对房企来说，刚刚过去的2021年是艰难的一年，尤其是在拿地上难度陡增。成都12+2区域全面进入“双限地”时代，利润空间被限制；加上自持租赁住房、人才公寓，以及建面90㎡以下房源等要求，产品打造空间也非常有限。
在这样形势下，成都三圈层的土地市场明显更受关注了，龙湖、金科、德商、旭辉等品牌开发商亦积极在三圈层区域拿地。对比来看，无论是在产品打造还是利润方面，成都三圈层的一些地价洼地能给房企更大的发挥空间，从而成为突围关键。
据睿合泰机构消息，蒲江近期将公告一宗面积约46亩的住兼商用地，为蒲江2022年土地供应打响头炮。该地块位于蒲江老城区，距离蒲江河仅约200米，各项城市配套“抢眼”。
地块46亩的体量较为适中，形状方正，计算容积率仅1.8，土地指标十分优质。对房企来说，既能控制拿地成本，也利于后期操盘。值得一提的是，与该地块距离约200米的华旅地块是近2年蒲江成交楼面地价的土地，也直观反映出了区域价值和较高认可度。
蒲江46亩宗地位于了翁路以东，紫集路以北，与东侧蒲江河的步行距离仅约200米。
了翁路大致与蒲江河平行，串联起了蒲江县人民政府、蒲江博物馆、文化馆、北街小学（文庙校区）等文化、教育资源，同时也连接起蒲江河西岸的一整片纯粹住区，本次即将公告的地块就位于其中。该区域内尉洪香槟城、欣悦豪庭等新小区已交房，整体城市界面较新，正在形成浓厚的生活氛围。
从城市区域发展逻辑来看，核心区位的连片纯粹住区一方面能享受醇熟城市资源，另一方面在更加科学的新城市理念的设计打造下，居住舒适度更佳，往往会成为城市高品质、高价值住区。对标成都主城区来看，攀成钢、大源、新川等板块都是较好的例子。另外，地块所在区域也是蒲江的行政、文化中心，城市资源的加持亦能拉升区域价值。
聚焦地块周边的城市配套，生态、文化、商业、教育资源都十分“抢眼”。
地块邻近蒲江河，与了翁公园一街之隔，生态资源优越，能承载闲适、舒畅的生活。蒲江文化馆、博物馆也均在800米范围内，可支撑丰富文化生活。
在教育资源方面，了翁路沿线聚集着蒲江北街幼儿园、蒲江北街小学（文庙校区）、驭红小学等教育资源，且与地块的步行距离均在700米范围内。蒲江北街小学创办于1902年，已有百年办学历程，师资力量和教学设施较强。北街幼儿园则创办于1956年，是省级示范性幼儿园，成都市一级园，同样有着较高教学水平。
另外，地块距离四川省一级示范性普通高中（国重）蒲江中学实验学校仅1.5公里左右。
在商业配套方面，与地块紧邻的尉洪香槟城、欣悦豪庭等小区均有部分社区商业，目前苏宁易购、上岛咖啡等店铺已营业，陆续还将有超市、特色餐饮店、娱乐休闲等多元商业业态呈现，能满足日常购物休闲需求。另外，即将公告的这宗地块本身兼容2%-10%的商业，未来社区组团商业还将进一步丰富。
在地块周边1.5公里范围内，还有商业综合体中节能世纪中心、永辉超市等商业配套。根据蒲江城市规划，地块南侧和东侧1公里处均有包括商业街区、集中商业体的商圈规划，未来地块周边的商业氛围值得期待。
在医疗资源上，地块与蒲江人民医院的步行距离约1.2公里，周边还有多个专科医院。
整体来看，地块位于蒲江城市界面较新的纯粹住区，地块周边城市配套十分优质，宜居属性凸显。随着各个较高品质住宅项目打造完成，住区价值还将持续提升。
2020年至今，46亩地块所在区域共出让了4宗低密地块，容积率均在1.5-2.0之间。其中有3宗土地成交楼面地价超过了3000元/㎡，同时也是蒲江近两年土地成交价的 3，足以见得房企对区域价值的高度认可。
地块周边4宗土地出让情况
近两年，蒲江共计出让了11宗涉宅用地，成交楼面地价均价约2224元/㎡，地价较为“温柔”。每年3-7宗的供地数量相较于其它三圈层区域偏少，但整体土地市场供需趋于平稳。
蒲江近6年土地成交量及面积
住宅市场方面，蒲江自2017年以来总体呈现供销平衡态势，住宅市场存量较小，新开盘项目基本上都能在短时间内完成去化。
另外，蒲江近年来住宅房价逐年平稳上升。2017年蒲江住房均价约6244元/㎡，2021年住房均价达到了7834元/㎡。
现阶段，蒲江住房改善化的趋势也越来越明显。近年来，110㎡以下面积段成交房源占比逐年减少，130-150㎡面积段成交房源占比则呈现逐年增长的趋势，户型建面约110-130㎡的房源成为市场主力供销产品。
从具体住宅项目来看，2019年之前蒲江住宅项目所推出的产品基本上都是高层住宅，以2T4、2T6户的刚需产品为主。而近两年，蒲江住宅市场洋房、改善大平层等产品逐渐增多，产品形态有明显升级。
从价格上来看，高层住宅清水价格已基本达到了8000元/㎡，部分项目的小高层、洋房产品清水价格已达到12000元/㎡。
值得一提的是，蒲江目前城镇化率尚不足50%，相对较低。伴随着川藏铁路港等重大规划实施，陆港经济、产业经济迅速发展，蒲江将进入到城镇化快速发展阶段，未来几年有望转化约10万城镇人口，产生庞大的购房需求。
而蒲江稳健的地价的以及住宅市场改善化的趋势，利于房企打造标杆产品，同时也将给房企带来可观的利润空间。
作为成都西南重要的城市门户，蒲江有着“生态福地、大美小城”的建设定位。如今蒲江在成渝双城经济圈建设、成都都市圈建设等战略的重大机遇之下，正迎来飞速发展。
2021年11月，《成都都市圈发展规划》重磅发布，其中明确提及成都西部县市要落实成都西控要求，强化生态环境保护，加快探索生态价值转化方式。近年来，成都“公园城市”建设取得了重大成果，蒲江更是成绩斐然，成为“践行新发展理念的公园城市示范区”。
目前，蒲江森林覆盖率达66.97%，位列全市。截止到2021年8月27日，蒲江空气优良天数达到208天，同样是全市。
与此同时，蒲江十分注重生态价值的转化和结合，在城区依托蒲江河等生态本底打造全域公园体系，在乡村则将生态资源与文创、艺术、运动等要素结合，打造出了一批“网红”新乡村，不仅颜值在线，经济创收也大幅提升。
据悉，2020年蒲江农村人均可支配收入达25805元，城镇人均可支配收入则达39016元，位列成都第7名。蒲江人越来越强的购买力无疑能拉升区域整体经济活跃度。
在产业发展方面，蒲江铁路物流港已纳入成都市“四港六中心”物流枢纽布局，将促进成都与南亚、中亚、欧盟的陆海经贸通道连接，助力成都构建国际交往中心。
去年八月，中德（蒲江）产业新城、天府农创园均被纳入成都58个城市级产业功能区中。两大高能级产业区将成为蒲江发展的强劲“引擎”。
中德（蒲江）产业新城是西部的中德中小企业合作示范区，结合适铁适港等关联产业，发展精密机械、装备制造业，构建轨道交通产业生态圈。截至2020年底，该产业区聚集博世集团、德国泽立等企业227家，对GDP增长贡献率达35%。近期中德（蒲江）中小企业合作园研发培训项目已通过主体验收，产业载体加速呈现，产业发展亦驶入快车道。
天府农创园总规划面积337. 4平方公里，是成都市以水果为主导产业的产业功能区，重点发展绿色、有机水果标准化种植、电子商务、农商文旅体融合等细分产业领域。目前天府农创园也是的现代农业产业园，近期助推蒲江获评成都的“首批农业现代化示范区”。
综合来看，蒲江在、城市级战略发展的推动下，产业发展态势较好，城市宜居、宜业属性明显，城镇人口、产业人口较快增长，城市发展正步入快速上升的“黄金时代”。而率先进驻的企业，无疑能享受城市发展的“超级红利”。
最后，总结一下蒲江今年即将供应的宗土地的核心价值。
地块体量适中，形状方正，计算容积率仅1.8，兼容商业比例2%-10%，产品打造空间较大，利于后期操盘。
宗地位于蒲江老城区较为难得的纯粹住区，城市界面较优，配套完善、优质。从近年土地出让的情况来看，区域获得了不少房企的青睐，后续地块所处区域居住、商业、文体休闲及公共服务都将快速成熟。
蒲江土地价格对房企“友好”，住宅市场改善化趋势明显，为房企留出了较大的产品打造空间和利润空间，城镇化进程和人口增长的趋势将为项目后续客源做支撑。
蒲江城市发展红利持续释放，参与城市建设，可充分享城市发展红利，实现项目投资开发与企业发展口碑双赢，值得房企密切关注。
地产全说2022-01-05 09:53:33
