天府新区8宗土地来袭，2宗要求现房销售

成都第二批集中供地将于明天（2021年9月15日）正式启幕了！合计供应75宗、约5686亩土地，将在三天内集中出让，在开拍前我们再来看看天府新区本批次的土地供应详情。根据公告，天府新区本批次将供应8宗土地，出让面积合约368亩，包括2宗纯住宅用地，6宗住兼商用地。

近年来，天府新区加快了土地供应节奏，土地价值也备受认可。2019年，天府新区出让成交了涉宅用地11宗；2020年出让成交了涉宅用地16宗；在今年首批次供地中，5宗土地均引发了房企的热捧。

天府新区2019至今土地出让情况

天府新区本批次出让的8宗土地，有4宗位于麓山板块，2宗位于锦江生态带、2宗位于科学城板块，将在9月15日到9月16日，分三场出让。

根据土地出让条件，这8宗土地均将采用“限房价+限地价+建设固定比例销售型人才公寓+续竞销售型人才公寓面积比例”的方式竞拍。且在建设上要求100%成品住宅销售，普通装修均不得高于3000元/㎡；建设建面90平方米以下套型的住房套数比例，不低于宗地住房总套数的20%，项目分期建设的，建面90平方米以下套型的住房须纳入本宗地首期进行开发建设。

本批次天府新区土地出让信息

麓山板块4宗

天府新区本批次出让的土地，有一半均来自麓山板块核心区（麓山大道以南、沈阳路以北、天府大道以东、蓉遵高速以西区域）。

麓山板块开发较早，区域内低密基底显著，已汇集了蔚蓝卡地亚、麓山国际等别墅住区。在高端墅区先行的基础上，近两年区域开发节奏加快，目前已有佳兆业麓山壹号、万科星耀天府等高端改善新房项目在售。且随着区域发展，交通、生活以及教育配套正逐渐完善，生活便利度也逐步提升。

在麓山板块的4宗土地中，占地约29亩的住宅兼容商业用地位于麓山国际以西，另外3宗均位于麓山国际以东。

麓山国际以西宗地

宗地位置：天府新区华阳街道沙河村五、六组

净用地面积：合28.9472亩

土地用途分类：住兼商（兼容商业比例3%-5%）

计算容积率：2

起始楼面地价：9500元/㎡

土地限价：10500元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17055元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月16日10时

该宗土地位于沈阳路北侧，东西两侧距离天府大道和梓州大道均在500米范围内，与地铁红石公园站和地铁广福站步行距离约1公里，交通便捷。

同时，宗地距离天府森林公园约400米，步行至红石公园距离约1.3公里，生态优势明显；2公里范围内有四川天府新区实验中学、成都天府新区实验小学、天府八小（在建）、成都市实验外国语学校（西区）等学校；在商业配套上，距离滨江和悦广场约1.6公里。

综合来看，该宗土地周边各类配套已经趋于完善。而根据出让方案，该宗土地须建设销售型一、二类人才公寓，若竞拍过程中，宗地应价达限价，将续竞建设一类人才公寓面积比例。

其中，销售型的一类人才公寓面积起始比例为总计容建面比例20%；销售型的二类人才公寓为一类人才公寓建面比例30%，也就是土地总计容建面比例6%，且这一比例不因续竞一类人才公寓面积而变化。

此外，该宗土地由于体量并不算大，还要求现房销售。

麓山国际以东宗地

宗地位置：天府新区万安街道大石社区七、八组、高饭店村八组

净用地面积：合32.47亩

土地用途分类：住兼商（兼容商业比例10%-12%）

计算容积率：2

起始楼面地价：9400元/㎡

土地限价：10300元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17055元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月15日14时

宗地位置：天府新区万安街道大石社区七组

净用地面积：合41.18亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2

起始楼面地价：9500元/㎡

土地限价：10500元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17055元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月16日10时

宗地位置：天府新区万安街道大石社区七、八组

净用地面积：合46.09亩

土地用途分类：住兼商（兼容商业比例10%-12%）

计算容积率：2

起始楼面地价：9500元/㎡

土地限价：10500元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17055元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月16日10时

麓山国际以东的3宗土地，基本形成了以天府三中为中心的布局。其中，46亩宗地与32亩宗地为连襟地块，位于天府三中东侧；41亩宗地则位于合能枫丹铂麓一期北侧、天府三中西北方向，与天府三中距离约300米。

3宗土地周边道路均已成型，距离地铁6号线麓山大道和沈阳路站约800-1500米；天府三中、万安小学、万安中学、成都市天府新区麓山光亚学校（小学部）在宗地步行距离两公里范围内。从各项配套的距离来看，天府三中西侧的41亩宗地的优势都更为明显一些。

根据土地出让条件，这3宗地也都要求建设销售型的一类人才公寓面积起始比例为总计容建面比例20%；销售型的二类人才公寓为一类人才公寓建面比例30%，也就是土地总计容建面比例6%。待土地达限价后，续竞一类人才公寓面积，二类人才公寓面积不变。

从限定房价及成品住宅建设要求上看，麓山板块的4宗土地，清水限价均为17055元/㎡，预计未来成品住宅均价约20055元/㎡。

而板块内目前在售新房项目佳兆业麓山壹号，预售单价约2.5-2.7万元/㎡（带装修）；万科星耀天府在售单价约28000元/㎡（带装修）；德商花样年碧云天玺批次单价约25000元/㎡（带装修）。

所以，相较于周边在售新房价格，即将出让的这四宗土地，未来的房价优势非常明显，天府新区购房者未来可多加关注。

锦江生态带2宗

锦江生态带本批次推出了两宗土地，分别占地约24亩、33亩，且为连襟地块。

宗地位置：天府新区华阳街道鹤林村五组

净用地面积：合24.14亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2

起始楼面地价：10000元/㎡

土地限价：11000元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17700元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月16日10时

宗地位置：天府新区华阳街道鹤林村五、六组

净用地面积：合33.24亩

土地用途分类：商兼住（兼容住宅比例不大于30%）

计算容积率：3

起始楼面地价：5500元/㎡

土地限价：6100元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17700元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月16日10时

两宗土地位于益州大道西侧、沈阳路南侧，宗地周边区域内已经有中海、德商、万科、佳兆业等十余家房企在此布局。在沈阳路以北的锦江生态带区域，居住氛围已逐渐成型，而在待出让宗地所在的沈阳路以南的区域，还有不少待开发土地，且还有多条断头路亟待打通。

锦江生态带今年3月出让了1宗占地约76亩的住兼商用地，最终被佳兆业以楼面地价约12897元/㎡+41%无偿移交竞得。本次将出让的这两宗土地，与佳兆业地块直线距离约1.3公里。

此外，两宗土地距离地铁五号线怡心湖站约1.5公里；2公里范围内有祥瑞东街幼儿园、四川天府新区华阳小学、天府三小（成都龙江路小学天府校区）、天府第四中学等学校，以及万科生活广场、中海天府环宇坊等商业。

根据土地出让方案，这2宗土地也要求建设销售型的一类人才公寓面积起始比例为总计容建面比例20%；销售型的二类人才公寓为土地总计容建面比例6%。待土地达限价后，续竞一类人才公寓面积，二类人才公寓面积不变。

此外，24亩宗地在建设条件中，还明确未来商品住宅须以现房销售。

这2宗土地的清水限价均为17700元/㎡，但是起始楼面地价相差约4500元/㎡，主要源于用地性质的差别。24亩宗地为纯住宅用地，而33亩宗地为商兼住用地，兼容住宅计容建面比例不超过30%，且要求商业部分主体封顶后，方可办理商品住宅预（现）售许可。

加上成品住宅建设要求，预计这2中土地未来成品住宅均价约20700元/㎡。

宗地所在的锦江生态带目前暂无在售新房源，距离宗地最近的项目中粮观澜祥云，去年最后批次住宅预售单价约19000-22000元/㎡（带装修），在府河东侧的麓湖板块，德信麓湖云庄、人居麓湖林语等项目均是高端改善项目；从二手房指导价来看，锦江生态带德商御府天骄指导价为23143元/㎡。综合来看，本次出让的这两宗土地的限定房价，从新房端口也稳定了锦江生态带的住房价格预期。

科学城2宗土地

天府新区本批次出让的土地有2宗位于科学城，分别位于鹿溪智谷科学中心和凤栖湿地产业园西侧，距离兴隆湖湖区在2.5-3公里左右。

回顾一批次集中供地，天府新区出让的5宗土地，有4宗都来自科学城。最终，四宗土地均顺利出让。不难看出，科学城片区的土地出让进程进一步加快。

一批次天府新区土地出让情况

凤栖湿地产业园西侧宗地

宗地位置：天府新区煎茶街道高庙村一组

净用地面积：合62.31亩

土地用途分类：住兼商（兼容商业比例8%-10%）

计算容积率：2

起始楼面地价：9300元/㎡

土地限价：10200元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17925元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月15日14时

该宗地位于成仁路东侧、创启路南侧、正溪上街西侧。宗地距离鹿溪河约500米，距离兴隆湖约3公里。在鹿溪河东侧即为科学城规划打造的凤栖湿地产业园。

宗地2公里范围内暂无地铁，且周边还有大量道路处于在建之中，各项生活配套还有所欠缺；最亮点的配套即为与宗地距离约1.5公里处新建成的四川大学华西天府医院，其总投资额约40亿元，总建筑面积约26.1万平方米，预计将于今年年内投入使用。

根据出让条件，该宗地要求竞得人起始建设总计容建面20%的一类人才公寓和占一类人才公寓建面比例30%（即土地计容建面6%）的二类人才公寓。待土地达限价后，将续竞一类人才公寓面积，二类人才公寓面积不变。

其起始楼面地价为9300元/㎡，清水限价为17925元/㎡，预估成品住宅均价约20925元/㎡。相较于今年首批次供地出让成交的兴隆湖产业园西侧的天投和人居地块，11500元/㎡的起始楼面地价和22550元/㎡的清水住宅限价，本批次出让的该宗土地都略低。这与宗地位置及周边配套也基本相符。

鹿溪智谷科学中心宗地

宗地位置：天府新区兴隆街道保水村一、二组

净用地面积：合99.79亩

土地用途分类：住兼商（兼容商业比例30%-40%）

计算容积率：1.8

起始楼面地价：7000元/㎡

土地限价：7700元/㎡

可售商品住房清水销售均价：17925元/㎡

成品住宅建设比例：100%

基础装修标准：不得高于3000元/㎡

拍卖时间：2021年09月16日10时

该宗地位于瓦窑南二街和麓溪口北路的交汇处，鹿溪河西侧，距离麓溪生态区约1.2公里，距离兴隆湖约2.5公里。

宗地与地铁18号线兴隆站距离约1300米，且1.5公里范围内，有兴隆小学、兴隆中学和成都天府中学三所学校。目前宗地周边商业配套只有依靠兴隆湖北侧商业。

根据出让方案，该宗土地则要求竞得人起始建设总计容建面35%的一类人才公寓，和占一类人才公寓建面比例30%（即土地计容建面10.5%）的二类人才公寓。

待土地达限价后，将续竞一类人才公寓面积，二类人才公寓面积不变。

同时，宗地还兼容了30%-40%的商业，要求竞得人自持计容建面不低于50%的商业用地，并优先把临水位置商业纳入自持范围。

另外，竞得人还需在指定范围内配建4.97万㎡的安置房，总投资不得低于2.48亿。

如此高的配建要求，对开发商的成本控制能力是很大的考验。而在房价限定上，该宗土地清水限价为20000元/㎡，预估成品住宅均价约23000元/㎡。参考周边新房项目鹿溪樾府上批次2.4万元/㎡（带装修）、龙光天瀛上批次2.3-2.6万元/㎡（带装修）的价格，该宗地限价则基本与周边房价持平。

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天府新区本批次主让的8宗土地，都有一定比例的起始人才公寓建设要求，但都是可销售型，相较于首批次的自持租赁住房比例，本批次开发企业的土地开发成本大大降低。另一方面，从房价限定上看，8宗土地中，有7宗土地的成品住宅均价预计2万元/㎡出头，的一宗也只有约2.3万元/㎡，锁定了天府新区新房未来的价格预期。