡的楼面地价竞得了新川41.88 亩纯住宅用地，刷新区域地价；在今年一批次供地中，四川远达集团以楼面地价13500 元/㎡+59%自持租赁住房面积比例竞得了新川76亩纯住宅用地，而该宗土地限定房价清水均价20200元/㎡。

本批次新川供应的这2宗土地，占地88亩的宗地位于新程大道以南，105亩宗地则位于新程大道以北，两宗地间直线距离约1.3公里，周边配套基本可实现共享。

从交通配套上来看，与地铁6号蒲草站步行距离约800-900米，但宗地周边还有多条断头路待打通，当前交通通达性还不够畅通。

两宗地与新川之心公园步行距离约1.3-1.5公里。除此之外，这两宗土地在教育和商业配套上仍有很大的提升空间。目前宗地周边还有大面积的待开发土地，预计随着周边的土地出让进程加快，配套建设将逐步完善。

根据土地出让条件，两宗土地均将采用“限房价+限地价+建设固定比例销售型人才公寓+续竞销售型人才公寓面积比例”的方式拍卖。即土地竞得人须在宗地内建设销售型一、二类人才公寓，若竞拍过程中，宗地应价达限价，将续竞建设一类人才公寓面积比例。

其中，建设销售型的一类人才公寓面积起始比例均为总计容建面比例30%；销售型的二类人才公寓均为一类人才公寓建面比例30%，也就是土地总计容建面比例9%，且这一比例不因续竞一类人才公寓面积而变化。且两宗土地均要求建设的套型建面90㎡以下的商品住房不得低于宗地住房总房源套数的30%。

此外，两宗土地还有一些不同配建要求。其中，104.88亩宗地要求代建综合运动场一处（约1693㎡）。

88.66亩宗地则要求代建公园绿地一处（用地面积约12838平方米），公园绿地中含综合运动场（800-1500㎡）。

由于两宗土地在拍卖方式以及土地属性上无太大差异，但代建的公园绿地成本以及地块本身的位置差异，让两宗土地在土地价格和清水房价的限定上还是有较大差距。

其中，104.88亩宗地土地限价为13900元/㎡，限定了清水房价21100元/㎡；而88.44亩宗地土地限价为10800元/㎡，限定了清水房价17580元/㎡。

虽然都要求“100%成品住宅销售，装修标准为2000-3000元/㎡”，104.88亩宗地成品住宅价格均价约24100元/㎡，88.44亩宗地成品住房均价仅20580元/㎡。

而综合新川板块的新房价格来看，渝太润丰达蓉悦东方目前还有房源在售，单价约3.1-3.4万元/㎡（带装修），华宇大发·御璟云玺、中建锦澜壹号等多个项目，待推售房源预计价格都在3万元/㎡及以上。

这样看来，新川板块本批次出让的这两宗土地，在地价房价的限定上，基本上是以二手房指导价为标的了，首改购房者终于将再度等来入住新川的机会了。

高新金融城板块上一次出让住宅类用地，还要追溯到2013年。当时保利以6760 元/㎡的价格竞得的一宗50.75亩住兼商用地，即为如今呈现的项目保利锦湖林语。随着金融城的发展成熟，交子金融城更被定位为两大城市主中心之一。

本批次出让的该宗土地位于锦尚西二路和科华南路的交汇处，南临小区银泰·泰悦湾，东临学校金融城幼儿园和锦晖小学金融城分校，各类城市配套堪称级。

从交通配套来看，宗地周边的道路均已建成。地块距离地铁9号线心岛站仅200米，此外900范围内还有地铁18号线和1号线的孵化园站。

从教育资源来看，除了紧挨着的成都高新金融城幼儿园、锦晖小学金融城分校外，区域内还有成都高新区锦晖小学、成都七中初中学校、金苹果新蒙特梭利幼稚园（南苑园）等学校，均分布在宗地两公里范围内。

此外，宗地两公里范围内有成都银泰中心in99、环球中心、成都悠方购物中心、九方购物中心、奥克斯广场等大型购物中心，以及交子公园、桂溪生态公园、锦城公园等生态公园。且交子公园商圈以打造成都的第二个城市商圈为目标，还将打造“3大商业聚集区、4条集中式商业步行街、2条小而美休闲商业街区”的商业空间布局，“蓉城八景”“交子六趣”的公园场景，并策划多元交通流线串联。

虽然从地段及各项城市配套来看，即将出让的该宗土地都让开发企业以及购房者垂涎欲滴。不过，根据土地的出让方案，该地块项目并不是为普通购房者而建的，且开发企业的进入门槛也不低。

该宗地为人才公寓用地，将定向租售给《成都高新区急需紧缺人才和高端人才目录（2021年修订）》确定的人才。在的金融城，供应了一宗专属的人才公寓用地，可见高新区对招引人才的决心和对高端人才的重视。

在人才公寓的建设上，要求90㎡以下住房套数不得低于总套数的30%，90㎡-120㎡户型总套数不得低于30%。且所有房源须以成品现房进行销售，普通装修价格在2000-3000元/㎡。

此外，该宗土地兼容了10%-20%的商业，要求竞得人须自持商业计容建面比例不低于宗地商业总计容建面的50%，且在宗地出让年限内不得整体或分割销售、转让。

“人才公寓+商业自持+现房销售”，这些条件无疑都增加了开发企业的资金成本。但对于购房者来说，成品住房29300元/㎡的均价，住进金融城核心地段，诱惑力不要太大。符合条件的高新人才购房者要不要等一等呢？

根据宗地的建设条件，自土地交付后，该地块项目的建成时间预计在30个月内。当然，如果能像此前内光华板块的青云阙项目如此的高效率就更好了！

近年大源板块供应的住宅类土地并不多。自2018年以来，大源板块仅出让了3宗住宅类用地，还包含了一宗人才公寓用地。

从土地存量来看，在天府四街以南、剑南大道以西的大源西板块，还有大量的土地待入市。

此前，小全全在《天府六街通车，为“大源西”供地铺好路？》中曾表示，天府六街的通车和板块内公建配套的先行，将是大源西土地供应的信号。而本次出让的这宗土地，就位于大源西板块内，紧邻小区卓越珑樾府，或将正式加快大源西土地供应的进程。

该宗地在天府五街与康华路交界处，位于规划的骑龙创新科技园内。根据规划，骑龙创新园位于中日（成都）地方发展合作示范区起步建设区，被划分为创新总部新门厅、跨国文创新街町、数智孵育新云台、创意精英新里院、骑龙绿廊新田园五大功能区，打造完成后将成为人文气息与科技创新相融的新型产业社区。

骑龙科技创新园规划

从交通上来看，随着天府五街、六街的通车，宗地东侧的南华路已基本建成，区域内的路网正在成型中。此外，宗地距离地铁5号线民乐站约1.3公里。

南华路实景

从教育配套来看，在天府五街北侧有成都高新区唯新幼儿园、成都教科院附属小学；在天府六街北侧，“一小”已基本修建完成，与之紧邻的“三中”目前处于在建之中。

 天府六街南侧待投用的“一小”

从商业配套来看，距离2公里左右的大源天府二街，有伊藤洋华堂、世豪广场等购物中心。

虽然目前看来，该宗地周边还有大面积的未开发土地。但随着公建配套的不断兑现，已经让片区价值日渐清晰了。

根据土地出让方案，该宗地将采用“限房价+限地价+自持固定比例租赁住房+续竞自持租赁住房面积比例”的方式拍卖。自持租赁住房面积起始比例为30%，土地达限价后，续竞租赁住房面积比例，建设自持租赁住房单套面积需在35-70㎡之间。

此外，竞得人还须自持宗地商业计容建面不低于宗地商业总计容建面的50%；代建绿地约20837平方米，为骑龙创新科技园内的规划绿地。

该宗土地的限价为14400元/㎡，限定了清水房价均价21400元/㎡，并要求100%成品住宅售价，装修价格为2000-3000元/㎡。

在该宗土地周边最近的新房项目为人才公寓项目高投熙悦府，上批次住宅预售价格约2.3-2.7万元/㎡（带装修）；天府五街以北的大源醇熟区域，保利心语花园二手房指导价约3.1元/㎡，朗基御今缘二手房指导价约2.7万元/㎡，建发翡翠鹭洲二手房指导价为2.9万元/㎡。

虽然大源西板块相较于这些项目所在大源成熟区，各项配套都还有差距。但从未来的规划发展来看，该宗土地的限价与周边新房和二手房价格相比，价格优势还是存在。

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总体来看，高新本批次将出让的4宗土地，在房价限定上都基本与二手房指导价保持了一致。同时，在每块地上都落地了人才公寓、租赁住房等保障性住房的建设。

对比之下，金融城地块地段条件优越，但开发门槛较高；大源西作为高新南区最后一片待开发区域，公建配套建设已经先行，本批次待出让的141亩土地，将推动区域开发进程，区域优势依然明显；新川板块的两宗地，为纯住宅用地，对于房企来说，拿地和开发成本则更加可控。