继北京、福州、合肥、上海、青岛等城市发布2022年首批次集中供地计划后，今天（3月7日），成都市公共资源交易服务中心也发布了成都中心城区今年批次集中供地的公告。
从本次公告的土地信息来看，本批次中心城区共计供应50宗住宅类用地（含38宗纯住宅用地），出让面积合约3124亩，将于2022年3月31日-4月2日，分9场次集中拍卖。同时，根据公告中的“第十条”提及的“我市计划按季度分批次发布后续集中公告，最终公告时间以实际公告为准”，预计2022年成都的集中供地将分四批次进行。
分区域来看，各中心城区（高新西、高新南同属高新区）土地供应量均在2宗及以上。其中，成华区供应土地宗数，共计8宗，合约354亩；龙泉驿区供应面积，共计约464亩；新津区成为本批次土地供应量的区域。
同比去年，今年中心城区首批地集中供应的土地，宗数有所增加，但供应面积有小幅降低。其中，成华区、高新南区、天府新区、金牛区、锦江区、武侯区、双流区、龙泉驿区明显加大了供应。
将今年首批次集中供地的出让条件，同去年三个批次进行比较，可以发现成都在继去年第三批次供地出让规则优化调整后，基于“房住不炒”原则和当前调控形势，给予了市场更多“自主”空间。
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看点1：为市场理性研判预留充分时间
先看本批次土地供应的时间，今天（3月7日）公告，将于3月31日开拍，公告期达到24天、共18个工作日，相较以往有所延长。从公告到出让，本批次为市场企业理性研判预留充分时间。
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看点2：疫情后多举措合理减轻企业负担
本批次土地拍卖延续了去年对参拍竞买人竞买资质和竞买资金的审查要求，对项目后续开发进行保障。在预售资金监管制度不变的前提下，本批次针对信用评级优良的房企，在不同土地建设条件下，还有其他举措实施减负。
此外，在竞买规则上，本批次土地供应可能进一步考量成本对于项目品质的保障。对比去年集中供地出现的“限地价+限房价+续竞自持型租赁住房”、“限地价+限房价+续竞销售型人才公寓”等出让方式，结合去年其他重点城市的土地出让方式，预计今年首批次供地将采用“限地价+限房价+抽签竞得”的出让规则（具体方案待出让文件上传后才能明确）。
在成都土地拍卖史上，“抽签”规则虽不是首次出现，但若本批次采用“限地价+限房价+抽签竞得”的出让规则，则将是“抽签”在集中供地中的首次应用。
从范围来看，此前已有北京、杭州、济南、福州等城市，在集中供地中采用了“抽签”“摇号”的竞买方式。比如北京，在去年的第二批次集中供地中，针对个别热门地块就首度采用了“摇号”，虽然有大量房企报名参与竞拍，但最终成功避免了地价过热。又比如在杭州，去年三批次集中供地在“摇号”规则下，不仅控制了地价，而且在没有自持、竞品质、现房销售等要求下，让土地开发的利润空间得到释放，也让房企积极性迅速回升。
所以，透过采取“摇号”“抽签”的城市土拍表现来看，相比此前土拍“价高者得”的方式，在限地价、控溢价的基础上，采取“摇号”或者“抽签”的方式决定最终的竞得者，本质上是降低了房企的拿地成本，有效地降低了部分地块过热出现不理智竞争的情况。虽决定最终竞得者的方式多了“抽签”或“摇号”带来的偶然性因素，但对未来房地产市场的价格预期、产品品质预期来说，指向的是更好的结果。
若成都采用“限地价+限房价+抽签竞得”的出让规则，竞买应价达到土地限价后，将直接转入抽签环节确定最终竞得人。根据本批次供应土地的起始楼面地价与土地限价，可以看到土地限价的溢价率将不会超过15%。
可以预估，本批次土地出让规则若采用“限地价+限房价+抽签竞得”的出让规则，在“控地价、控房价”前提下，则每宗土地成交的成本将明确化。加之清晰的楼地价差值空间，将更有助于进一步确保后期项目开发品质。
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看点3：放大楼地价差释放市场主导权
本批次集中供地仍然采取“双限”，即限定土地成交价格和住宅清水销售均价，但相较于去年集中供应的土地，本批次土地的理论楼地价差（限定清水房价与起拍楼面地价的差值），整体出现相应提升。
具体对比分析，本批次各区供应土地的起拍价较去年基本保持平稳，但住宅清水限价较去年有着不同幅度的提升。
睿合泰产城发展研究院何昕宇表示：
这并不意味着会对2022年房价造成较大的上涨压力。一方面，去年的“双限地”会在今年上半年陆续上市，这些地的限价才会决定市场当前的在售价格；另一方面，二手房指导价执行至今，已经产生广泛共识，所以今年供地的清水限价存在“兑现度”的问题。就是开发商拿到地之后，如果要确保销售速度，则不可能顶着限价去销售，而是要结合在售的 “双限项目”价格和当地的二手房价格来定价，不然购房者肯定会选择更便宜的项目。如果开发商想按照更高的价格销售，那么就需要拿出比在售项目更好的产品和更优的品质，去让客户接受更高的价格，而且这样做销售周期大概率会更长。楼地价差空间的扩大，以及最终抽签竟得的方式，确保了房企有根据市场不同需求进行选择的自主权，而不是的压缩成本。在去年系统性调控下，当前市场预期已经达到稳定，这相当于政府把产品和价格的主导权重新移交给了市场，但仍然以“双限”给房价画了“红线”。
回顾去年房地产行业，在金融、土地、企业、价格等多个维度系统性出台政策，核心是为了遏制“快周转”、“高杠杆”模式下行业过热和无序发展。其中严格的限价标准，给房价踩了刹车，但也出现了一些地块“清水限价”过低，而导致价格倒挂。这种倒挂现象，也让部分房企一昧控制成本，放弃“品质”追求。
到了今年，随着调控深化，“快周转”、“高杠杆”存在的环境已发生根本性改变，合理化的成本空间和利润水平，才能确保行业健康稳定发展，满足多元化的品质居住需求。
地产全说2022-03-08 10:15:26
