合肥第二轮集中供地即将到来，这23宗商品房用地中，哪些区域、板块的毛坯限价较以往有上调呢？
丨壹
高新直逼省府，瑶海已接近2万/㎡
我们盘点了合肥2021年首轮集中供地-2022年第二轮集中供地出让地块的毛坯备案限价，发现合肥2022年以来至少有省府板块、高新区、明珠广场、经开工业园、包河淝河板块、七里塘、瑶海老城区、庐阳北这8个板块的毛坯限价上调了。
基本情况如下：
数据源自合肥市公共资源交易中心，房新媒体制图，侵权必究
1、滨湖区主要出让地块集中在省府板块，除去省府东的地块外，省府中轴珺和府地块毛坯限价约25380元/㎡，今年出让的地块中，保利05号地块毛坯限价达到了约26351元/㎡，上调971元/㎡。
2、高新区2021年至今只有高速信达时代星河和09号地块出让，毛坯限价24806元/㎡，相较于时代星河提高了2433元/㎡，这可能与09号地块更靠近蜀西湖有很大关系。对比省府板块的地块来看，高新09号地块毛坯限价已与省府板块接近。
3、经开区明珠广场板块继置地天玺、伟星玖都荟之后，今年开始有了尚泽明珠中心等地块出让，毛坯限价约2.1万元/㎡，与置地、伟星加上装修后的均价已无异。
经开工业园板块，2021年出让的华润昆御府地块毛坯限价18865元/㎡，今年出让的邦泰新华星耀未来地块为19769元/㎡，提高了904元/㎡。这可能由于邦泰地块属于168玫瑰园学校南区范围（根据往年学区划分范围比对，实际学区以最终确认函为准），北侧邦泰学府里二手房均价已达2.7万元/㎡。
4、包河区淝河板块即将出让的11号地块毛坯限价21182元/㎡，相较于2021年出让的润城中心地块20826元/㎡的毛坯限价涨了356元/㎡。
包河、蜀山其他多数板块的变化基本较小。
5、庐阳老城区、四里河由于开发空间有限，已经很难有地块供应。庐阳北板块由于涵盖范围较广，既包括靠近四里河板块的兴港和昌湖畔云栖、伟星02号地块，也包括靠近大杨镇的乐富强03号地块、新锦成04号地块，因而价格跨度也较大。
今年第二轮集中供地将出让的08号地块尽管相对靠北，但其毛坯限价达到了18535元/㎡，相较于兴港和昌湖畔云栖地块17513元/㎡的毛坯限价，提高了1022元/㎡，
6、瑶海区东部新中心由于目前住宅项目较少，短期内还无法判断变化。龙岗板块的毛坯限价则一直横盘在约1.5万元/㎡的价位。
瑶海老城区毛坯限价的1宗已达到19555元/㎡，已与龙湖上城加上装修后的均价（约2万元/㎡）接近。2021年第三轮集中供地出让的11号地块毛坯限价17218元/㎡，前后相差2337元/㎡。
7、新站区多数板块横盘较为显著，但七里塘板块新地块16274元/㎡的毛坯限价，已经超过了中海熙园的装修洋房均价（约1.61万元/㎡）。
NO.2丨贰
9区未来去化会如何？
对于部分区域和板块新房备案价的上调，我认为这与合肥房地联动，参考地块周边新房、二手房、地价设置备案限价有很大关系。拿以上地块来说：
1、有明显上调的高新区，区域市场热度不必多言；其他区域中，明珠广场板块、七里塘板块、瑶海老城区，都是所在区域地段优势较大、配套相对成熟的板块。
2、滨湖区之所以没有明显上浮，是因为这里在去年已有过一轮变动，在稳地价、稳房价、稳预期的要求下，短期内难以再次上调。
那么，各区域未来会有怎样的去化呢？
1、滨湖区
尽管当前经济形势受到冲击，但滨湖的客群一直有强大资金实力，加上滨湖很多小区二手房价已超过3万元/㎡，在售的建发美的珺和府、联发滨语听湖，即将入市的置地双子，以及今年首轮集中供地出让的5宗竞品质地块，都有一定的价格优势。新房即使难以触发摇号，去化也基本不用担心。
2、高新区
高新新房常年供应较少，加上区域内产业人口较多、部分小区二手房价较高，区域去化周期也长期领先合肥其他区域。
3、经开、庐阳
尽管这两个区的新房供应量并不大，但这两个区域的新房去化周期却一直较长。特别是庐阳北板块，老盘快交付才卖完、楼盘加推青黄不接的情况一直存在。
数据源自房研究院
从区域近期二手房成交情况来看，合作经济广场、华地润园等高价小区成交量较少，东海星城、和昌都汇华郡、融侨悦城等刚需小区成交量较多。这说明，经开和庐阳目前在售盘多以改善为主，但区域内购房群体却是以刚需为主，改善群体又受到滨湖等区域的虹吸效应，加大了去化难度。
因此，庐阳未来去化的改善，有待乐富强等刚需盘入市支撑；而经开区的去化，需要楼盘有难以被替代的优质资源（例如学区）吸引改善群体回流。
4、瑶海、新站
瑶海常年是合肥去化速度较慢的区域，新站则由于有庞大的刚需市场支撑，尽管单盘去化速度有差异，但区域整体去化速度在9区中较快。
数据源自房研究院
尽管当下的限购、贷款政策对瑶海、新站有利，但在当前的经济形势下，刚需是直接受冲击的群体。因此，新站、瑶海未来一段时间去化可能会变慢，等经济稳住后才能重新恢复。
5、包河
先前中骏世界城、星澜湾、润城中心、蓝城滨河湾、琥珀晴川里等多盘都触发了摇号，说明包河区有着强大的改善市场。但由于包河与滨湖距离过近，未来当滨湖新盘入市时，部分购买力可能会被吸走。
纯新盘中，安徽天阜双子、中铁四局双子均位于老城区，招商地块位于滨湖卓越城板块，这些板块的热度目前还相对有限，可能会拖慢区域整体的去化。
6、蜀山
从先前多盘登记情况来看，老城区、董铺湖板块对改善群体的吸引力已经相对有限，只有品牌实力较强的楼盘，将首付比例降到正常首付才能使登记人数稍好一些。
作为合肥市区西南少有的刚需板块，运河新城板块可承接高新的刚需外溢群体，但由于该板块的产业尚未落位，因此短期内难以形成自己的需求市场。
外加板块内未来会有旭辉望江来、通和融创融耀星辰、通和星辰同辉花园、龙湖怡康湖城大境、新华都荟中心、阜阳绿城地块等多盘出售，板块可能会出现与新站类似的情况，也就是“板块整体去化较快，单盘之间竞争激烈”。
NO.3丨叁
结语
当下的市场，尽管有放松限购、降低利率等各种利好不断到来，但政策传导需要一定时间，外加经济形势受到不利方面冲击，市场还是处于哑火状态，房企命运也发生着微妙变化。
第二次集中供地无疑是楼市的一次检验，特别在滨湖等热门区域供地较少的情况下，其他相对普通的区域更能反映市场的预期。
合肥楼市2022-05-31 09:34:29
