[摘要] 2011年2月“新国八条”落地，以限购为标志的新一轮楼市调控汹涌而来。一年过去了，此轮楼市调控取得了良好效果，至少从数据看，多地楼市已经出现量价齐跌的局面。
价格或“恢复性”反弹
中国房地产研究会副会长顾云昌对《每日经济新闻》记者表示，目前的市场低谷对一些有实力、资金充裕的开发商来说，不失为拿地抄底的时机，但资金链紧张的中小开发商或面临被兼并的危险。
美联物业研究 预计，2011年商品房开工面积已经逼近历史顶点，2012年商品房新开工量或步入下行。
中投证券预测称，2012年下半年至2013年，市场供给将持续下滑，但同时指出，今年二季度后严厉的紧缩性调控政策有趋缓的可能，而以限购为主的 性调控手段也将退出舞台。随着供应减缓，由供应减少、刚性需求得到释放而引发的“恢复性增长”即将来临。
顾云昌也表达了自己的担心。他认为，房地产市场存在周期性因素，开发商减缓拿地、缩减开工量都是针对调控政策所采取的措施，但市场上存在的巨大刚性需求不可能一直被抑制。从长期来看，一旦调控放松，需求得到释放，将形成供小于需的局面，价格有可能出现反弹。
潘“炒楼”转型潘“开发”中国猎地计划遭疑
一家上海房地产商曾说，从本质上看， 中国的商业模式和温州 团没什么区别，只不过是在收购烂尾楼后迅速包装再转售，进而获取高利润。
但在楼市的调控下， 中国不得不改变策略，从“炒楼者”向开发商转型。2月8日的 中国电话会议上， 中国管理层对外透露，新的一年内， 中国增加项目储备的方向是致力于土地招拍挂，不再考虑烂尾楼和在建工程。
曾成功“叫卖潘石屹”
在接受《每日经济新闻》记者采访时，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎认为， 中国本质上是一家销售公司，而 销售员就是 中国董事长潘石屹。
潘石屹为了卖房，在营销上采取了“叫卖潘石屹”的策略：2001年开始，为了兜售“潘石屹”这个个人品牌，潘石屹选择了一条脱离房地产的娱乐化路径。通过出书、当主持、演戏、写博客等方式，“潘石屹”三个字迅速火爆。在建立个人品牌的同时，潘石屹成功地将个人品牌与 中国的时尚品[ 新消息价格户型点评]牌定位结合了起来， 终达到兜售 中国项目的结果。
伴随“潘石屹”的叫卖声越来越大， 中国的销售一路高歌猛进：《每日经济新闻》记者统计 中国各年财报数据发现，2007年上市后至2010年， 中国每年的销售额同比增长率至少达77%。
受益于销售回款的极度顺畅， 中国建立起了自己的高周转模式。统计数据显示，2007年， 中国的存货周转率是万科的两倍多，2010年甚至达到万科的3倍。
调控阻断“财路”
不过，2011年以“新国八条”领头的 严厉地产调控，影响了 中国的“财路”：2011年公司合约销售额仅109亿元，同比大降近54%。2月8日，潘石屹对外宣布， 中国2012年的销售目标为230亿元。不过，这个目标遭到高盛与瑞银相继泼冷水，两家公司分别预测 中国今年的销售额为117亿元和166亿元。
销售速度的放缓，导致库存量节节上升，存货周转率相应下降。2011年 中国中报显示，2011年上半年， 中国存货冲高至228.99亿元，为历史 点。2月8日， 中国财务总监唐正茂透露， 中国目前持有预售证的项目库存资源已达240亿元。
中国销售受阻，主因是地产调控导致的总体成交量下降，此外，还有两个不可忽视的因素。
公衍奎分析说， 中国的主要客户群为山西、内蒙古、河北等地的煤矿或铁矿老板，他们购买 中 下楼盘，主要看重 预期下 楼盘的溢价空间，但在目前的地产调控之下， 空间随之下降；另一方面，银根收紧的背景下，一些民间借贷利率已冲至30%左右，煤矿或铁矿老板继续 中国楼盘的意愿在下降，这必将直接冲击到 中国的销售。
其次，地产调控之下，中国房地产业正由之前的粗放型发展逐渐向质量型发展转变。在前一个阶段，营销是 推销力，而在后一阶段，品质上升至 要素，这对于以“销售公司”定位的 中国来说是一个革命性的挑战。
对此潘石屹自己也表达了类似观点。近日，潘石屹对外表示，1998~2010年，中国房地产业经历了行业发展的“上半场”。如果说2011年是“中场休息”的话，2012年则进入“下半场”。进入下半场后，房企的竞争力将转向设计水准及项目品质的提升。
目前摆在潘石屹面前的挑战是 中国的品质，比如一些楼盘出现房屋质量、出租率不高等问题，这些问题在行业的“下半场”将成为潘石屹不得不逾越的一道屏障。
猎地行动遭疑
在 中国的夫妻店模式中，潘石屹主攻销售，而投行出身的张欣则主攻项目及土地收购。
管外的潘石屹面临销售放缓的困境，主内的张欣同样挑战重重。
2月8日的 中国电话会议上， 中国管理层对外透露，2012年 中国计划投入约100亿元于北京及上海两地的土地购买和项目收购，新的一年内 中国增加项目储备的方向是致力于土地招拍挂，不再考虑烂尾楼和在建工程。此言一出， 中国股价连续5个交易日下跌，累计下滑幅度近10%。
股价的下跌表明市场对新模式的质疑与不信任。
众所周知， 中国在业内素以“烂尾楼专业户”闻名。数据统计显示， 中国2009年至今新增的近20个项目中，近半为烂尾楼或在建工程；2011年合计斥资154亿元的收购项目，主要也是烂尾楼或在建工程。
中国 近一两年也曾参与过招拍挂，但多以失败告终。以北京CBD地块为例，2010年12月北京CBD 批6地块出让中， 中国全面落败；去年7月的第二批地块出让中， 中国以凯恒和红石建外 公司组成的联合体的名义参与了 出让的3地块竞标，且报价 ，但依然落败。
基于过往经历， 中国能否按计划向京沪两地招拍挂市场砸下近100亿元抢地，还得打一个大大的问号。
地产基金护航凯德置地抄底
当内地房地产企业纷纷陷入资金链困境时，以新加坡嘉德置地集团为代表的海外资金却长驱直入。相比资金窘迫的内地同行，凯德置地拥有更丰富的融资渠道，享有更低的融资成本。
2011年底，嘉德置地在中国管理的总资产增加到600亿元人民币，占集团总资产的39%。凯德置地在此轮调控中的大举扩张，为在中国房地产市场上拥有更多话语权打下基础。
内地资产增至600亿元
2011年，继在上海、广州、武汉、重庆等地拿地之后，凯德在中国市场的业务版图进一步扩大。
2月17日，在凯德置地广佛深三地媒体联谊会上，凯德置地(中国) 官、华南区域总经理罗臻毓透露，“截至2011年12月31日，凯德中国总资产达600亿元人民币，已占集团资产的39%。”
目前，凯德在中国的房地产业务包括凯德置地、凯德商用中国、雅诗阁中国和凯德惠居(中国)四大业务单位及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
2月10日，凯德商用(06813，HK)发布了在香港上市后的 份年度财报，财报显示，2011年，凯德商用来自中国的收入和税前利润分别为1.044亿新元和3.066亿新元，同比增加32.7%和242.9%。与此同时，凯德商用在新加坡和马来西亚两地的业务分别同比下跌4.3%及41.7%。
2011年，就在多数内地房企收缩“过冬”时，凯德置地却乘机在各地抄底拿地：2月，凯德置地揽下广州番禺占地50万平方米地块；5月出手天津国贸项目，将建小白楼CBD地标；8月拿下杭州政储出(2011)27号地块；10月在苏州金鸡湖畔开发 购物 ；11月29日，成功拍下重庆朝天门 地块，将 210亿元建设重庆综合性地标项目。
目前，凯德在中国市场成功布局了涵盖住宅、写字楼、商场和房地产金融等多元价值链条。截至2011年底，凯德在京沪穗深津渝等40个城市运营120多个项目。
在业界人士看来，相比内地房企单一的住宅开发模式，凯德成熟的全产业链模式，创造出了竞争对手难以模仿的竞争 。深圳资深地产评论人士半求认为，“凯德在内地的发展速度和效率对其他企业有很大启发，它的 在于进行房地产集成式的开发。”
罗臻毓表示，虽然今年楼市形势依然不明朗，但嘉德置地集团和凯德置地在中国市场的战略没有改变，仍将不断发展壮大业务。
多只基金成地产金融后盾
凯德在进入中国市场之初，主要业务集中在上海、北京、广州等核心城市，通过收购、参股已有项目，以及招拍挂拿地等形式实现业务扩张。
资料显示，从2003年到2010年，凯德系中的凯德置地、凯德商用等业务平台在北京、上海、广州、深圳、成都等地收购项目所涉资金超过245亿元，参股当地项目公司资金也超过27亿元。
凯德强劲发展的背后，是渗透到产业链各个环节的房地产金融的支持。目前，嘉德置地集团旗下拥有嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁 信托、嘉茂中国信托、嘉德商用马来西亚信托及桂嘉信托等多个房地产基金，这成为支撑凯德在内地发展的有力保障。
2011年5月，凯德商用将其嘉茂中国发展基金转换为入息基金，并将规模扩大了50%至9亿美元。今年1月11日，凯德商用宣布其全资子公司CapitaMallsAsiaTreasury公开发售总额1亿新元债券， 终获得4.65倍超额认购。由于此次发债受到追捧，凯德商用又额外发行2亿新元债券。
与内地房企相比，凯德融资渠道更为广泛，融资成本也较低。据了解，该债券 年至第五年年息率仅为3.8%。相较之下，内地收紧银根，内地房企境外融资成本却超过10%，通过高息借贷的利息甚至超过20%。
除此之外，让内地房企艳羡的是，凯德置地保持了不超过50%的总资产负债率。以2011年凯德财务指标为例，2011年集团总资产为80.78亿新元，负债总额为16亿新元，总资产负债率仅为20%，其中银行贷款仅为9.9亿新元。而有统计数据显示，内地上市房企的平均负债率在70%左右。
在内地房企面对调控不得不收缩时，以凯德置地为代表的外资房企却在内地大举“攻城略地”。一旦他们手握更加低廉的土地储备，并且能通过更低的融资成本拿到更多的资金，将在与内地房企的竞争中拥有更大的 ，从而拥有更大的话语权和定价权。
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