2021年龙潭寺板块合计成交了6宗涉宅用地，成为了成华区土地成交的片区。而在小全全此前发布的稿件《换个视角看2021土拍成绩单：成都新房市场的5大趋势》 中提到了，龙潭寺板块2021年新房供销比为0.84，已呈现出了“供不应求”。在这样的市场背景下，龙潭寺或将成为2022年较为热门的置业板块。
就在上个月，该板块的新房项目龙潭寺TOD·龙潭九章二批次住宅顺利入市，为区域住宅供应补了量，同时也意味着龙潭寺TOD项目的建设进程进一步加速。据悉，近期龙潭寺板块又有一个全新住宅项目即将入市，今天小全全就带大家一起来看看。
人居懿林语
项目地址：成华大道龙港路33号
占地面积：约38亩
容积率：2
绿化率：46%
楼栋数：7
总户数：344户
楼层：高层17-23F，洋房10F，叠拼6F
户型面积：123㎡-313㎡
车位数：645
预计推售套数：218套
预估售价：预估250万元/套起（价格以实际预售为准）
物业公司：中海物业
物业费：3元/㎡·月
预计交房时间：2023年12月
区域发展速度呈差异化
龙潭寺板块位于东三环外侧，被两条铁轨大致切割为了三个区域。其中，中部区域发展成熟度，其次就是龙潭寺TOD所在的北侧区域，而土地出让进度缓慢的南侧则“垫底”。
目前中部区域已经有星悦广场、锦绣广场等大型商业综合体，周边生活氛围成熟；北侧区域临近北湖生态公园、熊猫体育公园等优质生态资源，人气和配套成熟度都还有待提升，但龙潭寺TOD的规划留给了区域更大的发展空间；而南侧区域则还有大面积的荒地待开发。
左：北侧区域城市界面 右：中部区域城市界面
从三个片区的住宅市场来看，新房项目的去化情况都不太乐观，二手房的价差也较大。
南侧目前暂无新房源在售。二手房方面，奥山府九重锦的单价在1.7万元/㎡左右，而被铁路轨道和三环路夹击的丛树小区，单价则更低一些，约1.2万元/㎡。
中部区域的龙湖锦城、保利林语溪等项目，二手房挂牌均价则在1.8-2万元/㎡左右。新房方面，在售的城投置地梧桐玖宸上批次住宅于去年4月取证，均价约2-2.6万元/㎡（带装修）。
北侧区域的二手房绿地悦蓉公馆、北湖国际城等项目，挂牌均价在1.7-1.8万元/㎡左右；新房项目龙潭寺TOD龙潭九章目前顺销房源单价约1.6-1.8万元/㎡。
在土地市场上，去年龙潭寺板块虽然有流拍现象出现，但仍成交了6宗住宅类土地，清水限价从1.7-2.1万元/㎡不等。
其中，北侧区域成交了3宗土地，仅一宗“双限地”，清水限价为21036元/㎡；南侧区域今年成交了1宗土地，被港中旅竞得，清水限价为20270元/㎡；中部区域今年成交了2宗土地，均由北京天恒收入囊中，清水限价为19500万元/㎡。
值得一提的是，在三批次集中供地时，北侧区域供应的两宗纯住宅用地，清水限价为17000/㎡（最终两宗土地均流拍）。而中部区域北京天恒竞得的纯宅地，与其直线距离仅约1.2公里，但清水限价差却近3000元/㎡，也在一定程度上反映了区域发展现状的不均衡。
位于龙潭寺中部区域
项目周边配套完善
人居懿林语位于龙潭寺板块的中部区域。项目北侧为隆兴路，南侧为龙港二路，东西侧分别为鹤林三路和二路，其中隆兴路为通往区域核心商业地段的主要道路之一，因此车流和人流量会比较大。
虽然目前整个龙潭寺板块都暂无地铁线路开通，不过在建的地铁8号线二期的龙潭寺站，与项目距离约600米。另外，项目东北侧1.5公里处为龙潭寺TOD，是成华区TOD项目。
商业资源算是该项目的亮点。项目西侧600米处，为龙潭寺的核心商业区域，有上古天地、锦绣广场、星悦广场、隆兴广场等多个商业购物中心。此外，项目周边还有多个成熟小区的底商，商业氛围浓郁。
华宇旭辉锦绣广场开业现场
从教育资源来看，项目两公里范围内有电子科技大学附属实验小学（华翰校区）、成都市双庆中学（龙潭校区）、电子科技大学附属实验小学（华泰校区）、成都三十八中、北京大学附属小学英语实验校等多所中小学校。
另外，成都市第二人民医院和成华区第七人民医院都在项目800米范围内，项目西南侧代建的市政绿地，也可以作为周边居民饭后休闲散步的场所。
总的来说，区域内的各类配套完善度比较高，但是项目西侧邻近星悦广场的周边还有多个安置房小区。道路破烂、遍地火三轮的“烟火气”屡见不鲜，城市界面还有提升空间。
“高低配”的人居“林语系”
“高端”打了折
人居懿林语虽然是人居的高端“林语系”产品线，但从项目的产品规划来看，是典型的“高低配”，项目定位的目标客群主要是首改群体。
项目占地约38亩，容积率为2.0，建筑密度约20%，规划了3栋高层住宅（17-23F，2T4户）、1栋洋房（10F，1T2户）和3栋叠拼（6F）。
所有楼栋呈阵列式布局，均为南北朝向。楼间距约30-40米，较为开阔，一方面可以保障各个户型的采光和景观视野，另一方面还为园林景观的打造，预留了更多的空间。
项目绿化率达46%，在园林设计上，项目邀请了香港园林设计公司贝尔高林，以“宇宙漫游”为景观主题，打造了E·SPACE园林+E·LINE归家动线。此外，叠拼产品部分还为下叠业主预留了30-60㎡的私家花园（仅拥有使用权）。
在楼栋建筑的打造设计上，项目的外立面应用了多彩漆、银灰色铝板和LOW-E玻璃。既保证外立面的现代美观，还能阻碍噪音等不利因素。
虽然项目的园林绿化及建筑立面都花了不少心思，但项目地块本身并不大，却布局了高层、洋房、叠墅三类产品，且所有产品均共享园林及物业，这对于追求居住私密性和纯粹性的改善型业主来说不太友好，对深度改善业主的吸引力较弱。
而从产品的的设计上，从目前释放的信息来看，无论是高层还是叠拼，都属于改善的“入门”级，更多的贴合了区域需求。
瞄准区域改善需求
高层143㎡尺度感足
据悉，项目本批次将推出高层和叠拼产品，共218户。
其中，本批次推售的高层住宅位于1#（17F）和3#（23F）楼，共约158户。
从楼栋位置来看，1#楼背靠市政绿地，北侧有社区园林绿化，楼层也更低，居住的体验感会更好一些。
而从产品来看，偏向首改。所有高层楼栋首层均做到了挑高6米，有更多的社交空间，且可避免低矮楼层采光不良。同时，产品户型面积设定为123㎡、126㎡、143㎡三大主力户型，也指向了首改的置业门槛。对比三大户型，建面约143㎡户型，从尺度感和居住体验上来看，是最亮眼的。
143㎡户型
143㎡户型为横厅布局，客餐厅开间约7.2米，阳台开间约10米，与主卧相连，采光面更大。主卧卫生间设计了浴缸+双面盆，提升居住体验。开放式书房设计可连通客厅阳台，形成真正的南北通透。同时，这部分空间还可变幻为卧室等其他功能区。不过，该户型两间次卧的开间都不足3米，稍显局促。
而123㎡和126㎡的两个户型，仅在厨房和生活阳台的布局上略有差异，其他空间布局基本一致。
123/126㎡户型
传统的竖厅布局和套三功能分区。入户有独立的玄关空间，可做鞋柜收纳。阳台面宽约7米，与部分次卧相连，扩大了景观面和采光面。主卧带独立卫生间和飘窗，卫生间也设置双台盆。不过，小次卧的面积较小，实际使用面积不足9㎡。
5-7#的叠拼产品，合计60套房源，预计本批次将全部推售。其中，5#楼南北分别临童趣嬉光和掬水留香两个社区绿化点，楼间距开阔，居住的私密性和景观面都是的。而从产品的规划设计来看，与市面上所出现的叠拼产品相比，该项目叠拼产品应算是“入门级”。
在花园打造上，与市面上部分叠拼项目的“户户皆花园”相比，该项目仅下叠产品带私家花园。而从入户动线来看，也没有实现上中下叠的独立入户，为叠拼购房者建立的私密性和尊崇感不够强，这也与上中下叠的地下室空间利用不无关系。
不同于市面上不少叠拼产品为上中下叠均挖掘了部分地下室空间，该项目仅下叠有地下室空间。所以，建面约183㎡的上叠、192㎡的中叠和313㎡的下叠，一二层的空间布局差异不大，的差异就是下叠计入建面的地下室空间。
下叠的负一层空间采光井面积约5㎡，进深约13.5米，内侧的钢琴房可能存在采光不充足的情况。地下室空间面积约为100㎡，在地下空间计入产权面积的情况下，可能会增加客户的抗性。
所有叠拼的一层为独立玄关入户，LDK一体化设计，面积达50㎡，整个空间的开阔和通透感都很足，阳台面宽7.8米，采光和景观都比较好，三段式卫生间实现了干湿分离，实用性很强。
从上至下分别为183㎡、192㎡、313㎡一层户型
二层主卧套房面积约30㎡，开间4.6米，主卧卫生间实现双台盆+浴缸+马桶+淋浴的五件套。另外，中叠和下叠户型的还多出了一间书房的空间，可与次卧打通设置为套房使用。
从左至右分别为183㎡、192㎡、313㎡二层户型
据悉，人居懿林语的高层产品预估售价为250万元/套（清水，价格请以实际预售为准）起，而叠拼部分作为主要溢价产品，预计在单价上还会更高一些。从产品形态和价格来看，项目较为适合区域内的首改购房群体。
项目周边在售的龙潭寺TOD龙潭九章，均为板式小高层产品（层高10-17F），围合式布局，户型面积约118-141㎡，清水总价约194-254万元/套。作为TOD配套住宅，项目从规划和价格上来看要优于人居懿林语，但在龙潭寺TOD成型以前，人居懿林语的配套都要优于龙潭九章；
另外周边在售的人才公寓项目城投置地梧桐玖宸，也位于龙潭寺中部区域，配套与人居懿林语差距不大。不过，城投置地梧桐玖宸占地近百亩，小区的公共活动空间场景更丰富。产品有高层、小高层和洋房，户型面积112㎡-208㎡，总价204-610万元，上车门槛会比人居懿林语低一些。
综合来看，人居懿林语的叠拼产品在区域内较为稀缺，尚无竞品，区域内钟情于叠拼的购房者可加以关注。而高层产品的综合优势性不强，购房者可根据自我需求，综合对比龙潭寺TOD龙潭九章、城投置地梧桐玖宸等项目。
地产全说2022-01-25 09:36:26
