三圣乡再供地，住宅清水限价为三批次宅地最高

9月22日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第三批次集中供地的公告。公告显示，本批次计划出让涉宅用地48宗，合计约2499亩，将于2022年10月26日-27日分8场次集中拍卖。新津土地不限定清水房价，其他区域采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖规则。

锦江区三批次仅出让1宗土地，位于三圣乡板块，面积约32亩，为纯住宅地块。地块容积率1.8，起拍价16900元/㎡，限定住宅清水最高均价33400元/㎡，是本批次清水限价最高的地块。

宗地位置：三圣街道陈家堰1组，曾家坡村3组

面积：21382.83㎡(合32.0742亩）

用地性质：住宅用地

容积率：1.8

起始价：16900元/㎡

土地最高限价：19300/㎡

清水最高限价：33400元/㎡

交易时间：2022年10月26日10:00

三圣乡早期住宅项目的开发，多为高容积率的刚需高层。自2017年以后，土地降容，区域土地价值快速拉升，以德商锦江天玺的入市，划开了三圣乡住宅市场的高端低密时代。此后，片区内相继成交了多宗土地地价超16000元/㎡，且呈现了华发统建锦江大院、锦江赋等高端低密项目。

在高端住宅产品跨上3万元/㎡台阶的背后，除了项目地块自身的低容优势外，还有着三圣乡城市价值的提升。

在成都“中优”及“东进”发展战略下，三圣乡站在了“东进”的咽喉位置，区位优势明显。同时，三圣乡板块内聚集了四川大学华西第二医院（锦江院区）等医疗IP，成都七中育才学校（银杏校区）等教育IP，伊藤洋华堂等商业配套，区域内生活氛围醇熟且便捷。

日常出行的交通压力，算是区域目前最大的短板。不过，这一现状即将改变。目前成龙大道已经改造，开工在建的地铁13号线在三圣乡设置了三圣花乡和幸福梅林两个站点，预计2024年底通车。此外片区还有规划的地铁9号线（二期）经过，预计会设置三圣花乡站，开通运营后可大力提升板块的交通出行便捷度。

此外，依托着三圣花乡、幸福梅林等巨幅生态资源，在环城生态区的规划下，三圣乡临环城生态带区域地块则有着更大的打造高端低密产品的优势。这一点在去年12月该片区的土地调规中已得以窥见。不仅修改了片区内局部用地的规划，且对整个临环城生态带土地进行了明确限高，预计未来三圣乡板块将有更多多层和小高层产品呈现。

本次出让宗地位于珙桐街西侧、白桦林路南侧。地块西临3000亩白鹭湾湿地公园和三圣花乡旅游区，东临花乡农居，南接荷塘月色，周边还有东部副中心市政景观公园，生态资源优势突出。

△宗地周边近年土地成交一览（图源：投资云地图）

此外，宗地距离成龙大道约400米，距在建的地铁9/13号线三圣花乡站约700米；四川大学华西第二医院（锦江院区）、华西口腔医院均在800米范围内；1.5公里范围内有锦江区驸马小学、三圣小学、成都七中育才学校（银杏校区）等教育配套；2公里范围内有华熙LIVE528商业综合体、卓锦曼购中心等商业配套。

目前，宗地周边1公里范围内仅华发统建锦江大院在售，叠拼、合院产品清水单价约2.8-3.3万元/㎡；锦江赋项目规划合院及大平层产品，尚未入市。同时，宗地距离华发&锦江统建109亩地块及华发55亩地块均在300米范围内。其中，华发&锦江统建109亩地块为今年二批次出让成交的双限地，成交楼面价16800元/㎡，住宅清水限价33000元/㎡。

相较而言，本次出让宗地的起始楼面地价和住宅清水限价均有所提升。不过，无论是地块自身的楼地价差，还是综合周边在售新房项目，32亩宗地后期都有充足的利润空间，且该地块体量不大，拿地总价门槛更可控。