经过3天的集中出让，成都二批次土地拍卖落下帷幕。
成都二批次“12+2”区域拟出让的75宗土地中，最终52宗土地顺利出让，合计出让面积约3664亩，略高于成都首批次出让的3449亩。52宗成功出让的土地中，14宗土地溢价成交，其余38宗地则以底价成交。另外有17宗土地拍卖因故终止，6宗土地流拍。
相对于首批次土地拍卖，成都二批次土拍热度下降较明显。从参与竞拍的房企来看，首批次报名参加土拍的房企数量约85家，二批次土拍报名的企业则下降至34家左右，中小企业的身影少了很多。
成都二批次土拍严控房企资金来源，同时严格审查竞买人开发资质，这就使得部分打着用马甲公司拿地的算盘的企业无法获得“入场券”。关于二批次土拍规则具体变化可查看稍早前的文章：成都二批次供地4大看点：首现“竞销售型人才公寓”......
那么二批次土地出让的过程及结果中有哪些亮点？本批次的土地出让结果会给后期住宅市场带来哪些影响？我们具体来看。
土地成交结果图（点击可查看大图）
9月15日上午，成都二批次土地开拍，锦江区、武侯区、金牛区、成华区四大主城区的9宗地块均以底价成交，这似乎给成都二批次土地出让奠定了“降温”的基调。
而在9月15日下午，剧情“反转”。高新区3宗土地和天府新区2宗土地开拍，除了高新区金融城的人才公寓以底价成交。其余4宗土地均达到限价，进入到“竞销售型一类人才公寓”的环节。高新区新川89亩宅地须建设的销售型人才公寓面积比例甚至达到了100%。
9月16日上午天府新区6宗土地全部顺利成交，3宗达到了限价。龙湖在天府新区连续拿下了三宗土地，绿城在天府新区也获得了2宗土地。
高新、天新本批次土地成交信息
本批次9宗达限价的土地中，高新区和天府新区就占了7宗。当然，这两个区域土地热度高是有原由的。首先，在同样利润空间有限的情况下，高新区和天府新区的限定可售住宅房源清水均价较低，市场热度预期较高，利于房企资金快速回正。
比如新川89亩地块可售商品住房清水销售均价为17580元/㎡，而与之相距约800米的华宇大发御璟云玺项目的预售价格约27900-33000元/㎡，目前新川板块已有多个项目新房价格突破30000元/㎡。相对较低的价格意味着地块所呈现的产品后期会十分“好卖”。
另外，二批次地块多数“竞销售型人才公寓”，而高新区和天府新区是近年来成都人才落户最为热门区域，所以不愁客户基数也是开发企业敢于积极举牌的重要原因。
反观几宗流拍的地块，包括成华区2宗、新都区3宗和温江区的1宗土地。成华区2宗土地周边配套较为完善，但要求现房销售，从拿地到开盘销售的时间周期较长，若拿地，企业将承受较大的资金压力。而温江区流拍地块所在的光华新城供地频率较高，还有不少的住房存量，同样新都区的存量住房也不少，新项目入市后，将面临比较激烈的竞争，在地块指标决定了产品差异化突围可能性不大的情况下，开发企业也就不敢贸然参与这类地块的竞拍了。
成都二批次供地中，龙湖、绿城、中铁建、成都城投等，均是颇有实力且在成都口碑较好的房企。这几家企业在成都首批次土拍中，仅有龙湖获得了一宗土地，二批次则开始“补仓”。
在成都首批次土拍中，已获得3宗地的人居以及获得2宗地的电建&交投联合体在二批次土地出让中分别获得了2宗土地，拿地节奏稳健。
成都二批次企业拿地数量明细表
虽然本批次土地出让参拍的房企数量锐减，但也有不少“新面孔”获得地块，包括江苏华建和喀什海天，可见仍有外地房企看好成都房地产市场的发展空间，伺机入局。
据统计，52宗出让的土地中，有39宗土地均被有国资背景的房企或联合体竞得，仅有13宗土地被民企获得。基于较为严格的资质和资金来源审查，二批次现身参与竞拍的企业多为大型房企和有国资背景的平台，中小房企相较首批次则少了很多。
从成都二批次土地成交情况来看，房企拿地归于理性，包括保利、融创、万科在内的“头部房企”目前对于拿地也相当谨慎。
前期，小全全梳理了成都二批次七大城市副中心的土地供应情况。从目前土地出让结果来看，杨柳湖中心出让的土地，达到了7宗。北部新城、武侯新城、青羊新城、东安新城、八里庄中心也均有土地出让，仅香城中心无土地出让。除了城市副中心，新川、麓山、兴隆湖、龙潭寺等热门板块也均有土地出让，后期房地产市场将维持热度。
与此同时，以上区域的新房价格也已被锚定，前期那些价格与区域“双限地”差距较大的项目，或面临更大的去化压力。在二批次出让的双限地中，还存在同一板块距离较近的两宗地块限价差距较大的情况，比如新川89亩地块清水限价17580元/㎡，与之距离约1.2公里的105亩地块清水限价为21100元/㎡，差价达3520元/㎡。这也让限价较高的地块后期入市即面临“高单价”“高总价”的竞争劣势。
在本批次出让的土地中，有22宗土地将建设相应比例的人才公寓。据成都今年4月发布的数据，成都累计吸引新落户青年人才超过47.6万人，而人才公寓的建设将进一步推进青年人才在蓉安居。
另外52宗土地均要建设相应比例建面90㎡以下的住房。这在成都住宅市场改善性趋势越来越明显的情况下，无疑利好购房预算有限的刚需、刚改购房者。对于改善购房者来说，“双限地”打造出纯粹的改善型社区的可能性降低，购房选择面会进一步缩减。
据睿合泰机构统计的数据，2016年-2020年成都含住类用地年均供应面积约为10078亩。今年3月份成都市公布的《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》显示，2021年将供应商品住宅类用地700公顷（10500亩），基本与往年的平均供地面积持平，以保持成都房地市场的供需平衡。
成都二批次拟定供应的土地面积总计约5686亩，但二批次实际出让的面积约为3449亩，这就意味着，即便按照全年计划完成供应，成交土地面积相较于往年或也将呈减少的态势。若要更好地保障未来新房市场的“供需平衡”，则成都三批次预计至少还要多承担2000多亩土地出让压力。
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综合来看，成都二批次土地出让整体“降温”，高新区和天府新区的几宗地块以较低的限价和较好的区域市场行情预期获得房企青睐，创造了此次土拍中为数不多的“小高潮”。房企拿地整体趋于理性，国资背景房企拿地积极，中小房企拿地占比减小。
成都二批次土拍的背后，有着成都推动人才安居、保障基本住房需求的决心，这对于人才和刚需购房者来说，无疑是一件好事。
地产全说2021-09-23 12:49:59
