世界都在变，你的“地段执念”还不变？

历史的转折总在一刹那之间。行至年末，持续三年的动态清零政策戛然而止，中国社会再次回归到经济发展为先的轨道之上。

房地产行业也在至暗之后迎来困境反转。先有中央多部门时隔20年后再次重提房地产是国家支柱产业，从理论层面肯定房地产行业的社会、经济价值；紧接着央行、银保监会、证监会相继出手，形成“三箭齐发”融资政策的支持体系，保障房企资金安全，提振行业信心；最后中央经济工作会议明确指出，支持住房改善，支持刚性和改善性住房需求，为房地产行业破围，提供方向思路。

从系统性的国家导向，到行业地位的再认知，再到从需求端到企业端的政策全覆盖，新的政策环境下，国民经济支柱行业的房地产，势必触底反弹。也就是在这样的市场背景之下，如何选择优质的地段置业，也成为越来越多买房人心中的“执念”。

政策加持，信心复苏，一大波持币观望已久的买房人，终于逐渐开始重启自己的购房计划。但此时的购房逻辑，相较三年前已经发生了深刻的变化。过去，李嘉诚先生那句“地段，地段，还是地段”一直被奉为房地产行业的金科玉律。其背后的逻辑是，地段决定了房屋所能享受到的资源多少和优劣，好地方、核心地段附加的资源和覆盖密度是非核心地段无法比拟的。

反观成都房地产市场，在成都大步向南发展的20-30年里，城南吸引了成都最优质的资源，也不可避免形成了此前购房者心目中“城南无脑吹”的执念。

△成都金融城实景

然而，事实上，在城南广大的地域范围内，板块与板块之间的价值差距巨大，潜力相差更大。

当金融城均价到达3万＋时，大源的均值还在3万左右徘徊，非核心板块的南湖2万＋已是极限。

过去，房价普涨的“你好我好大家好”提供了相当的虚假安全感。然而，一旦市场环境开始下行时，城南某些非核心地段的物业就暴露了自己的短板，呈现出“有价无市、转让困难”的窘境。

可以说，成都房地产市场早已经过了“是房就能涨”的年代，地段价值的真实支撑，才是物业穿越周期的价值所在。

随着城市的发展升级，“地段”的内涵和外延都在不断的扩大，需要从更多的层面找到支撑点。

在此，小全全就以成都楼市公认的几个顶级板块——成都金融城、大源、攀成钢及天府中央CBD为案例，通过区域定位、体量、上位规划、核心区域、核心资源、核心产业运营方等几大指标的解构，来厘清真正的好地段应该具备的要素。

△四大城市核心板块和东安新城位置图

1区域定位

所谓区域定位，是根据区域发展目标制定的空间发展蓝图和战略部署，是对区域的顶层谋划，决定了区域的最终高度，是区域发展的核心动因。

具体来看，金融城定位为成都经济金融中心，就像陆家嘴之于上海、国贸之于北京，是集高端产业、新经济、现代服务业、高端居住和国际化生活方式于一体的城市核芯区。

金融城横空出世，让全世界都看到了成都新经济的力量，受制于极少的住宅用地，区域无法承载的人口自然需要有地方承接，这个任务交给了定位国际城南中央生活区的大源。

△四大城市核心区定位对比

而攀成钢则是主城区城市更新的样板，2006年之前主城范围内始终缺少一个足够分量的高端居住区。东二环外攀成钢3000亩土地的平整开发，为主城提供了实施主城更新的空间地理条件。

近年崛起最为迅速的天府中央CBD则定位于面向世界的中央商务区，成都未来城市新中心。

从定位上看，这四大区域均有各自明确的标签，且其他区域无法复制。

2区域体量

指区域的总开发建筑面积，简单的说就是建筑物各层的水平投影面积的总和。体量太小无充足的建筑空间承载人口、产业、资源的聚集；体量太大，则会让核心资源分散，无法形成集群效应。

从体量上看，金融城东起新成仁路、西至益州大道，北起府城大道-锦江大道，南至孵化园北干道，总占地约5.1平方公里。

而大源占地面积达到约12.2平方公里，这个绕城高速以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北的广大范围就是高新区的生活中心。

△四大城市核心区体量对比

攀成钢占地约2平方公里，这是当时主城能够整体开发的最大规模土地。同时，区域又正好处在成都金融街东大街与东二环的十字格局上，区位可谓绝版。

天府中央商务区规划面积达到28.6平方公里，但我们通常认为的房地产板块则是其中的天府总部商务区范畴内，即天府中央公园周边约8.5平方公里土地。

从体量上看，天府中央商务区和大源体量较大，核心资源有分散之嫌，其他两个区域则大小适中，所以核心资源的覆盖密度最大，生活更为便捷。

3上位规划

是规范城市发展建设，研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图。读懂城市规划，才能掌握城市发展的趋势和方向。

金融城是2009年按照“国家西部金融中心核心功能区”的战略定位，成都着力打造的中国西部地区金融总部机构聚集地。

而大源则一定意义上是对金融城住宅力量的补充，随着金融城的一路高歌，大源也顺势成为高端居住区。

△四大城市核心区上位规划对比

位于主城的攀成钢，则是在主城产业转型，工厂外迁，暨旧城改造的时代背景下，叠加成都向东发展的城市战略，而实现的区域突围。

而天府中央CBD自然不用多言，伴随着天府新区升级为国家级新区，再造一个产业成都的城市发展战略的执行者，是南拓发展的高峰。

从这一点来看，金融城和天府新区的上位规划能级最高，背书能力最强，金融城珠玉之前，故当天府新区尚是一片“生地”时大众也看好其兑现程度。金融城兑现之强，连“外溢”的大源也成为了核心居住区。而攀成钢则由于上位规划的能力不足，商业兑现程度稍弱。

4核心资源

区域发展中具有主导地位的固有资源，例如产业、商业、生态、教育等。

就这一点来看，金融城无论是商业、教育，还是产业都是成都市顶级水平。商业方面，环球中心、银泰中心in99、skp构建起成都当之无愧的商业中心；教育方面，泡桐树小学、成都七中是成都绝对一流教育资源；产业方面，300余家世界500强、400余家国内大型企业总部入驻；汇聚2700多家金融及配套服务机构，数量居中西部第一；以不到0.04％的成都总面积占比，贡献了成都总GDP的5％。（数据来源：成都金融城官网http：／／www.cdjrc.com）

△四大城市核心区核心配套对比

而作为生活中心的大源，生活配套均好性十足。生态方面，有大源中央公园、桂溪生态公园、锦城公园；教育方面，蒙彼利埃小学、霍森斯小学等国际教育体系，也有教科院系小学、成都七中、石室天府锦城湖校区等成都一流教育资源。而商业则有世豪广场、铁像寺水街、银泰城等商业体。

不可否认的是，攀成钢的生活配套有所欠缺，特别是商业兑现滞后，但区域的教育资源足以碾压多数主城片区，例如正宗“五朵金花”本部直属的盐道街小学通桂校区和成师附小慧源校区。

而近来争议颇大的天府中央CBD受制于发展年限，生活配套尚未呈现，但3450亩的天府中央公园一项便足以成为其余片区艳羡的核心资源。

从上述4大区域对比来看，要成为核心板块，至少有一项配套是城市级的核心资源，金融城有产业、商业，大源生活配套均好，攀成钢则兑现了优质的教育资源，而天新则有城市级的生态资源。

5核心区域

核心资源覆盖的几何中心，是区域的精华所在，区域核心与非核心之间可能就是一街之隔，但绝对价值已经是天壤之别。

无可争议的是，金融城的核心其实就是天府大道及交子大道周边的一、二期，约4平方公里土地。围绕在核心区域，金融城诞生了誉峰、银泰、中海城南壹号、西派国际等未来10年，20年也不会落伍的楼市顶端豪宅项目。

△四大城市核心区房价对比

核心与非核心绝对价值的差别突出的表现在房价上，以金融城交子大道为核心，二手房价普遍在38000元／㎡左右，仅一街之隔的南城都汇均价则不过30000元／㎡。

大源的核心就是大源中央公园周边区域，诞生了华润凤凰城等著名改善项目。但2008年建成的华润凤凰城一期比2012年建成的都城雅居颂价格相差7400元／㎡，分别为31600元／㎡和24200元㎡。

攀成钢方面，从二手房价地图中可以看出，盐道街小学通桂校区旁、俯瞰沙河的仁恒滨河湾二手房价约38000元／㎡，与沙河隔了一条街，更为内侧的中洲中央城邦二手房价仅约31000元／㎡。

而天府中央CBD核心其实就是天府大道与武汉路交汇的十字路口，及目前的天新F4所在，区域新房从一出生便站在了3万＋的高位。往南的秦皇寺、西博城3万已经是极限，一街之隔相差5000元／㎡以上。

6核心产业运营方

即主导、实施落地区域规划的核心单位，就某一领域的规定而言，中央级单位是第一位，省、部级单位主持则是第二位阶。以此类推，一个区域的发展，实施单位等级不同，发展潜力、后劲和兑现程度会有明显的差异。

金融城的核心产业运营方是成都金融城投资发展有限公司，其背后其实就是成都市政府，目前来看早期规划已全部兑现。

而大源则由于无核心运营方，片区开发其实缺乏强有力的“把关人”，住宅开发各自为战，这是目前大源即使同一片区房价差别巨大，房价波动大的深层次原因。

△四大城市核心区核心产业运营方对比

攀成钢核心产业推动者其实是3家外资企业、4家港资企业、6家内地品牌企业，同样缺乏顶层统一协调，这便是众人期待的商业迟迟未能兑现的核心原因。

天府中央CBD，则以天府新区各级管委会为抓手，依托科学城的规划，在产业方面形成了总部经济的聚集效应。如能成功兑现更多的重大产业题材，产城价值将进一步上升。

通过以上核心要素的对比分析，不难得出这样一个结论：上位规划引领板块发展，核心地段汇聚高端人群，核心资源占有指引人潮流动，土地增值趋势人人心向往之。

具体来看，金融城是其实是国家战略加持，地方政府积极推动，金融产业不断汇集，高能级生活资源累积，共同促成了区域崛起。但即使这样，也只有天府国际中心周边才被世人认为是真资格的金融城核心。

大源板块的发展，得益于金融城外溢，优越的生活配套资源成为支撑起高端片区的基石。但从房价对比来看，也只有占据核心资源的华润凤凰城等数个物业能称为核心标的。

攀成钢凭借优越的地理位置和教育资源，以及大量知名开发商的进驻，让土地价值水涨船高，但区域商业配套的迟滞，无疑是制约区域发展的阿喀琉斯之踵。

天府CBD同样是国家战略和地方政府积极推动的结果，总部经济不断汇集，高能级生活配套规划不断，但区域究竟能达到怎样的高度，则需要看后期产业、生活配套的兑现程度。

当然，我们今天花费这么多时间逐一比较这些顶级板块，不仅是为了复盘这些区域的楼市现状，更是希望通过洞察其成长背后的动因和逻辑，总结出一些板块发展的规律。套用这套成熟的指标体系，一个极具“顶级”素质的新兴板块进入了我们的视野。

从诞生到兑现，东安新城前后不过三年，但起点之高、兑现之快，无不令人称道。

△东安新城兑现情况

就【定位】而言，东安新城是城市新中心，也是大成都东进建设发展的重心之一，是成都向世界展示自己的舞台。就好比鸟巢之于北京，龙岗之于深圳，西湖之于杭州。

△东安新城与四大城市核心区核心要素对比

就【体量】上看，西至车城大道、东至北京路——董郎路、南至桃都大道、北至成渝高速的东安新城起步区，面积约7.9平方公里，规模适中，既有扩展的物理空间，又不至于使资源分散，覆盖不均。

△东安湖体育公园实拍

【上位规划】看，作为“成渝地区双城经济圈”国家战略与成都东进城市战略交汇点，东安新城还有第31届世界大学生运动会为发展契机，借势自然生态本底优势和世界级城市规划政策加持，担起打造“公园城市样本”的重任。未来将是一座生态、人文、创新、产业、文体之城，成都公园城市生活的绝佳样板。

△东安湖公园实景

【以东安湖活力城为核心】，联动周边城市规划区域开发建设，辐射总面积29.5平方公里、规划人口30万的东安新城，带动龙泉驿区形成“一心三片”城市发展新格局，而整个东安新城的核心区域，就是未来之城的所在的北岸片区。

就【核心资源】来看，约5000亩东安湖、世界大运公园“一场三馆”、东安湖木棉花酒店、东安阁、图书馆、剧院、艺术中心等地标性城市配套不断兑现，提升东安新城区域能级。除此之外，未来润街、东安湖幼儿园、成都七中领办东安湖学校、邻里中心等全方位生活配套，为居民提供更健康、便捷、高效的生活方式，创造出全龄、全时、全域生活场景。

△东安湖公园实景

就【核心产业运营方】来看，华润置地以“场馆配建＋产业引入＋片区综合开发运营”的“人-城-产”造城模式，是华润置地深圳湾之后又一次成功实践。

从以上核心要素来看，东安新城几乎全都是高配，随着区域兑现程度的不断提高，必然成为新的城市级核心板块。事实上，敏锐的高端置业者和开发商已经意识到东安新城的发展潜力。数据显示，2022年总价500-1000w级新房备案3700套，占比约6％。其中龙泉成交了约200套，基本上全部出自东安新城。更重要的是，与金融城等成熟的顶级板块相比较，东安新城的城市红利尚有足够的成长周期——2万出头的价格水平，不仅降低了入驻板块的置业门槛，更为今后的物业增值保留了充分的空间。

东安新城最核心的住宅物业，必然是未来之城。

开盘22个月累积销售4181套房源，累计销售业绩突破125亿。同期有且只有两个项目完成此业绩，另外一个就是麓湖生态城。纵向来看，成都房地产历史上，两年破百亿也总共只有3个，即麓湖生态城、中海锦江城和未来之城。

可以说，未来之城不但是区域的核心项目，更已经成为了成都的现象级项目。而这一切，离不开华润置地以城市开发投资运营商的身份，对未来之城的持续投入和运营。

△东安湖公园实景

作为片区首个进驻的开发企业，华润置地可以说一手缔造了东安新城的城市化基础。华润置地不但开发了区域首个住宅物业——未来之城，更代建了“三场一馆”，未来还将打造和运营赛事IP，可以说东安新城是华润置地“造城谋略”的又一次成功实践。

△华润置地大城模型

三年前的东安湖连湖都没有，三年后东安湖已经成为城东最瞩目的地标公园；三年前，东安新城甚至一座现代建筑也无法寻得，三年后区域已成为正在快速崛起的城市新中心；而未来之城也确如其名字一样，蜕变为一座面向未来的生活大城、生态湖居大城，更是整个东安新城的城市之眼、城市之光。

除了搭建东安新城的城市基础架构外，华润置地更构建了东安新城全新的城市生活方式——社群的运营、商业的规划、学校的引进、赛事的运营等，共同组成一幅令人欣喜的未来生活场景。

在总体规划约532亩的蓝图当中，未来之城已陆续规划并呈现未来润街（未来之城2期商业街）、12班精品幼儿园、54班9年一贯制学校、邻里中心等全方位生活配套。

△七中领办东安湖学校实景

特别值得一提的是，未来之城的9年一贯制学校由成都七中领办，拉升了整个东安新城的教育水准。在未来社区的打造中，华润置地深信人的社交本能是未来社区的核心，成都七中的引进不但为未来之城的业主打造了教育配套，更是活跃社区资源，形成社区文化的重要推动力。

△东安湖社区发展治理协会成立仪式

同时，未来之城先后创建了13个未来社群，先后开展未来读书会、东安讲堂，成立未来跑团、未来篮球社、未来摄影会、未来健身荟等，举办了超过150场线下分享会。每一个活跃社群的背后，都是一群有共同爱好，且有同等社会、经济地位的业主，他们对社区文化的共建、共享，才能让未来之城面向未来，促进项目长期发展。

如今，未来之城社群开始升级至2.0时代，即社群将由项目主导转换为核心人员主导，业主从选择参与哪种活动，变成决定开展哪项活动，社群活动范畴也将从自然运动向人文社科、生活美学等范围扩容。可以说，在社区文化塑造上，未来之城已经走在了成都的前沿，共享、共建的文化基因，已经在社区茁壮成长。

而这样的未来社区，已经进入最后的收官阶段，目前正在热销的是刚取证的6期。

△未来之城6期效果示意图（非交付标准）

据悉，6期是未来之城距“一场三馆”最近的组团，也是东安湖北岸最后的瞰湖单元，这将是买入未来之城与东安湖北岸的最后机会。

△未来之城6期视野

产品设计上，6期主打建面约123-151㎡奢阔瞰景高层＋建面约170㎡环幕瞰景大平层。

△未来之城6期123／151／170㎡户型样板间实拍

作为未来之城的收官之作，未来之城6期出色的产品力又一次为华润置地的大城价值加码，而2万／㎡出头的起步价也将再次吸引购房者的集中关注。稀缺＋性价比优势加持下，未来之城6期已锁定城市核心区核心物业称号，现在抓紧上车正当时。