3月1日，河南郑州发布了五项十九条的房地产新政，从各个方面对市场进行了系统性的政策调控。
1、放宽了限购政策，大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善四个群体的购房需求；
2、放宽了二套房限贷政策、引导下调房贷利率；
3、实施货币化安置，加速转化安置房；
4、降低土拍保证金缴纳额度、给予企业项目贷款支持、提高行政审批效率，以提高企业资金使用率。
郑州十九条从供应端到需求端，从银行到政府，都全方位地为接下来的市场进行了“松绑”。
除了郑州之外，今年开年来范围内多个城市都在不断用政策“救市”。直接一点的有重庆、赣州、佛山、东莞、菏泽等地，将首套房首付支付比例降至了20%；委婉一点的，不少地区调整了住房公积金贷款政策，包括提高公积金贷款额度、取消公积金贷款间隔限制等。
虽然此前也有不少专家指出，降首付这样的政策在热点城市出现的概率很小，但是事实上，重庆、东莞等地也先后不同程度降低了首付比例，郑州更是在昨天直接抛出“大招”。
而透过这一轮的政策松动，则足以看明白当前政策基调的转变，以及市场整体的风向所在。从当前的趋势来看，不排除后期部分楼市艰难的城市还将逐步出台“宽松”性政策。那么，回到成都市场，目前的真实热度如何呢？政策还有调整的空间吗？
房价逆势回升，市场成交热度局部回暖
据国家统计局2月21日公布的70个大中城市房价数据显示，2022年的1月，成都楼市的成交价已经有了“回暖”的迹象。
新房市场上，1月份成都新建商品住宅销售价格环比上涨1%，同比上涨2.5%，内涨幅仅次于银川；二手房市场上，二手房成交价上涨趋势明显，环比上涨0.8%，同比上涨0.6%，领涨二手房市场。
而从成交量来看，目前成都的新房住宅成交热度保持稳定，二手房住宅成交热度则在持续的回暖中。
从整体成交量来看，新房住宅近两个月的成交量持续下降，2月份的市场热度明显要低于去年同时期。1月份新房住宅共成交16414套，环比减少9.77%，同比增加14.65%；2月份共成交10169套，环比减少38%，同比减少9.2%。
当然，近两个月新房住宅成交量的持续下降，主要还是因为春节假期节点影响下的供应量大幅减少。1月份成都11+2区域有19个楼盘入市，共推出4925套房源，合计约68.32万方，环比下降73%；2月份中心城区共9个楼盘入市，合计2007套房源。
而从项目的开盘去化情况来看，新房的市场热度则保持着相对“冷静”的稳定盘面。1月5+2区域共9个项目开盘，平均开盘去化率在65.1%左右。其中，高热度项目中信城开麓山上院和秦皇帝锦则开盘即售罄，成华区的永立龙邸开盘去化率也达到了99%。
而从二手房市场来看，自去年11月起，成都的二手房成交量触底反弹，并出现了持续走高。当然，基于去年的政策影响，去年年底的二手房成交量，必然还包含了此前部分网签备案延迟的量。
不过，随着时间的推移，这部分数据逐步得以消化。今年以来，二手房成交数据就出现了明显的回落。虽然成交量环比下降，但仍算得上是市场高位。1月份成交量达9728套，上个月7319套房源的成交量也比去年二手房市场最热的三四月份还要高，足以见得二手房市场热度还在持续回暖中。
整体来看，今年开年以来，成都住宅市场的成交价格已经明显“回暖”，但在成交热度上，新房与二手房依旧存在分化。二手房市场的反应较快，而二手房市场的热度传导到新房市场，则还需要一定时间。
逐步回暖背后：政策“松绑”+需求逐步释放
即便新房市场成交热度没有明显的提升，但从房价变化以及二手房市场的热度变化来看，成都确实成为了今年嗅到市场“暖风”的城市。而这背后，也正是大的政策环境的改变，以及城市需求的逐步释放。
将二手房市场直接打入“冷宫”的二手房指导价政策，自去年8月以后就没有了新批次的小区指导价出台。而近期，更有多个中介对外透露，目前大部分银行在二手房贷款上已经可以按照实际成交价来放款，这无疑减轻了按揭购房者的资金压力。
房利率的不断下降，也进一步降低了按揭购房者的还款压力。
继去年11月成都首套房利率普遍下调至5.68%之后，今年2月份，成都多家银行的房贷利率进一步降低，首套房利率已降至5.58%左右，二套房利率也在6%左右。日前，兴业银行更宣传首套房贷款利率降低至4.6%，不过不到半日，兴业银行客服就称利率4.6%的贷款产品已经停贷。
除了房贷利率下降的刺激，自去年年底开始，成都房贷的放款效率就大大提高。如今依然保持一个月左右的放款周期，有些银行甚至可以做到半个月放款。另外，根据近期小全全办理房贷的朋友反馈，目前银行几乎已经对贷款首付来源也不再过问。
去年由于多重政策的限制，让不少购房者的购房需求都被迫搁置。随着信贷政策的“松绑”，各类购房者的购房需求正在逐步释放。而从成都这座城市的吸引力来看，潜在的购房需求并不小。
2021年人口普查显示，成都已经成为一个常住人口超2000万的大型城市，而仅2021年成都新引进的落户青年人才就超过了16万人。
值得一提的是，近期房东端口反馈的二手房主动降价现象并不少，这也意味着一部分房东的心理预期还在低位。
心理预期影响了部分二手房的挂牌价，在特定的市场节点上会在一定程度上进一步促进二手房的成交。数据显示，2月成都二手房挂牌均价为16109元/平方米，环比下跌0.66%，而与上年同期相比，同比下跌2.32%。
三四月的楼市，一直被业内寄于“小阳春”的称号。而今年由于市场环境的改变，不少人都对接下来的“小阳春”充满了悲观情绪。
透过当前成都市场的现状，可以看到市场开始出现了局部回暖。但也因为疫情的影响，让楼市回暖的脚步有所放缓。随着疫情的逐步清零，预计逐步宽松的政策环境，将刺激更多购房者的需求进一步释放。
而从供应端来看，小全全日前统计的本月预计取证的房源（文章链接：32个项目预计取证入市！成都3月新房住宅够你挑），3月份中心城区计划有32个项目取证，如果这些项目都能顺利入市，那么将有近万套房源入市，为购房者提供更多“上车”机会。
在当前宽松的购房政策下，贷款利率降低、放款速度提高；二手房上，房东主动降低心理预期；新房后续预计还有一些关注度比较高的“网红盘”也正在路上。对于有刚性需求的群体来说，建议可借着这波市场筑底完成的窗口期上车。成都的3月，不会再“倒春寒”了。
地产全说2022-03-03 09:30:00
