4月12日，成都市人民政府官网公布了由市规划和自然资源局牵头编制、成都市人民政府办公厅转发的《成都市各区2022年度国有建设用地供应计划》（以下简称《供地计划》）。仔细分析这一供地计划的数据与内容，小全全总结出了2022年成都土地市场的五大看点，今天以纯干货形式分享。
看点一：数字同样是700公顷，但今年的商品住宅用地供应实际上增多了
根据《供地计划》，2022年成都中心城区（四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区）国有建设用地供应计划总量控制在4400公顷以内。
商服类用地300公顷，占比6.7%；工矿仓储用地780公顷，占比17.7%；住宅类用地920公顷，占比21%；公共管理与公共服务用地930公顷，占比21.1%；交通运输用地1100公顷，占比25%；水域及水利设施用地361公顷，占比8.2%；特殊用地9公顷，占比0.2%。
其中，在住宅类用地中，单列了租赁住房用地（含保障性租赁住房用地）供应计划92公顷，占住宅类用地供应计划总量的10%。相较于2021年将租赁住房用地供应计划70公顷列于商品房用地供应计划之中（共700公顷），2022年商品房用地700公顷的供应计划明显增加，且较中心城区前5年住宅用地平均供应量644公顷增长8%。
看点二：租购并举，全年商品住宅用地出让将持续为开发商“减负”
2022年住宅类用地供应计划中，单列的租赁住房用地（含保障性租赁住房用地）供应计划92公顷，比2021年租赁住房用地计划供应量增加了22公顷。
同时，在《供地计划》中，还提出了为加快构建租购并举的住房制度，鼓励区（市）县集中新建租赁性住房（含保障性租赁住房）、人才公寓，且结合各区商品住宅用地集中供应工作安排以及年度人才公寓、保障性租赁住房建设目标任务，在第三、四批次住宅用地集中供应中，支持采取配建两类住房的方式，切实保障市场增量。
实际上，在去年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，成都就率先出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，并提出“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房30万套。今年开年，成都即提出2022年计划供应人才公寓2万套、筹建保障性租赁住房6万套。
所以，可以明确今年成都集中土地供应将分四批次进行。而在继今年首批次集中供地“限价竞买+抽签竞得”的出让方式后，预计在今年第三、四批次集中供地中，为支持配建人才公寓、保障性租赁住房这两类住房，去年集中供地出现的“限价竞买+续竞自持型租赁住房”、“限价竞买+续竞销售型人才公寓”等出让方式，又将现身集中供地。不过，相较于去年70公顷的租赁住房用地均通过商品房用地配建出让，今年商品房用地出让在人才公寓、保障性租赁住房的配建量上将大幅减少，将真正落实为企业“减负”。
看点三：公服及水利设施用地供应大幅增加，东安湖蝶变利好持续
相比2021年各区土地供应的计划指标，供应计划总量有所下降。主要源于商服用地、工矿仓储用地、公租房等保障性住房用地（含拆迁安置房）、交通运输用地供应计划的减少。但值得一提的是，公共管理与公共服务用地、水域及水利设施用地的供应计划均有着明显提升。
其中，公共管理与公共服务用地供应计划为930公顷，相较于2021年增加了130公顷，其将重点保障各区域中小学、幼儿园、养老、绿地、道路、市政设施、社区服务综合体等涉及民生的基础配套设施及公共服务设施项目建设。而持续大体量的供应，将进一步促进成都公园城市建设及生活圈的构建。
水域及水利设施用地计划供应量不仅从2021年的30亩大幅增至361亩，且明确提出了主要用于东安湖片区基础设施建设。可见，已经起飞的东安湖，区域蝶变还将加速。
看点四：持续布局环城生态公园，多个热门板块“接着奏乐接着舞”
根据《供地计划》，2022年度在各区国有建设用地供应布局上，工矿仓储用地供应主要分布在青白江区、新都区、双流区、郫都区等以制造业、物流仓储为主导产业的功能区内；商服类用地、住宅类用地供应主要集中在环城生态公园周边、商品住宅销售周期较短或在合理区间及商业用房库存量较小区域。
先来看看环城生态公园，即沿着绕城，由环线100公里的一级绿道串联起来的环形公园带。
而在环城生态公园周边，布局了环城生态区建设下的十大宜居生活片区。包括了三圣乡、青龙湖、十陵、北湖、北部新城、安靖、国宾、金沙、江安、西航港等板块。
同时，综合新房住宅市场现状，商品住宅销售周期较短、存量较低的板块，像成华的二仙桥、塔子山板块，锦江的川师板块，高新的大源板块，天府新区的天府中央商务区、麓湖板块，包括二圈层中的龙泉驿大面、双流华府、郫都犀浦等板块，都可能将持续推出住宅类用地。
看点五：“9020”政策或仍应延续
2022年成都全年计划供应商品住宅类用地同样为10500亩，首批次集中供地供应了3124亩商品住宅类用地，最终成交约2565亩。
按照总的供应计划来看，今年预计还将供应7935亩商品住宅类用地，即剩下的三个批次集中供地，单批次平均供应量至少在2625亩，与去年第三批次集中供应规模相当。
只有稳定的土地供应，才能确保商品住宅的有效供给，保持商品住宅市场的供销平衡。由于去年首批次集中供地时间较晚，从新建住宅项目的入市节奏来看，截至3月底，成都新房住宅的供应量虽然环比增长幅度较大，但同比去年仍减少了约23.2%。
而从成交端口来看，2022年3月成都市新建商品住宅总成交约13200套，环比增加了29.8%，但同比仍减少34.3%。
综合供应与成交，成都新房住宅市场热度仍未回暖。而二手房在成交热度上，有了不一样的呈现。2022年3月成都市二手住宅成交达13858套，环比增加89.3%，同比增加205.1%，并创下了36个月新高。
从二手房成交结构来看，3月中心城区成交的套均面积约89.9㎡，可见市场购买力仍以刚需为主。而这一市场现状，则完美贴合了去年集中供地中出现的“有人才公寓建设要求的项目，须90㎡以下户型占比20%”的要求。从需求端出发，可见在今年三四批次土地供应中，支持配建人才公寓，“90㎡以下户型占比20%”的要求仍很有必要。
在二手房成交量爆发的背后，即将迎来房东新房置换需求的释放。即如今二手房市场的成交热度传导到新房市场，大概会在2-3个月之后。如果没有其他“黑天鹅”事件影响，预计新房市场6-7月会有所好转。如果新房住宅市场成交有了明显回暖，或才能进一步推进土地市场的信心修复。
在2022年的《供地计划》中，还有不少对供地结构的优化。而这些优化背后，正是成都围绕产城融合发展、保障民生的导向。对此有兴趣深入研究的，可点击文末阅读原文链接查看公告详情，本文就不再赘述了。
地产全说2022-04-22 16:18:03
