根据成都公共资源交易服务中心官网公告，7月19日将组织出让11宗国有建设用地使用权，涉及锦江区、成华区、金牛区、青羊区、双流区、龙泉驿区、新都区7个行政区域，共计约483亩。
其中龙泉驿再一次成为重要供地区域，总共供出三宗近190亩土地。经过实地探查，小全全发现三宗土地各有其鲜明亮点。
01
地处交界|共享三圣乡醇熟配套
二号宗地：大面街道39亩
宗地位置：龙泉驿区大面街道银杏大道以东、琼花街以南
净用地面积：39.2590亩
用地性质：商住用地
容积率：1.8
起拍楼面地价：12600元/㎡
土地最高限价：14300元/㎡
清水限定房价：28000元/㎡
拍卖时间：2023年7月19日
该宗地位于银杏大道以东、琼花街以南，外部已部分打围。由于处锦江、龙泉驿区分界处，沿银杏大道两侧分化极为明显：
△左为宗地一侧，右为三圣乡片区一侧
在现场可以直观感受到，三圣乡片区开发较为成熟，目前已展开较多在建项目，未完工的城市地标绿地·蜀峰坐落在此，伊藤洋华堂及绿地街区商业、华熙528等商业体构建出醇熟的商业配套；而该宗地虽然地块较为方正，与周边建成道路也无明显高差，但它及其一侧几乎是荒地，人居环境尚且处于起步阶段。
△行政学院规划图
值得一提的是，该宗地所处行政学院TOD板块内，作为成都市14个首批次场站综合开发示范项目之一，建成后将成为成都东进的生态公园和城市门户。
△宗地附近的公服用地正在建设中
照规划，行政学院站TOD涵盖大型商业综合体、五星级酒店、超甲办公楼、学校等业态，成为站城一体、城园一体、产城一体的复合型片区，其中四川大学华西第二医院已经落地开放。
由于行政学院TOD板块与锦江区紧密衔接，可凭借2号线/9号线（规划中）快速连接攀成钢、金融城两大高端圈层，承接未来预期的外溢客群，规划利好加持下将具备极大的潜力。
△近五年区域土地出让情况
住宅市场方面，行政学院站TOD已形成“南有万科、北有龙湖”的开发格局，万科高线公园、龙湖光年两大住宅项目在售，均定位改善。
△左为龙湖光年，右为高线公园
其中万科高线公园大平层产品，精装售价为2.4-2.8万元/㎡；龙湖光年则推出了小高层及叠拼，单价约2.1-2.7万元/㎡。除了高端住宅外，龙湖还将修建约14万㎡的驿都天街、商业办公楼、公寓等多层次配套，形成聚集人流的商业中心。
土地市场方面，从2019年万科拿下212亩宗地后，该板块土地供应开始提速。兴城人居在去年10月、12月分批次拿下区域内6宗土地，均以起拍底价14200元/㎡、清水限价28000元/㎡成交，目前正在建设阶段。
虽然清水住宅限价相同，不过相比人居2.5—2.75的容积率，该宗地容积率更低（1.8），起拍楼面地价也更低，利润空间也相对更大。若房企拿到本次出让土地，可加快呈现进度，或者打造更多差异化要素来提高竞争优势。
02
新供两宗|十陵片区土地市场火热
三号宗地：十陵街道64亩
复制链接：
https://www.720yun.com/vr/6b3jOr4vkf0，可浏览vr档案全景
宗地位置：十陵街道外东洪路以西、灵龙西路以南
净用地面积：64.9810亩
用地性质：城镇住宅用地
容积率：1.5
起拍楼面地价：10500元/㎡
土地最高限价：11900元/㎡
清水限定房价：24000元/㎡
拍卖时间：2023年7月19日
四号宗地：十陵街道85亩
复制链接：
https://www.720yun.com/vr/dd9jOr4vkn2，可浏览vr档案全景
宗地位置：龙泉驿区十陵街道灵德南路以西、清水街以北
净用地面积：85.4902亩
用地性质：城镇住宅用地
容积率：2.0
起拍楼面地价：8800元/㎡
土地最高限价：10050元/㎡
清水限定房价：22000元/㎡
拍卖时间：2023年7月19日
这两宗土地均位于十陵板块，地块较为方正，与道路无明显高低差，同时也是“杂草丛生”的状态。其中三号宗地更邻近三环，四号宗地毗邻大运村，两宗地可共享大运村及十陵片区内相关配套。
大运村自2019年4月启动建设，到2021年12月正式亮相，区域建成了一批城市级的文化设施项目。大运村中的成都东盟艺术中心、国际教育交流中心、体育馆副馆、游泳馆等项目均已建成投用。
△东盟艺术学院
同时，美术馆、图书馆以及内设西南地区最大高校剧场的艺术中心等面向市民开放，将成为片区内文娱活动的重要配套设施。
在交通牵引上，龙泉驿已斥资数十亿对大运村周边11条道路进行整治改造，包括直通三环的大运村路、友谊西路、灵龙西路等，以及新建连接世界大运公园的大运直联道路。
其中，三号宗地离4号线来龙站仅约500米左右，且邻近三环路，可快速通达全城；四号宗地离地铁4号线明蜀王陵站约1.3公里。值得一提的是，片区已规划范家院子TOD项目，“范家院子站”是地铁9号线二期（规划）和12号线（规划）的换乘站，有望呈现便捷高效的公共交通格局。
△片区内浓厚的教育氛围
区域自有大学城的缘故，有关教育配套也极为丰富。片区内目前已规划出8所小学和2所初中学校，三号宗地邻近友临小学、灵龙小学、华川中学等，四号宗地则更为邻近清水河幼儿园、金陵幼儿园、成都大学附属小学、四川师范大学附属临枫小学等教育资源。
△左为大运公园，右为时代润街
生态资源方面，区域内有约3万方的青龙湖湿地公园，以及打造开放的时代云朵公园和大运公园；医疗配套上有长江医院、成东济世医院；华润时代之城自带的街区商业——时代润街已经开业，可实现区域内商业共享。
△城投·艺墅语湖
住宅市场方面，目前区域内有华润置地玺宸上院、华润置地时代之城、龙湖三千云锦、城投艺墅语湖、东叁金茂逸墅以及冠城·玲珑湾等项目在售/待售。住宅产品涵盖了小高层、洋房、叠拼等形态，其中叠拼清水主力单价在1.9-2.4万元/㎡，小高层、洋房带装修主力单价在2-2.3万元/㎡。
周边在建/建成住宅项目
在土地市场，自去年以来，十陵片区共出让成交了6宗住宅类用地。去年华润置地、龙湖以及冠城拿下的三宗地块，目前仅冠城·玲珑湾尚未入市销售。今年已出让的三宗地中，有两宗临青龙湖，被人居竞得；另一宗也位于三环外侧，被建发揽入。
△2022年以来区域土地出让情况 △2022年以来区域土地出让情况
值得注意的是，同样是位于三环外侧，冠城·玲珑湾和建发地块清水住宅限价均为24000元/㎡，但冠城·玲珑湾容积率1.5，以起拍楼面地价10800元/㎡成交；建发地块容积率则是2.0，以楼面地价11100元/㎡溢价竞得。
毗邻冠城玲珑湾和建发地块的三号宗地，容积率1.5，清水住宅限价也是24000元/㎡，但起拍楼面地价为10500元/㎡，与容积率2.0的建发地块起拍价相同，显然为房企预留了更多的利润空间。
而相较于三号宗地临近三环、更近主城的地理优势，四号宗地周边还有更大的空间有待开发成长。不过，从地块的“容积率2.0，8800元/㎡的起拍价、22000元/㎡的清水限价”的拍卖条件来看，不仅为房企预留了足够的利润空间，也给予了房企进驻十陵更低的地价成本。
结语
总体而言，此次龙泉驿的三宗新供地还是颇有诚意。不过无论是十陵板块还是行政学院TOD板块，都邻近主城区域，加上近些年知名开发商相继在此拿地，区域竞争也愈发激烈。不过3宗土地的利润空间都较为可观，如果愿意在产品力上多“卷一卷”，会在市场上更受欢迎。
地产全说2023-07-13 09:54:32来自四川省
