2021年成都土地市场唱了一曲“冰与火之歌”。全年3次“集中供地”、全面进入“双限地”时代、央企国企成为活跃在市场上的拿地“大户”……如果我们换个视角来看，2021年成都土地市场的成绩单，反映的其实是2022年成都新房市场将呈现的特征。
新房市场八大热点板块浮出水面
2021年大成都合计供应337宗土地，成交326宗，包括232宗涉宅用地（含纯住宅用地、住兼商用地、商兼住用地）。全年“12+2”区域共成交了149宗涉宅土地，其中天府新区以23宗成交量，排名，主城区中成华区和金牛区分别成交了18宗、16宗土地，二圈层中双流区和龙泉驿土地成交数量也超过了10宗。
2022年的新房市场，天新、成华、金牛、双流、龙泉将会是新盘项目涌现的区域。尤其是天府新区，23宗涉宅用地的出让，则意味着23个全新住宅项目的陆续入市，数量实在是有点多啊！
从成交涉宅用地的板块分布来看，天府前湾、国宾、青羊新城、杨柳湖中心等板块成交土地宗数较多。新川、武侯新城、三圣乡、二八板块、光华新城、大面、大丰等原本热度就较高的区域2021年持续有土地成交。同时白鹭湾、科学城、锦江生态带等近年来供地较少的区域也“开闸”放量。
综合评估各个热门供地区域2021年新房供销存量情况，天府前湾供应量和成交量都较高，整体供销平稳，板块中有万科天府公园城、中信城开麓山上院等三倍热盘助推区域置业热度。目前天府前湾住房存量较高，从“刚需盘”到“高端盘”，产品丰富多元，预计今年还将持续吸引购房者关注。
主要置业板块2021年供销存量
主城供地区域中，新川、龙潭寺、三圣乡、武侯新城、锦江生态带等板块供销比小于1，呈现“供不应求”的状况，尤其是三圣乡和锦江生态带，新房存量低，而板块成熟度较高，区域内入市新房房源将继续成为抢手货。
需要注意的是，成华区东客站和理工大两个板块供销比较高，房源销售数量相对较少。理工大板块约供应876套房源，成交套数仅79套，国贸环球融创·青云台、融创至和雅颂、高庐紫云台三个项目去化情况均不理想。
综合多个维度素来看，2022年成都新房市场热度较高的八大置业板块是：天府新区的天府前湾、科学城、锦江生态带三大热门板块，以及高新区新川板块、成华区二八板块和龙潭寺板块、金牛区国宾板块、武侯区武侯新城板块。
限价政策之下，15个板块面临价格下行压力
成都2021年的三次集中供地，因限定清水销售均价的出让政策，而锚定了多个置业板块的新房价格预期。而对比中心城区各个板块的限价和近期新盘清水均价来看，有15个板块2022年新房价格下行的预期是较为明显的。
高新区新川板块价格回落预期空间超5000元/㎡。
新川板块近期新盘几乎是清一色的高端改善楼盘，部分楼盘房源清水单价已超30000元/㎡，较为纯粹的高端住区正在形成。而在去年土拍中，新川板块限定清水销售均价仅17580元/㎡，这也意味着新川板块有望出现“低门槛”的刚改甚至刚需项目，这对于刚改、刚需购房者来说，是“上车”新川的绝佳时机。不过，也不排除采用加大地下空间的做法形成大量低单价、高总价产品入市的情况，倘若如此，则不少刚需、刚改群体面对450万左右的总价门槛，仍会比较心塞。
武侯新城、青羊新城、理工大板块降价预期空间超过3000元/㎡。
这三个区域目前也是以高端改善型产品为主，而在2022年，在限价措施之下，新入市的双限地项目同样可能出现“产品降级”的情况。不过，对于新房供应集中爆发、高端改善产品竞争激烈的武侯新城、理工大等板块来说，走差异化的产品路线，加速产品去化，反而是一件好事情。
另外，二圈层中大面、大丰、犀浦、光华新城等成熟住区，今年新入市项目的产品价格预计也将有所下降。对于预算有限的购房者亦是利好
中心城区7个板块新房均价有上涨预期。
天府新区总部商务区范围内出让土地的限价和当前在售楼盘均价对比，甚至高出了6000元/㎡以上，成华区东客站板块新出让地块新房限价高出区域在售新房均价约2000元/㎡。金牛区天回板块新出让地块的新房限价高出区域在售新房均价约2300元/㎡。
杨柳湖中心、香城中心、温江大学城、斑竹园四个板块同样有较明显的新房价格上涨预期。杨柳湖中心、香城中心作为新的成都城市发展规划中的“城市副中心”，其中远期城市价值上升空间充足，房价自然而然也有着合理的上涨预期。温江大学城、新都区斑竹园两个板块，虽新出让土地的均价相较于区域在售新房项目存在理论上涨价预期，但从板块新房市场的供销价情况和客户对板块的置业认可度来看，2022年新入市项目恐难以真正涨价。
龙湖、人居等头部房企“遍地开花”,今年哪些实力房企项目可供选择？
除开成都文旅、成都东部集团等有国资背景且在特定区域批量拿地的企业。成都去年房企拿地数量10如下，共有14家企业入围。其中前三甲分别被成都轨道交通集团、人居和龙湖占得，拿地数量均为10宗。
人居2021年获地10宗，总面积约643.36亩，总建面达91万方，且9宗均为独立拿地。人居在东客站片区和光华新城分别竞得了3宗土地，拿地区域较为集中。而计划在这两个区域买房的购房者，买到“人居盘”的几率也较大。近年来，随着人居九林语等标杆项目亮相，大家对于这个成都本土国资企业的产品力也有了全新的认知。
龙湖作为去年拿地数量排名的民营企业，在主城区和近郊、远郊均有拿地，在天府新区获得地块，共计3宗。作为在住宅产品和商业运营上都颇有实力的房企，龙湖“造城”能力较强，所开发的项目和后期物业服务口碑都较高。而今年，龙湖在麓湖、天府前湾、国宾板块将打造的项目均值得期待。
从去年拿地面积10来看。人居、龙湖、中铁建、建发拿地面积和住房建面排名都靠前，预计今年可售房源较多。
中铁建去年竞得的5宗土地，其中3宗面积都超过100亩，且在高新新川板块和天府新区科学城均有“落子”。其打造的“西派系”产品在成都有较好反响，而这两个核心板块的区域会打造什么样的产品，也引人期待。
建发去年在麓湖、锦江生态带、白鹭湾、青羊新城四大宜居板块分别竞得了1宗土地。占地面积月70亩，麓湖地块面积则达156亩，利于锻造标杆性大盘。去年，由建发打造的高端中式宅院建发·央玺均价约33780元/㎡（带装修），仍成为了三倍热盘，可见其产品的市场认可度。
在去年拿地数量和面积的榜单中，还有华润、绿城、德商、新希望等产品力较强，且拥有完善的产品体系的房企，今年有望打造出多个项目，以供购房者选择。
TOD项目继续火爆，产品类型将更丰富
今年成都轨道交通集团共获得了10宗TOD用地，双凤桥TOD、双流西TOD、梓潼宫TOD、三岔湖TOD等均有土地供应。值得一提的是，去年成都中心城区住宅成交量约为1710万方，而成都轨交集团去年拿地的总建面已近百万方，约占全年成交量的1/17。
目前，由成都轨交集团主导拿地，通过股权转让引入企业合作开发TOD项目，已逐渐成为成都TOD项目与投资开发企业最为典型的合作模式。保利、万科、龙湖、中南、旭辉、招商蛇口等品牌房企均已入局，预计后期TOD项目还将加入更多实力房企。
同时，轨道交通集团在TOD产品设计上，也在不断创新升级。比如成都目前成功申办2023年世界科幻大会，世界著名的设计公司——佩里克拉克及合伙人建筑师事务所，将元宇宙的概念融入TOD，为成都“量身”设计出一个科幻主题公园形式的未来TOD。即以双螺旋形式构建出立体步道，商业、餐饮、剧院、博物馆、酒店、科创空间等围绕立体步道错落建设，形成一个户外的科幻主题公园建筑群。
另外，武侯新城白佛桥TOD则请到了TOD理论创始人彼得·卡尔索普参与规划设计，目前已开始建设。这也是“TOD之父”在成都设计落地的TOD项目。
而随着“大师级”的人物和“”的设计机构参与到成都的TOD打造中，加上不同房企对于TOD项目的不同设计思路，成都TOD产品创新将持续推进，产品类型也将更加丰富。
“双限盘”成供应主流,纯粹高端产品再难出现
在“双限地”时代，住宅市场会出现怎样的产品？从已经取证或亮相的产品来看，有如下几个特征：
首先，新盘改善性属性较为显著。在已取证的11个双限地项目和已亮相的3个双限地项目中，有11个都囊括洋房或叠拼两种低密产品。
其次，多个楼盘采用打造单价低、面积大的底跃来平衡整个楼盘的限价要求。这也造成了同一个楼盘价差超过10000元/㎡的情况。比如新希望万科知园首层清水房源约12000～15000元/㎡，标准层清水房源均价约22000元/㎡。另外交投电建·洺悦珑庭、锦城华创万科和园、华润置地·静安府等项目也是同样的打造思路。
在目前双限地呈现出的项目中，有高层+叠拼这样的高低配产品，但更多是小高层+洋房这样的当下市场“快销”类型的产品配置。多数楼盘清水销售，户型建面跨度较大，这也给了购房者更大的选择空间。
需要注意的是，2021年集中供应的双限地多数对成品房的比例也有所要求，所以未来住房市场成品房的比例会更大。
另外，去年绝大部分双限地都有户型建面90㎡以下房源相应比例的要求，这也意味着，未来新市场将增加不少的小面积刚需产品供应。在部分刚需产品占比超20%的项目中，预计90㎡以上的产品也会有不少以首改型产品出现。
去年成都12+2区域三轮集中供地共计出让了125宗土地，仅有24宗土地房地差价超过10000元/㎡，房地差价为13818元/㎡。整体上看，较为有限的房地价差空间，也限制了开发商的利润空间，通过更高成本的投入来打造较为纯粹的高端产品的可能性也减少了。
从今年开始，2021年供应的“双限地”将陆续呈现出项目，由于土地集中供应周期节点明显，对于购房者来说，预计同一时段可以选择的产品将增多，这是一件好事。
另外，在多数置业板块住房限价且新盘须满足人才公寓、90㎡以下房源等建设要求的形势下，未来新房市场整体向刚需、刚改购房者倾斜的产品更多。对有着高端置业需求的购房者来说，纯粹的高端楼盘选择面会进一步缩小。能抓住机会选择当前市场上在售的高端产品。
地产全说2022-01-18 10:04:05
