今天重庆第二轮土拍结果，全部出来了，实际上对于土拍各种分析，在土拍结果出来之前，就有了，基本上是差不多的，关于土拍地块分析更是多如牛毛的，就差帮开发商取名字了，甚至有些卖什么都规划了，但是呢？请购房者注意了，从目前入市的时间来看，在未来1-2年内，市场主力就是他们的天下了，但是呢？
土拍结果一出来，可能很多购房者一看，哟，私企没有拿地，市场不好了，还可以等等，市场情绪比较悲观，但事实上真的是如此吗？重庆两次土拍很能说明问题的，我们一起来看
我们先来看上面2张图,无论是第一次土拍，还是第二次土拍，核心区方向的供应，非常的少，第一轮土拍核心区方向来自滩子口方向，密度和地价基本直接把刚需给PASS掉了，那么相对第二轮土拍，核心区方向相对有好点，特别是来自九龙坡区方向彩云湖板块，他的价格相对比较便宜点，在成交价方面也没有什么溢价，基本是底价拿地，当然高地价不等于高售价，低地价不等于低售价，这点在最近2年楼市已经证明了，去年高地价入场项目不少，那么去年年底低地价入场项目也不少的，比如说沙坪坝区，地价才6000出头，应该说是6000，但是首开多少呢？24000的均价
不管是第一轮土拍还是第二轮的土拍，充分说明三点
第一点，核心方向上车门槛会越来越高的，选择面也会越来越小的，很简单的，我们先来看2022年度，第一轮和第二轮土拍，能让购房者选择也就3块地，我们假设如果这些项目购房者都看不上，那么能选择，就只有2个，一个是在售的项目，一个是未来供应的项目，核心方向土地本身就是寸土寸金，能供应多少呢？那么在售的项目，一旦售罄，你选择余地还有多少呢？在2022年上半年入市纯新盘方向，重庆购房首选梯队江北和渝中，价格基本是奔向3万的，南岸方式也是差不多的，唯一相对便宜点，是九龙坡区和沙坪坝区，但也只是相对的
第二，非核心方向，大家注意了，实际上，重庆供应和其他城市均采取同样的策略，拿出了非常优质地块，起码在区域内来说，地块不算差的，那么他们的价格呢？比如说保亿的，今天保亿出手比较积极，其中蔡家地块，曹家湾方向地价才多少呢？4977，那么未来售价的呢？会有很多空间的，市场好，扶摇直上九万里，市场不好呢？他有足够可以去回旋的空间，那么这地对于开发商而言是相对比较友好的，起码成本对比去年要低，那么在区域内未来项目入市以后，也会比较内卷的，这里对于非自住为主购房者而言，区域有足够的新房供应，而且价格还低，你的二手房处于何种位置呢？
第三，今天拿地企业基本是央企和国企了，这点很多的购房者因为这点，对于重庆楼市未来感到比较的悲观，楼市进入到下半场以后，很多都在调整之中，同样是今天，代表官方媒体经济日报发表一篇文章，其中里面有一个非常关键点的，随着人民对于美好居住生活的不懈追求，以及城镇化进程进一步推进，房地产市场仍有较大发展的空间，同时还用了一个真实数据，上海在疫情平稳后，出现了一波改善型住房行情，三居、四居走俏，但这个可以代表全局吗？显然不能的，那么这里有一个关键点，改善型，他的总价多少呢？
那么从以上可以非常清晰看到
第一，对于重庆楼市而言，大部分普通购房者，能选择，基本是核心以外了，而对于买房而言，位置这个因素非常重要的，大部分普通购房者每天密切相关，每天都要打交道是什么呢？交通和商业，尤其是小商业，但小商业是需要足够的时间来成型的，而在时间上充满了非常多的变数的
第二，对于预算资金非常充足的，可以选择的余地就非常大了
第三，总在说，二手房，重庆天量的二手房，这个就比较有意思了，楼梯房，老破小，你买不买，把这些删除掉，有多少便宜的呢？先不说核心方向，重庆目前流行西面市场，西永组团明星板块，100万不到总价，基本就是2房了，位置稍远点，超级大盘，能买到3房，但是在短短2-3年前，90万总价就可以买到位置优越的3房，现在呢？
由此，对于购房者而言，土拍的结果并没有预想的那么悲观，没有按照你的思路去走的，对于核心方向而言，未来可供你选择余地会越来越小的，现在核心方向在售的楼盘，别嫌这嫌那的，嫌弃下去的结果就是更远的方向，这还不是关键，关键在于强大的交通体系和完善商业资源，对于大部分普通的购房者而言这些是非常重要的，而这点，无论是重庆两次土拍，还是新房和二手房成交量都说明了这点，卖的好，基本具备三个条件，要么拥有位置因素，要么拥有强大自然景观环境，但是位置是前提，然后就是超级优质的教育资源，但是后者未来充满了很多不确定性的
所以，对于购房者而言，每一次上车核心的机会，一定要紧紧抓住
天狼说地产2022-07-06 21:44:22
